Caparra sulla locazione: all’inquilino sono sempre dovuti gli interessi
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7 nov 2012
 
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La Redazione di LLpT è costituita da un team di avvocati che, giornalmente, “traduce” in linguaggio comprensibile a tutti, anche ai meno esperti, le u [...]

 

Caparra sulla locazione: all’inquilino sono sempre dovuti gli interessi

Affitto per uso abitativo: impossibile per le parti impedire il prodursi di interessi sulla caparra versata dall’inquilino; anche se il contratto prevede diversamente, obbligo sempre di restituire i frutti al conduttore.

 

La caparra versata dall’inquilino, al momento della firma di una locazione per uso abitativo, produce sempre interessi, anche se il contratto prevede il contrario.

 

Quasi sempre il padrone di casa (locatore) esige dall’inquilino, prima di consegnargli le chiavi dell’appartamento, il versamento di una caparra [1]. Tale somma serve a garantire il locatore da eventuali danni o morosità del conduttore. Tuttavia, al termine del contratto, la caparra deve essere restituita all’inquilino o, eventualmente, compensata con quanto da questi ancora dovuto.

 

Si pone però spesso il problema se, dopo otto anni (tale è la durata minima di una locazione “libera”), tale caparra abbia prodotto interessi e se tali interessi debbano essere versati al conduttore. La questione si pone perché, in alcuni contratti, i padroni di casa fanno inserire una postilla ove si specifica che la caparra “non è produttiva di interessi”. Ebbene, i conduttori devono sapere che tale previsione è assolutamente nulla!

 

Infatti gli interessi sulla caparra sono sempre dovuti, anche se in contrasto con quanto scritto nel contratto. Il versamento deve avvenire alla fine di ogni anno (senza che occorra una espressa richiesta del conduttore) o alla scadenza della locazione insieme alla caparra (in quest’ultimo caso calcolando gli interessi dovuti nell’ultimo anno e moltiplicati per gli anni in cui l’affittuario ha goduto dell’immobile).

 

Lo ha specificato diverse volte la Cassazione [2]. L’obbligo del locatore di un immobile urbano di corrispondere al conduttore gli interessi legali sul deposito cauzionale è inderogabile in quanto volto a tutelare il contraente più debole. Così facendo, infatti, si vuole impedire che i frutti della cauzione si traducano in un abusivo e celato incremento del corrispettivo della locazione.

 

Inoltre il locatore non può addurre – quale motivazione per non restituire gli interessi sulla cauzione – il fatto che essi si sarebbero ormai prescritti. Infatti, la prescrizione degli interessi sulla cauzione comincia a decorrere solo dal momento di scadenza della locazione (e non durante la sua vigenza). Per cui, se anche la locazione è durata diverse decine di anni, il diritto a richiedere gli interessi si prescriverà solo dopo cinque anni dalla cessazione della locazione.

 

Il diritto a ottenere la restituzione della caparra si prescrive in dieci anni.

Invece, il diritto a ottenere la restituzione degli interessi sulla caparra si prescrive in cinque anni [3].

 

Gli interessi legali sono così applicati:

dall’1/11/1886: 4%

dal 21/4/1942: 5%

dal 16/12/1990: 10%

dall’1/1/1997: 5%

dall’1/1/1999: 2,5%

dal 1/1/2001: 3,5%

dal 1/1/2002: 3%

dal 1/1/2004: 2,5%

dall’1/1/2008: 3%

dall’1/1/2010: 1%

dall’1/1/2011: 1,5%

dall’1/1/2012: 2,5%

 

 

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[1] Art. 11, legge n. 392 del 1978.

[2] Cass. sent. n. 12117 del 19.08.2003; Cass. sent. n. 979 del 27.01.1995.

[3] Art. 2948 n. 4 cod. civ.

 

© Riproduzione riservata

 
 
Commenti
26 gen 2013 davide

vi chiedo per favore una risposta per quanto riguarda un contratto di affitto stipulato in data 22 ottobre 2009 con importo cauzionale di euro 2480 x 4 mensilta per i genitori di mia moglie la mamma in carrozzina poi nel frattempo e deceduta , dopo la caduta del marito abbiamo dovuto portarlo in struttura ,ho dato da disdetta il 25 settembre x sei mesi vi chiedo mi spettano gli interessi e quanto sono , ,nel contratto di affito il proprietario ha fatto scrivere che il deposito cauzionale e infruttifero a ma non sembra regolare dal 22 dicembre non ho pagato le ultime due mensilita avendo mia moglie a casa e pagando 2100 euro al mese chiamando il proprietario gli ho detto di trattenerle al momento dal caparra iniziale che alla fiine alla visione finale appartamento faremo i conti mi date per favore una risposta grazie

 
17 apr 2013 Gloria

avrei piacere se poteste comunicarmi chi dà il 2,5% di interessi su un deposito cauzionale. Accetto nominativo Banche e Uffici Postali.
Se l’inquilino resta 8 anni, della caparra consegnatami all’inizio, io ci smeno metà importo. Che bella legge

 
29 lug 2013 nadia

concordo con Gloria. Ditemi qual’è la posta o la banca che da ancora interessi. Solitamente sono una decima parte di bolli e spese varie.

