Professionisti Pubblicato il 14 gennaio 2017

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Professionisti Lavori in condominio: la ditta è responsabile?

> Professionisti Pubblicato il 14 gennaio 2017

Vi è responsabilità esclusiva della ditta appaltatrice quale custode delle parti comuni in caso di lavori dati in appalto dal condominio?

Sul punto si è ritenuto che la ditta appaltatrice può essere ritenuta a tutti gli effetti custode del bene condominiale con conseguente applicabilità del disposto dell’art. 2051 c. c.. La qualifica di custode, infatti, deve essere attribuita in concreto e non a priori nel senso che custode può essere ritenuto solo chi abbia la concreta disponibilità di fatto della cosa in virtù di una detenzione qualificata. L’art. 2051 c.c. fa riferimento ad uno stato di fatto sicché la funzione della norma di imputare la responsabilità a chi si trovi nelle condizioni di controllare i rischi inerenti alla cosa, porterebbe ad escludere che custode sia necessariamente il proprietario in quanto tale, potendo essere qualificato custode il soggetto che di fatto controlli le modalità di uso e di conservazione della cosa ed abbia, pertanto, come si usa dire il governo della cosa.

Tale elemento è, quindi, un elemento qualificante la custodia, elemento che si concretizza nella disponibilità immediata della cosa … Il menzionato criterio della disponibilità della cosa porta ad escludere in tesi il principio della solidarietà. Il proprietario che non abbia la disponibilità della cosa non deve generalmente rispondere dei danni da essa arrecati, a meno che colui cui l’ha affidata non ne abbia avuto un possesso momentaneo.

Conforme: Cass., 11 novembre 1991, n. 12019

«Il proprietario dell’immobile locato, conservando la disponibilità giuridica, e quindi la custodia, delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati (come cornicioni, tetti, tubature idriche), su cui il conduttore non ha il potere-dovere di intervenire, è responsabile, in via esclusiva, ai sensi degli artt. 2051 e 2053 cod. civ., dei danni arrecati a terzi da dette strutture ed impianti (salvo eventuale rivalsa, nel rapporto interno, contro il conduttore che abbia omesso di avvertire della situazione di pericolo). Con riguardo invece alle altre parti ed accessori del bene locato, rispetto alle quali il conduttore acquista detta disponibilità con facoltà ed obbligo di intervenire onde evitare pregiudizio ad altri (come i servizi dell’appartamento, ovvero, in riferimento alla specie, le piante di un giardino), la responsabilità verso i terzi, secondo le previsioni del citato art. 2051 cod. civ., grava soltanto sul conduttore medesimo».

Partendo da tale presupposti il Tribunale di Piacenza (10 giugno 1997) ha ritenuto che poiché  nell’appalto  si  verifica  che  la  concreta   disponibilità   dell’immobile   si   trasferisce all’appaltatore ne deriva che la ditta appaltatrice dei lavori di rifacimento del tetto condominiale è responsabile del danno provocato ad un condomino da infiltrazioni d’acqua cagionate dalla mancata predisposizione, da parte della ditta in questione, degli accorgimenti necessari per evitare danni da allagamento.

Analogamente in caso di danni provocati ad un appartamento da infiltrazioni di umidità imputabili all’omessa o insufficiente collocazione di teli protettivi al termine di ogni giornata di lavoro per evitare le conseguenze dell’insorgenza di piogge, il condomino proprietario dell’appartamento deve agire direttamente nei confronti della ditta appaltatrice alla quale erano stati affidati i lavori di impermeabilizzazione e di pavimentazione dell’appartamento al piano superiore, in quanto che, per tutto il tempo dell’esecuzione dell’appalto, il potere di controllo e di vigilanza sul bene passa dal condominio all’appaltatore (Tribunale di Milano, 21 gennaio 1991). Peraltro, il diritto al risarcimento del danno da infiltrazioni non si prescrive nel caso in cui il perdurare dei lavori di ristrutturazione, causa dell’infiltrazione, faccia permanere la situazione illegittima posta in essere (Corte di Appello di Napoli, 14 marzo 2006).

