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Le Guide Pubblicato il 5 aprile 2013

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Le Guide Locazione: termini da rispettare per il recesso del conduttore e del locatore

> Le Guide Pubblicato il 5 aprile 2013

Il locatore ed il conduttore possono recedere dal contratto di locazione per giusto motivo, previa comunicazione all’altra parte della volontà di recedere tramite lettera raccomandata, nel rispetto dei termini previsti dalla legge. 

Il recesso del locatore.

I contratti di locazione di beni immobili hanno una durata minima prevista dalla legge, che non è derogabile dalle parti.

La durata minima è stabilita in:

quattro anni per i contratti di locazione ad uso abitativo [1]

sei anni per i contratti ad uso diverso dall’abitazione.

– nove anni per i contratti per i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere [2].

Il locatore, pertanto, non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso, dovendo garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali.

1. Nella locazione ad uso abitativo: il locatore, per recedere dal contratto, deve comunicare tale sua intenzione al conduttore tramite lettera raccomandata almeno sei mesi prima della scadenza del contratto.

2. Nella locazione di immobili destinati ad uso diverso: la disdetta deve essere comunicata al conduttore, sempre con raccomandata, almeno dodici mesi prima della scadenza del contratto.

3. Nella locazione di immobili adibiti ad attività alberghiere: la disdetta deve essere comunicata al conduttore, sempre con raccomandata, almeno diciotto mesi prima.

Se la disdetta del locatore interviene alla prima scadenza dei quattro, dei sei o dei nove anni, a seconda della destinazione dell’immobile locato, in essa devono essere indicati i motivi specifici del recesso, che devono coincidere con una delle tassative ipotesi previste dalla legge, pena l’inefficacia della stessa [3].

Per la disdetta che dovesse intervenire successivamente al primo periodo, invece, il locatore non è tenuto ad indicare alcun motivo, essendo sufficiente comunicare al conduttore la propria volontà di recedere.

Se il locatore non rispetta i suddetti termini, per la disdetta il contratto si rinnova per un periodo di tempo uguale a quello precedente alle stesse condizioni, per cui non sarà possibile neanche chiedere un aumento del canone.

Il recesso del conduttore.

Il conduttore è la parte debole del contratto di locazione, che il legislatore ha voluto tutelare prevedendo il diritto per lo stesso di recedere dal contratto anche prima della scadenza, qualora ricorrano gravi motivi, previa comunicazione al locatore almeno sei mesi prima.

Ricorrendo gravi motivi, dunque, il conduttore in qualsiasi contratto di locazione, a prescindere dall’uso a cui sia destinato l’immobile locato, può sempre recedere dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi al locatore con lettera raccomandata.

Il mancato rispetto del termine di preavviso comporta l’obbligo per il conduttore di corrispondere al locatore il pagamento di sei canoni mensili a partire dalla comunicazione del recesso ovvero dal rilascio dell’immobile in caso di omessa comunicazione preventiva, sempre che l’immobile medesimo non venga locato a terzi [4].

Il necessario preavviso imposto al conduttore per il recesso, si giustifica con il contemperamento dell’interesse del locatore che, a seguito del recesso dell’altra parte, perde una rendita derivante dal proprio immobile sulla quale aveva fatto ragionevolmente affidamento in virtù dello stesso contratto di locazione.

Per tale motivo il conduttore che receda per gravi motivi senza il preavviso richiesto dalla legge, è tenuto al risarcimento del danno che il locatore provi di aver subito per l’anticipata restituzione dell’immobile, salvo che dimostri che l’immobile sia stato ugualmente usato dal locatore [5].

note

[1] Art. 2 L. 9/12/1998 n. 431.

[2] Art. 27 L. 27/07/1978 n. 392.

[3] Art. 29 L. 27/07/1978 n. 392; art. 3 L. 9/12/1998 n. 431.

[4] Cass. sent. n. 18167/2012.

[5] Cass. sent. n. 5827/1993.

Il locatore può recedere dal contratto solo alla scadenza dello stesso previa comunicazione da inviarsi con lettera raccomandata sei, dodici o diciotto mesi prima, rispettivamente per la locazione di immobili adibiti ad uso di abitazione, ad uso diverso, o ad attività alberghiere.

Il conduttore, invece, può sempre recedere dal contratto di locazione, per gravi motivi in qualsiasi momento, purché ne dia comunicazione al locatore almeno sei mesi prima con lettera raccomandata.

Il recesso al di fuori dei suddetti termini comporta:

– per il locatore, il rinnovarsi del contratto di locazione alle medesime condizioni stipulate per il periodo precedente, nonostante la sua diversa volontà;

– per il conduttore, l’obbligo di versare comunque al locatore sei canoni mensili pari al mancato preavviso, nonostante il rilascio dell’immobile.

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99 Commenti

  1. Salve, a settembre, precisamente il giorno 8 abbiamo stipulato un contratto d’affitto indicando la disdetta di 3 mesi anziché 6. Però c’è scritto che in tutti i casi non si potrà dare disdetta prima di 12 mesi. Per problemi economici però non riusciremmo quasi più a pagare l’affitto. Che si può fare in questi casi? Grazie in anticipo.
    Cordiali saluti.

  2. buongiorno ho un contratto 4+4 dopo 2 anni ho mandato la raccomandata ar
    al locatario di recesso anticipato ma non ho scritto il motivo grave
    ho scritto motivi familiari, una motivazione grave potrebbe essere quella di aver comprato casa con meno soldi rispetto all’affitto ?
    sono in ansia cordiali saluti

  3. Buongiorno,
    ho affittato l’immobile con un 4+4 registrato e firmato dalle parti, con inizio febbraio 2016. Ad oggi il conduttore non mi ha dato né cauzione né prima mensilità, non ha ancora neanche ritirato le chiavi dell’appartamento tirando a campare scuse su scuse. Cosa devo fare? Ha minacciato di lasciar perdere tutto, è posibile e cosa dovrei farmi risarcire? ( costo di registrazione, prima mensilità… o nulla?)
    Ringrazio anticipatamente.
    G Masia.

  4. Mi ritrovo a dover lasciare l’appartamento senza poter dare i mesi di prevviso in quanto non posso permettermi di continuare a pagare il canone mensile. Il problema economico è reale e con la mia famiglia dobbiamo trovare delle alternative senza continuare a toglierci il pane dalla tavola. Cosa dovrei fare? Non voglio ritrovarmi a stare in una casa per altri sei mesi che non posso permettermi e ledere ai bambini di ciò che hanno bisogno.

  5. Salve, il locatore mi invierà una racccomandata sei mesi prima dello scadere del contratto, ma io quando potro’ lasciare l’appartamento, appena ricevo la lettera, oppure devo aspettare sempre la scadenza del contratto?

  6. Salve,,
    ho stipulato un contratto d’affitto 4+4 cinque anni fa. Ora per motivi di lavoro devo trasferirmi da settembre in un’altra regione. Se ho capito bene posso recedere dal contratto mediante raccomandata, ma con quale data? Quella corrispondente al pagamento dell’affitto cioè dal 1 settembre o posso già inviarla ora? grazie

  7. Buona sera , ho ricevuto disdetta dal locatore al primo step dei 4 anni del contratto cui scadenza e al 31-07-2017 , lha inviata sei mesi prima con la motivazione che deve vendere limmobile , ma se dovessi trovare prima casa io affittuario posso cambiare e andarmene oppore devo rispettare il contratto anche se è stato il locatore a recedere dallo stesso
    Grazie

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