Professionisti Pubblicato il 14 gennaio 2017

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Professionisti Danni da umidità derivanti dai muri del palazzo condominiale

> Professionisti Pubblicato il 14 gennaio 2017

Chi è civilmente responsabile in caso di condensa derivante da inadeguata coibentazione delle strutture  perimetrali?

Mette conto evidenziare che l’umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità ed il godimento del bene, grave difetto dell’ediftcio ai ftni  della  responsabilità  del  costruttore  ex  art.   1669   c.c.

 

Conforme: Cass., 10 aprile 1996, n. 3301

«Nei gravi difetti dell’edificio idonei a configurare una responsabilità del costruttore nei confronti del committente o dei suoi aventi causa, a norma dell’art. 1669 c.c. vanno inquadrate, oltre alle ipotesi di rovina o di evidente pericolo di rovina, anche le deficienze costruttive incidenti sulla funzionalità ed abitabilità dell’opera e comportanti una menomazione del godimento dei condomini con pericolo per la durata e la conservazione della costruzione, in particolare si è ritenuto che integrino vizi riconducibili alla previsione dell’art. 1669 c.c. il passaggio di acqua piovana attraverso la porta dei garages con deflusso all’interno dei locali, la pendenza dei balconi verso l’interno del fabbricato con conseguenti infiltrazioni e ristagni di acqua nei muri di tamponamento, la mancanza di battiscopa sui terrazzi di copertura, provocante infiltrazioni di umidità, il distacco di parte della stilatura dei giunti di recinzione del giardino condominiale, la caduta dell’intonaco per infiltrazioni di umidità».

Altre volte la giurisprudenza vi ha fatto rientrare anche i difetti inerenti alla realizzazione della copertura di un fabbricato (terrazza o tetto) che determinino non esigue e non contenute infiltrazioni di acqua e di umidità negli alloggi sottostanti (Cass. n. 13112/1992).

Nota bene

Si è ritenuto che le infiltrazioni di una certa gravità possano costituire vizi di costruzione quando compromettono gravemente, il normale godimento dell’immobile. Pertanto ai sensi dell’art. 1669 c.c., l’impresa- costruttrice è responsabile nei confronti del condominio per i gravi difetti riscontrati e tempestivamente denunciati entro l’anno dalla scoperta. La responsabilità di cui all’art. 1669 c.c. si concretizza nel solo rimedio del risarcimento del danno. Non è infatti prevista per il condominio, la possibilità di scegliere fra l’eliminazione del vizio e la riduzione del prezzo, come nell’art. 1668 c.c. (Tribunale di Gallarate, 21 aprile 2005).

Tuttavia, nel caso in cui il fenomeno, originato da difettosa coibentazione, delle parti comuni dell’edificio, sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di questi è responsabile, in via autonoma ex art. 2051 c.c., il condominio; deve, infatti, riconoscersi al condomino, la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell’art. 1669 c.c., dato che il condominio quale successore a titolo particolare di detto costruttore non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all’art. 2051 in relazione alla ricollegabilità di quei danni all’inosservanza da parte del condominio medesimo dell’obbligo di provvedere quale custode ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria (Cass. n. 3753/1999; Cass. n. 6856/1993). Tra le questioni più rilevanti, dal punto di vista giuridico, vi è anche quella della responsabilità per la rimozione del vizio di condensa, profilo che non è stato oggetto di analisi da parte della dottrina, mentre in giurisprudenza emergono orientamenti contrastanti.

Conforme: Corte App. Roma, 14 giugno 1983 e 20 dicembre 1988

«Si ritiene che il vizio, di cui si discute, debba essere rimosso a esclusive spese del condomino danneggiato, mediante la posa di strati isolanti al disotto del pavimento ricoperto dal terrazzo condominiale. In senso contrario si è espressa la Corte di Cassazione, orientata a ritenere responsabile il condominio ex art. 2051, c.c., in quanto naturale custode dei beni comuni (Cass. 9 maggio 1988, n. 3045; Cass. 25 marzo 1991,n. 3209; Cass. 29 ottobre 1992, n. 11774; Cass. 21 giugno 1993, n. 6856)».

Poiché, per il diritto civile, custode è chi ha l’effettivo potere materiale e fisico sulla res, ovvero l’effettivo potere di disponibilità e padronanza del bene, il condominio è chiamato a rispondere dei danni subiti dal proprietario dell’immobile, ove il fenomeno condensativo si sia manifestato. Il danno alle unità abitative ha, in tali ipotesi, origine dal difetto di una parte comune dell’edificio ed è pertanto l’amministrazione del condominio a doverla rimuovere in forza del principio neminem laedere. Tale precetto impone, a chiunque detenga una bene, di adottare tutte le misure necessarie per tenerlo in buono stato, affinché non arrechi pregiudizio a nessuno.

Qualora il proprietario-custode omette di adottare i necessari provvedimenti atti a eliminare le componenti vizianti il bene, ne consegue una condotta colpevole ex art. 2051 c.c.. La responsabilità della custodia si incardinerebbe nei confronti del condominio, quale ente collettivo preposto alla vigilanza e per esso l’organo amministrativo, qualora tralasci di eliminare gli inconvenienti derivanti dal vizio costruttivo. Tale principio potrebbe essere esteso a tutte quelle ipotesi di danni, subiti da una porzione di proprietà esclusiva, imputabili all’originario costruttore-venditore. In questo caso il titolare di detta porzione di proprietà avrà la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, in base all’art. 2051 c.c., a causa della ricollegabilità di quei danni all’inosservanza, da parte del condominio, dell’obbligo di provvedere — quale custode — a eliminare le caratteristiche dannose della cosa. Anche qualora il difetto sia imputabile al fatto del terzo, la responsabilità del condominio non è esclusa. Il fatto del terzo riferibile a un vizio della cosa, inoltre, non integrando mai il caso fortuito previsto dall’art. 2051, c.c., è idoneo a escludere la responsabilità extracontrattuale del condominio nei confronti dei soggetti danneggiati.

Conforme: Cass., 6 novembre 1986, n. 6507

«Con riguardo ai danni che una porzione di proprietà esclusiva, in edificio condominiale, subisca per vizi delle parti comuni imputabili all’originario costruttore-venditore, deve riconoscersi al titolare di detta porzione la possibilità di esperire azione risarcitoria contro il condominio, non in forza dell’art. 1669 cod. civ., dato che il condominio, quale successore a titolo particolare di detto costruttore, non subentra nella responsabilità posta a suo carico da detta norma, ma in base all’art. 2051 cod. civ., in relazione alla ricollegabilità di quei danni all’inosservanza da parte del condominio medesimo dell’obbligo di provvedere, quale custode, ad eliminare le caratteristiche dannose della cosa, mentre resta irrilevante, al fine della proponibilità di tale domanda, la mancanza di una preventiva richiesta del danneggiato circa un intervento dell’amministratore o dell’assemblea condominiale».

Naturalmente nell’ipotesi in cui il fenomeno della condensazione sia ascrivibile alla malconduzione dell’immobile da parte del condomino (insufficiente areazione degli ambienti, collocazione degli stendini all’interno degli ambienti) la risoluzione degli inconvenienti graverà sul condomino stesso.

L’umidità conseguente ad inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio, può integrare, ove sia compromessa l’abitabilità e il godimento del bene, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 c.c. Tuttavia, qualora il fenomeno sia causa di danni a singoli condomini, nei confronti di costoro è responsabile in via autonoma ex art. 2051 c.c. il condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa propria.

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