Fondo condominiale per i lavori straordinari: che cos’è e come funziona
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12 lug 2013
 
L'autore
 

Avvocato del foro di Bologna, si occupa di diritto civile e commerciale con particolare riguardo al settore delle obbligazioni e dei contratti, delle succe [...]

 

Fondo condominiale per i lavori straordinari: che cos’è e come funziona

La riforma del condominio prevede la costituzione obbligatoria di un fondo spese per l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria per far fronte a eventuali innovazioni delle parti comuni del fabbricato. Vediamo di cosa si tratta e quali sono gli effetti sui contratti di appalto stipulati dall’amministratore.

 

La nuova legge che, dopo oltre settant’anni, ha ammodernato le norme in tema di condominio, ha introdotto l’obbligo per l’assemblea del fabbricato che intende far svolgere opere di manutenzione straordinaria o innovazioni sulle proprie parti comuni, di costituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Il condominio quindi, che vuole ad esempio riparare il tetto, far ripulire la facciata esterna del palazzo o installare l’ascensore, deve accantonare i soldi preventivati per l’esecuzione dell’opera cosicché essi siano già disponibili per il pagamento dell’azienda assegnataria dei lavori.

 

La norma in questione, tuttavia, ha provocato forti perplessità già dalla sua prima emanazione. Una delle problematiche sollevate è se i fondi dedicati a questo tipo di opere debbano essere necessariamente raccolti prima di dare l’incarico alla ditta oppure se possano essere messi da parte mano a mano che si procede con l’avanzamento dell’opera.

 

La questione non è di poco conto perché una richiesta preventiva di denaro a ciascun condomino, anche se parametrata sui suoi millesimi di proprietà, risulta oltremodo difficile, soprattutto in questi tempi di crisi e difficoltà di approvvigionamento al credito bancario.

In secondo luogo, se così fosse, non avrebbe più senso la regola che impone al creditore del condominio, la cui fattura non è stata saldata dal condominio, di agire in esecuzione forzata prima nei confronti dei condomini inadempienti al versamento degli oneri condominiali e solo dopo, ove la riscossione sui primi non abbia dato gli esiti sperati, contro i proprietari già adempienti. Il preventivo accantonamento dei fondi necessari all’esecuzione dell’opera, infatti, renderebbe superflua qualsiasi regola dettata per il recupero di somme non versate.

 

In attesa quindi che il Legislatore o i Tribunali dicano come va interpretata la norma in questione, sembra bastare la delibera di costituzione di apposito fondo in una con la decisione di procedere alla realizzazione dell’opera, mentre il materiale versamento delle somme necessarie può avvenire dopo, via via che l’azienda incaricata svolge i lavori suddetti.

 

Che succede poi se l’assemblea si dimentica di deliberare la costituzione del fondo speciale o peggio ancora, delibera in maniera espressa di non costituirlo? Prudenza vuole che, vista l’obbligatorietà del fondo stabilita dalla legge, la sua mancata costituzione esponga il condominio a un’impugnazione in Tribunale da parte dei condomini assenti o dissenzienti della delibera che ha dato il via ai lavori. Per questo motivo, si consiglia sempre e comunque di deliberare l’istituzione del fondo, salvo che una deroga concordata all’unanimità nel regolamento di condominio non esoneri i condomini da un siffatto obbligo.

 

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In pratica

Nel momento in cui l’assemblea delibera l’inizio di lavori che hanno ad oggetto opere di manutenzione straordinaria o innovazioni deve altresì costituire un fondo speciale in cui vengono raccolte le somme dedicate al pagamento delle ditte incaricate di svolgere gli interventi programmati.

In attesa di maggiori certezze sull’interpretazione da darsi alle nuove norme, si ritiene non obbligatorio riscuotere tutte le somme necessarie prima dell’incarico formale all’azienda o al tecnico che eseguirà i lavori, fermo restando che è comunque necessario per l’assemblea deliberare la costituzione del fondo e per ciascun condomino alimentarlo con i contributi previsti in base ai propri millesimi di proprietà. Si potranno ad esempio prevedere versamenti in accordo con lo stato avanzamento lavori previsto dall’appalto stipulato con l’azienda esecutrice delle opere.

Nel caso in cui siano già stati deliberati lavori di manutenzione straordinaria o innovazioni prima del 18 giugno 2013, non è obbligatorio procedere a costituzione del fondo poiché la nuova normativa vale solo per il futuro e non per il passato.

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Commenti
18 mar 2014 paola

chi paga le spese legali per l’impuganzione?il condominio o l’amministartore se il’assemblea non lo ha deliberato?

 
17 mag 2014 Margherita Ferrari

Siamo obbligati a versare le rate anche non avendo approvato un preventivo nè scelto la ditta esecutrice?Grazie mille