Come vendere un terreno pagando poche tasse
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2 apr 2013
 
L'autore
 

Dottore Commercialista (2007) e Avvocato (2010). Svolge l’attività professionale di consulente e giurista d’impresa, con specializzazione nel campo de [...]

 

Come vendere un terreno pagando poche tasse

Fino al 30 giugno 2103 la legge consente un rilevante risparmio d’imposta per chi vuole vendere un terreno, anche edificabile

 

Quando si vende un terreno, sia il venditore che l’acquirente devono pagare le tasse. Chi vende deve dichiarare al fisco la plusvalenza che realizza (ossia il guadagno realizzato: inteso come la differenza tra il prezzo al quale aveva acquistato il terreno e quello al quale lo ha venduto).

PREZZO DI VENDITA – COSTO DI ACQUISTO = PLUVALENZA

 

Su tale importo, dunque, il venditore deve pagare l’IRPEF tra un minimo del 23% a un massimo 43%, a seconda dello scaglione in cui il suo reddito si colloca. L’IRPEF è un’imposta progressiva: per cui più il contribuente guadagna e più è tenuto a pagare un’imposta elevata (secondo una percentuale che tecnicamente viene chiamata aliquota).

Così, a fronte di una plusvalenza di € 100.000,00, l’imposta da pagare, secondo gli scaglioni attuali, è del 36%, e quindi pari a € 36.000,00.

 

Come già detto, per calcolare la plusvalenza si deve sottrarre al prezzo di vendita del terreno quello di acquisto.

Se il terreno è stato ricevuto in eredità o donazione vi sono poi delle regole specifiche per individuare il valore ”figurato” d’acquisto che generalmente è comunque basso, facendo così incrementare la tassazione in caso di vendita.

 

Come risparmiare

La legge, tuttavia, consente a ciascun contribuente di poter risparmiare le imposte sopra indicate ricorrendo ad un sistema di tassazione agevolato.

Questa possibilità non opera sempre, ma viene di tanto in tanto prevista dal legislatore per determinati periodi di tempo. Oggi è ancora possibile ricorrere alla rivalutazione poiché la recente Legge di Stabilità per il 2013 [1] ha riaperto fino al 30 giugno 2013 la possibilità di rivalutare il costo dei terreni con un evidente risparmio d’imposta.

Sei si sta per concludere una trattativa per la vendita di un terreno è estremamente conveniente, sotto un profilo fiscale, ricorrere a questa agevolazione, che richiede, però, precisi adempimenti.

 

Come funziona la legge di rivalutazione

Secondo la norma agevolativa è possibile rivalutare, e quindi attribuire un valore attuale al costo fiscalmente riconosciuto del terreno, così da annullare o ridurre al minimo l’eventuale plusvalenza realizzata in caso di successiva vendita (che può avvenire anche in futuro).

Esempio:

Costo di acquisto del terreno edificabile: € 100.000

Prezzo di vendita: € 200.000

 

Prima ipotesi (cessione senza operazione di rivalutazione del valore fiscalmente riconosciuto)

In questo caso, la plusvalenza da tassare, in caso di vendita, sarà pari alla differenza tra il prezzo di vendita e il costo del terreno: € 200.000 – € 100.000 = € 100.000 e le imposte da pagare con un’aliquota del 36% saranno 36.000.

 

Seconda ipotesi (cessione con contestuale rivalutazione del valore del bene a € 200.000)

In tale ipotesi, la plusvalenza da tassare, in caso di vendita, sarà pari alla differenza tra il prezzo di vendita e il costo del terreno rivalutato e quindi pari a zero. Le uniche imposte da pagare saranno quelle previste per rivalutare il terreno, pari al 4% del valore ridetermianto. Per cui si avrà € 200.000 x 4% e quindi imposte per € 8.000,00.

 

È evidente il risparmio d’imposta ottenuto (€ 28.000), pari alla differenza tra quanto si doveva pagare senza rivalutazione (€ 36.000) e quanto è stato pagato con la rivalutazione (€ 8.000).

 

Condizioni per la rivalutazione

Possono essere rivalutati dalle persone fisiche (la norma non trova applicazione per le società e le imprese) terreni edificabili e agricoli purché posseduti alla data del 1° gennaio 2013 a titolo di proprietà o altro diritto reale.

 

È previsto un pagamento di un’imposta del 4% sul valore rideterminato; la stessa può essere dilazionata in tre anni, con primo versamento il 30 giugno 2013.

 

I dati della rivalutazione devono essere indicati nel modello della dichiarazione dei redditi.

 

Ai fini dell’applicazione della norma, il valore al 1° gennaio 2013 dei terreni deve risultare da una  perizia giurata di stima, redatta, entro il termine del 30 giugno 2013, da professionisti abilitati.

 

Sono abilitati alla redazione della perizia dei terreni edificabili e con destinazione agricola gli iscritti agli albi degli ingegneri, degli architetti, dei geometri, dei dottori agronomi, degli agrotecnici, dei periti agrari e dei periti industriali edili.

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[1] L. 228/2012.

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