Professionisti Pubblicato il 14 gennaio 2017

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Professionisti Infiltrazioni: se l’inquilino ripara l’appartamento a sue spese

> Professionisti Pubblicato il 14 gennaio 2017

Il conduttore che abbia riparato a suo spese l’appartamento danneggiato da infiltrazioni provenienti dal tetto di un edificio in condominio nei confronti di chi deve agire per il relativo ristoro?

Nel caso ipotizzato si è verificato un danno causato dalle infiltrazioni dal tetto, la cui responsabilità va fatta risalire al condominio che è, ai sensi dell’art. 2051 del codice civile (ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito) custode delle parti comuni che deve mantenere in efficienza.

In particolare, qualora a carico dell’appartamento locato si verifichi una infiltrazione d’acqua, il conduttore ex art. 1585 comma 2 c.c. gode di un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno.

Conforme: Cass., 20 agosto 2003, n. 12220

«Si deve riconoscere in capo al conduttore il diritto alla tutela risarcitoria nei confronti del terzo che con il proprio comportamento gli arrechi danno nell’uso o nel godimento della «res locata»; in particolare, qualora a carico dell’appartamento locato si verifichi una infiltrazione d’acqua da un appartamento sovrastante, il conduttore, ex art. 1585, secondo comma, cod. civ., gode di una autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno».

Conforme: Cass., 24 novembre 2005, n. 24805

«L’art. 1585, secondo comma, cid. civ., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell’immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell’appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti».

Il locatore in ogni caso, qualora convenuto in giudizio dal proprio inquilino, può sempre chiedere di chiamare in causa il terzo responsabile dei danni lamentati.

Tuttavia, quanto alle spese urgenti sostenute per ripristinare la normale abitabilità del cespite, per alcuni occorre far riferimento all’art. 1577 c.c., disposizione la quale prevede che, quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore. Quindi per il rimborso delle spese urgenti (e erano tali e se il locatore è stato tempestivamente informato) occorrebbe procedere contro il locatore che è il condomino-proprietario dell’appartamento e non contro il condominio. A sostegno di tale impostazione si invoca anche una sentenza della Corte di Cassazione n. 19080/2006, in merito a danni all’inquilino da perdite della rete fognaria condominiale, per la quale «la contrapposizione tra il diritto al risarcimento del danno ex art. 2051 c. c. ed il rilievo circa l’insussistenza di una norma che autorizzi il conduttore all’esecuzione di opere di straordinaria manutenzione con rivalsa nei confronti del condominio comporta come la richiesta di rimborso delle spese sostenute per la riparazione della rete fognaria non possa assolutamente essere assimilata ad una domanda di risarcimento danni». Infatti l’inquilino, sbagliando secondo la Corte, aveva fatto causa al condominio per ottenere la restituzione di quanto speso per lavori urgenti (che avrebbe dovuto chiedere al proprio locatore) e non per ottenere il risarcimento del danno (che invece avrebbe potuto chiedere al condominio).

In realtà nella pronuncia appena richiamata la Cassazione non ha messo in alcun modo in dubbio che il conduttore avesse diritto a esperire un’azione di risarcimento del danno nei confronti del condominio. Tuttavia ha semplicemente affermato che la richiesta di risarcimento del danno non può equipararsi al fatto di chiedere il rimborso di quanto speso per la riparazione. Infatti nel caso preso in considerazione dal citato arresto non trova applicazione l’articolo 1577 del codice civile. Non era infatti il condominio che aveva dato in locazione l’appartamento alla società, bensì uno dei condomini. Pertanto, nell’azione di risarcimento del danno, il conduttore avrebbe dovuto richiamarsi a disposizioni extracontrattuali (articoli 2056, 1223, 1226, 1227) e quindi a una valutazione equitativa da parte del giudice, e non direttamente a un rimborso di quanto speso, che è previsto solo da norme contrattuali, quali sono quelle che legano locatore e conduttore. Il rimborso si sarebbe potuto invece chiedere direttamente al proprietario dei muri dell’appartamento.

Sembra pertanto preferibile la tesi che riconosce al conduttore l’azione ex art. 2051 c.c. anche in riferimento al ristoro delle spese sostenute per la riparazione del cespite locato.

Nel caso ipotizzato l’inquilino deve agire per il risarcimento dei danni subiti (ivi comprese le somme erogate per il ripristino dell’immobile danneggiato) nei confronti del condominio proprietario del tetto da cui sono provenute le infiltrazioni di acqua piovana, responsabile ex art. 2051 c.c.

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