Successivamente, però, il Tribunale di Bologna (27 gennaio 2004) ha escluso che l’affidamento dei lavori ad una società appaltatrice faccia venire meno l’obbligo del condomino, quale custode dei beni e dei servizi comuni, di adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, poiché in tal caso non vi è l’integrale perdita di disponibilità del bene e non potendosi equiparare i vizi causati dalla inadeguata esecuzione delle opere al caso fortuito.

Conforme: Cass., 26 giugno 2000, n. 8686

«L’autonomia dell’appaltatore privato il quale esplica la sua attività, nell’esecuzione dell’opera assunta, con propria organizzazione apprestandone i mezzi, nonché curandone le modalità ed obbligandosi verso il committente a prestargli il risultato della sua opera, comporta che, di regola, l’appaltatore deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera; una corresponsabilità del committente può configurarsi in caso di specifica violazione di regole di cautela nascenti ex art. 2043 c.c., ovvero in caso di riferibilità dell’evento al committente stesso per culpa in eligendo per essere stata affidata l’opera ad un’impresa assolutamente inidonea ovvero quando l’appaltatore in base a patti contrattuali sia stato un semplice esecutore degli ordini del committente ed abbia agito quale nudus minister attuandone specifiche direttive».

Perfettamente conforme è anche Cass. 21 giugno 2004, n.11478 la quale ha affermato che l’appaltatore deve ritenersi unico responsabile dei danni derivati a terzi dall’esecuzione dell’opera (nella specie i danni derivanti dall’esecuzione di lavori di riparazione del tetto di un edificio in condominio). Ciò tuttavia vale solo in linea generale e astratta in quanto in relazione ad appalti di manutenzione e riparazione conferiti da amministrazioni condominiali il più delle volte il condominio rimane  nella  custodia  del  fabbricato  condominiale  e  può  quindi  continuare a rispondere ex art. 2051 c.c. dei danni arrecati a terzi ivi compresi i singoli condomini.

In pratica

Di regola, l’appaltatore, poichè nella esecuzione dei lavori appaltati opera in autonomia, con propria organizzazione ed apprestando i mezzi a ciò necessari, è esclusivo responsabile dei danni cagionati a terzi nella esecuzione dell’opera, salva, a parte l’ipotesi di una culpa in eligendo —rispettivamente — la esclusiva responsabilità del committente, se questi si sia ingerito nei lavori con direttive vincolanti, che abbiano ridotto l’appaltatore al rango di nudus minister, ovvero la sua corresponsabilità, qualora si sia ingerito con direttive che soltanto riducano l’autonomia dell’appaltatore. Non sussiste quindi responsabilità del committente ove non sia accertato che questi, avendo in forza del contratto di appalto la possibilità di impartire prescrizioni nell’esecuzione dei lavori o di intervenire per chiedere il rispetto della normativa di sicurezza, se ne sia avvalso per imporre particolari modalità di esecuzione dei lavori o particolari accorgimenti antinfortunistici che siano stati causa (diretta o indiretta) del sinistro (in tal senso Cass. 12 luglio 2006, n. 15782). Ovviamente, va precisato che, nel caso di appalto che non implichi il totale trasferimento all’appaltatore del potere di fatto sull’immobile nel quale deve essere eseguita l’opera, e questa è ipotesi ricorrente nel caso di appalti condominiali di manutenzione e/o riparazione del fabbricato, a carico del detentore dell’immobile stesso, che continua ad esercitare siffatto potere, non viene meno la correlativa responsabilità ex art. 2051 c.c. (Cass. 3 maggio 2002, n. 6372; Cass. 26 settembre 2006, n. 20825).

Vi è responsabilità esclusiva della ditta appaltatrice quale custode dell’appartamento in caso di lavori di ristrutturazione commissionati dal proprietario esclusivo?

