Preliminare e usucapione: se l’acquirente non paga restituisce l’immobile ma niente usucapione
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12 dic 2013
 
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Preliminare e usucapione: se l’acquirente non paga restituisce l’immobile ma niente usucapione

Se il preliminare perde di efficacia, il promissario acquirente deve restituire il bene consegnatogli in anticipo, senza poter invocare l’usucapione, ma non è tenuto a risarcire il danno al venditore.

 

Nel caso di un contratto preliminare, che contenga la promessa di vendita di un immobile, le parti sono obbligate – in forza del preliminare stesso – a stipulare il contratto definitivo e, quindi, ad acquistare l’una e a vendere l’altra.

 

Capita però, a volte, che già dopo la stipula del cosiddetto “compromesso”, il venditore, a fronte del pagamento di un congruo anticipo sul prezzo, consenta al futuro acquirente di occupare l’immobile.

 

Ebbene, in tali casi, secondo una recente sentenza della Suprema Corte [1], non si verifica un anticipato trasferimento della proprietà dell’immobile per il semplice fatto che ne è stato concesso il possesso. Al contrario, nascono solo effetti obbligatori tra le parti, effetti che sono riconducibili a due contratti accessori (al preliminare):

- un contratto di comodato, per quanto attiene alla consegna della cosa

- e uno di mutuo gratuito, con riferimento al pagamento anticipato del prezzo.

 

Pertanto, se per una causa o per un’altra non si procede alla stipula del contratto definitivo e l’acquirente non versa il prezzo residuo della vendita, quest’ultimo non potrebbe comunque rivendicare l’intervenuta usucapione del bene a suo favore. Ciò perché egli, in qualità di comodatario, ha avuto una semplice detenzione (qualificata) dell’immobile e non un possesso valido ai fini dell’usucapione stessa.

 

La soluzione pratica è questa: il proprietario potrà ottenere la restituzione dell’appartamento, vincendo sulla richiesta di usucapione avanzata dall’acquirente, ma non potrà avanzare una richiesta di risarcimento del danno. Egli potrà, tutt’al più, chiedere la restituzione degli eventuali frutti della cosa [2].

 

 

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[1] Cass. sent. n. 16629/13 del 3.07.2013.

[2] Qualora il contratto principale perda di efficacia a seguito della prescrizione del diritto da esso derivante alla stipulazione del contratto definitivo, i contratti ad esso accessori resteranno privi di causa, rendendo così ingiustificate le prestazioni oggetto degli stessi.

Ne consegue per il promissario acquirente che abbia ottenuto dal promittente venditore la consegna ed il godimento anticipati della cosa l’obbligo di restituzione della cosa e degli eventuali frutti ai sensi dell’art. 2033 c.c. (condictio indebiti ab causam finitam), ma non anche un’obbligazione risarcitoria per il mancato godimento del bene nel periodo successivo al compimento della prescrizione.

 

Autore immagine: 123rf.com

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13 dic 2013 Giulio

‘E la sentenza risolutiva dell’atto di diritto civile dell’esame di avvocato 2013, confermativa della famosa sentenza a Sezioni Unite del 2008 n.7930