Cioè volete dirmi che se l’inquilino si tenesse questi soldi, ad oggi, 2013, in banca avrebbe una resa?
Dai che smetto di lavorare!
Grazie

 
27 feb 2014 michelangelo

Il proprietario mi chiede un aumento pari al 50% del canone mensile da 450 euro e 850 e non accetta la mia offerta di 750 euro invitandomi alla scadenza del terzo quadriennio a rilasciargli l’immobile. Io vado via due mesi prima lasciando le chiavi al portiere perché non furono accettate dal locatario che pretendeva il pagamento dei due mesi restanti e non restituendomi né la cauzione dei due mesi anticipati né gli interessi maturati in dieci anni. Considerando anche che il condominio erogava riscaldamento e aria condizionata e chiudeva gli impianti dopo due anni, come stanno le cose legalmente?

 
Redazione
27 feb 2014 Redazione

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15 mar 2014 Bruno 56

Vorrei avere una risposta esaustiva, la caparra puo essere utilzzata ai fini d’affito per concludere il pagamento residuo del contrato? ” esempio ” 10 mesi pagati regolarmente, ultimi due mesi , gli pago con la caparra. Ringrazio

 
Redazione
16 mar 2014 Redazione

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7 lug 2014 Anna

Buongiorno ! L’anno scorso io e mio compagno abbiamo firmato contratto di locazione ad uso abitativo tramite un’agenzia immobiliare con la durata di un anno piu il deposito cauzionale di 1500euro. Dopo la scadenza del contratto per non rinnovarlo ho chiesto di fare uno nuovo di soli 4 mesi per mesi estivi come contratto turistico con intenzione di andarcene via dopo la scadenza. Alla fine e’ stato firmato uno nuovo che in precedenza ha preparato lei con un contratto della durata di 4 mesi da me richiesti, pero lei aggiunto la disdetta di tre mesi di preavviso, non mi ha ridato la caparra ne interessi che spetta all’inquilino ma trasferito la caparra al nuovo contratto. Dopo un mese ho dato la disdetta di due mensilita e ci siamo incontrati per concordare la caparra, gli ho chiesto di scalare soldi dalla somma depositata visto che affitto mi costa 650€ e lei si e rifiutata dicendo che la caparra terra’ lei fino a novembre/dicembre finche non gli arriva conquaglio del gas, che dei interessi non mi da nemmeno 1 centesimo e mi chiede interessi da pagare dei ultimi due mese per ritardo pagamento. A quel punto ho detto di annullare contratto firmato e mi ha minacciato dicendo che sono costretta di fare uno nuovo dove lei aumenta prezzo chiedendomi 600euro alla settimana perché la casa  si trova in zona turistica, perche gli servono soldi come la garanzia perche vuole andare con suo marito in vacanza. Alla fine per tutto arco di 14 mesi mi ha negato la residenza perché la sua casa e’ intestata come prima dove e’ residente con suo figlio minore, non mi ha dato permesso di intestare le bollette a nome mio, non mi ha dato la chiave della casella postale e non ha voluto che io mettessi il mio nome sul campanello per via dei controlli. vorrei sapere se esiste un semplice contratto di locazione ad uso abitativo a breve termine o doveva essere uno di natura transitorio?Se si, quindi il contratto va classificato abusivo cioe’ e’ nullità ? Nel mio caso la disdetta anticipata deve essere di tre o basta un mese di preavviso? E se per contratto a breve durata la caparra non deve superare una mensilità ? Può buttarmi di casa sua finche contratto e’ valido e lei ha la mia caparra anche se non pago? Se può entrare a casa cambiando la serratura nonostante la mia roba ? Voglio sapere se posso riprendere i miei soldi pagati con c/c per il conquaglio del gas da 298 euro che e del mezz’anno prima che io entrassi a vivere in questa casa ?Mi ha fatto pagare 146 piu 101 di tares in sei mesi, se non mi sbaglio il 30% spetta all’inquilino e restante al proprietario quindi posso riprendere anche il 70% che ho pagato di troppo ?grazie in anticipo.