Va premesso che sussiste responsabilità per danno cagionato da cosa in custodia non semplicemente quando il danno si verifichi nell’ambito del dinamismo connaturato alla cosa, ma anche quando derivi dall’insorgenza in essa di un processo dannoso, ricollegabile ad attività umana o altro (Cass. 23-10-1990, n. 10277). Conseguentemente, il custode di un appartamento è responsabile a norma dell’art. 2051 c.c. dei danni che siano derivati all’appartamento sottostante da quello da lui custodito in conseguenza dei lavori in esso eseguiti o fatti eseguire. La giurisprudenza della Suprema Corte pone a fondamento della responsabilità il dovere di sorveglianza gravante sul custode nella duplice direzione della vigilanza della cosa e del mantenimento del suo controllo in modo da impedire che produca danno a terzi (Cass. 14 gennaio 1992, n. 347), mentre la dottrina è incline alla obiettivizzazione della fattispecie. Orbene, muovendo dall’osservazione che la custodia si estrinseca nell’esercizio di un effettivo potere fisico sulla cosa, la giurisprudenza ha distinto il caso, in cui il danno sia prodotto   da   cosa   interamente   affidata   all’appaltatore   per   l’esecuzione   di   lavori, da quello, in  cui,  non  lo  è  per  niente  o  lo  è  solo  in  parte, ritenendo che nel primo caso custode è l’appaltatore e nel secondo il proprietario committente con conseguente operatività della fattispecie risarcitoria di cui all’art. 2051 c.c. a carico dell’uno o dell’altro.

Conforme: Cass., 30 marzo 1999, n. 3041

«Il proprietario di un immobile non cessa di averne la materiale disponibilità per averne pattuito, in appalto, la ristrutturazione, e pertanto salvo che provi il totale affidamento di esso all’appaltatore è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c., quale custode del bene, dei danni derivati ad un terzo, avendo l’obbligo, al fine di impedire che essi si verifichino, di controllare e vigilare l’esecuzione dei relativi lavori».

Conforme: Cass., 7 luglio 2010, n. 16029

«Ai fini della responsabilità di cui all’art. 2051 cod. civ., custode della cosa è chi abbia su di essa un concreto potere materiale. Pertanto, nel caso di danni arrecati da cose acquistate dal committente e destinate all’appaltatore, responsabile ex art. 2051 cod. civ. deve ritenersi il primo se al momento del danno la consegna all’appaltatore non sia ancora avvenuta, ed il secondo nel caso contrario».

Poiché, insomma, l’esistenza di un rapporto di appalto non implica necessariamente il totale trasferimento all’appaltatore della disponibilità della cosa, la soluzione varia nei singoli casi, nel senso che la responsabilità del committente sussiste ogni qualvolta egli rimanga, seppure in maniera parziale, titolare di una qualche potestà di fatto sulla cosa medesima.

Nota bene

Ai fini della responsabilità di cui all’art. 2051 cod. civ., custode della cosa è chi abbia su di essa un concreto potere materiale. Pertanto, nel caso di danni arrecati da cose acquistate dal committente e destinate all’appaltatore, responsabile ex art. 2051 cod. civ. deve ritenersi il primo se al momento del danno la consegna all’appaltatore non sia ancora avvenuta, ed il secondo nel caso contrario (Cass. 7 luglio 2010, n. 16029).

Per contro la circostanza che il proprietario-committente sia andato ad abitare durante i lavori in un altro appartamento e dunque, presumibilmente, abbia del tutto perduto la materiale disponibilità del bene oggetto dell’intervento edilizio comporta che in tale specifica ipotesi venga meno la responsabilità da cose in custodia a carico del committente (Cass. 6 febbraio 2004, n. 2298).

In pratica

Il proprietario di un immobile non cessa di averne la materiale disponibilità per averne pattuito, in appalto, la ristrutturazione, e pertanto, salvo che provi il totale affidamento di esso all’appaltatore, è responsabile, ai sensi dell’art. 2051 c.c. perché custode del bene, dei danni derivati ad un terzo, avendo l’obbligo, al fine di impedire che essi si verifichino, di controllare e vigilare l’esecuzione dei relativi lavori (Cass. 30 marzo 1999, n. 3041).

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