Novità pignoramento casa: se non si vende all’asta l’esecuzione termina
Lo sai che?
13 Nov 2014
 
L'autore
Angelo Greco
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore
 

Novità pignoramento casa: se non si vende all’asta l’esecuzione termina

Il creditore resta insoddisfatto e il processo esecutivo si estingue per eccessi di ribasso che comportano un deprezzamento del valore del bene.

 

Tra le tante novità dell’ultima riforma della giustizia, si scopre che, in un minuscolo articolo – quasi invisibile [1] – è stata prevista una misura di estremo interesse e importanza, a tutela della casa e del debitore. La norma è probabilmente passata inosservata a gran parte dei commentatori, intenti soprattutto a criticare l’impianto normativo in sé, la definizione delle cause attualmente pendenti mediante l’affidamento ad “avvocati-arbitri” e i nuovi metodi di separazione e divorzio.

Vediamo dunque di approfondire e comprendere quali saranno le conseguenze di questa mini-rivoluzione sui processi esecutivi immobiliari.

 

Si tratta di una novità di tutto rilievo che rischia di far chiudere definitivamente migliaia di procedure di esecuzione forzata, avviate tramite il pignoramento di case e immobili vari (terreni, fabbricati, quote di comproprietà su beni indivisi, ecc.). Si tratta, invero, di fascicoli vecchi di decine d’anni, ormai logori, che giacciono nei carrelli dei tribunali e lì stanno più per inerzia che per impulso. Un procedimento esecutivo immobiliare, infatti, può essere estremamente lungo (non di rado si superano i 10 anni) perché subordinato all’eventuale presentazione di offerte,alle varie aste, da parte dei potenziali acquirenti. E chi compra case dai tribunali ha una visione sufficientemente smaliziata tale da saper attendere che il prezzo – indicato dal giudice come base d’asta – scenda a sufficienza per raggiungere l’affare “perfetto”.

 

Ecco – dicevamo – tutto questo da oggi non ci sarà più o, quantomeno, sarà notevolmente ridimensionato.

 

In buona sostanza, la riforma ha previsto che, se a seguito di una serie di ribassi di asta, il prezzo battuto come “base d’asta” per l’esecuzione forzata dell’immobile dovesse discostarsi di molto dal suo valore di mercato, il giudice deve disporre la chiusura anticipata del processo esecutivo. Il che, in pratica, significa che il creditore, dopo aver anticipato gli elevati importi per le spese di pignoramento, dopo aver atteso diversi anni nella speranza di recuperare il proprio credito, dovrà invece dire addio alla procedura e tornare a casa con le tasche vuote.

 

La norma, però, ha una sua indubbia base di giustizia. Lo scopo è quello di non svendere i beni sottoposti ad aste.

 

Un esempio riuscirà a far comprendere meglio la situazione paradossale che, in assenza di tale previsione, potrebbe venirsi a creare.

Mettiamo che Tizio abbia un debito con la banca di 100mila euro. Quest’ultima, pertanto, gli pignora la casa del valore di 200mila euro, con la speranza di poterla vendere e soddisfare quanto non ancora incassato. Se, per ipotesi di scuola, si riuscisse a vendere l’immobile al reale valore di mercato (200mila euro), si avrebbe una perfetta situazione di giustizia: la banca otterrebbe i suoi 100mila euro e il residuo della vendita (gli altri 100mila euro) andrebbero al debitore che li potrebbe usare per acquistare una nuova casa ove andare a vivere. Ma questa è un’ipotesi virtuale, che quasi mai ricorre. Molto più spesso, gli interessati all’acquisto di un immobile tramite il tribunale attendono che si svolgano più aste e che le stesse “vadano deserte” (ossia non si presenti nessuno), in modo che, ad ogni successivo passaggio, il giudice faccia scendere sempre più la “base d’asta”. Potrebbe allora verificarsi, per ipotesi (anche questa ipotetica) che, a seguito di numerosi ribassi, la casa venga venduta a 30mila euro. Risultato: la banca rimarrà ancora creditrice di 70mila euro, il debitore rimane senza casa e il suo sacrificio non gli è valso neanche la possibilità di liberarsi dal debito, poiché la banca potrà continuare ad aggredirlo fino a totale soddisfazione.

 

Insomma: la compressione del diritto (alla proprietà) del debitore non può mai pregiudicare in modo irragionevole i suoi diritti della persona.

 

Ecco, allora, cosa dice testualmente la nuova norma:

 

(Infruttuosità dell’espropriazione forzata). “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo”.

 

Ma possibile che, sino ad oggi, nessuno ci aveva pensato? In realtà esisteva già un rimedio previsto dal codice (anche se poco spesso utilizzato): il giudice già ieri poteva “sospendere” l’esecuzione forzata in assenza di offerte vantaggiose. Ma si trattava di una semplice “sospensione” e, peraltro, eventuale. Con la conseguenza che, nel frattempo, il debitore era comunque obbligato ad andare via da casa o a pagare il fitto all’incaricato alla vendita.

 

Oggi, invece, la riforma prevede che il giudice stabilisca del tutto la chiusura definitiva della procedura. In pratica, il debitore si libera (non del debito, ma) dell’esecuzione forzata e può tornare nella piena disponibilità del proprio bene.

 

Segnaliamo comunque un precedente del tribunale di Napoli che, con una interpretazione evolutiva, quasi un anno fa, benché ancora non ci fosse tale riforma, era arrivato alla stessa soluzione sulla base di una lettura ragionata dei principi del nostro processo (leggi l’articolo “Che succede se la casa all’asta non si vende nonostante i ribassi?”).

 

La nuova norma non specifica gli effetti che l’eventuale estinzione del pignoramento immobiliare avrà sulle eventuali ipoteche accese dal creditore; si deve però ritenere che le stesse possano continuare a rimanere iscritte nei pubblici registri (salvo il rinnovo periodico). Né viene chiarito quale forbice tra valore di stima e valore di vendita possa considerarsi sufficiente per imporre al giudice la chiusura della procedura. Il che sarà rimesso alla valutazione del singolo tribunale.

 

Se il creditore insiste di nuovo

Una cosa però è certa: nonostante (anche in questo caso) nulla dica la legge (spetterà eventualmente ai giudici interpretarla in tal senso), qualora il creditore, una volta estinta la procedura per assenza di offerte, proceda a pignorare nuovamente lo stesso immobile, riavviando il medesimo calvario per il debitore (ben conoscendone l’inutilità in assenza di riassetti del mercato immobiliare) si potrebbe configurare un abuso di diritto; e pertanto il debitore ben potrebbe proporre una opposizione all’esecuzione forzata ed, eventualmente, chiedere la condanna del creditore al risarcimento del danno per lite temeraria [2].

 

Equitalia

Nonostante i limiti ai pignoramenti posti dal Decreto del Fare all’Agente della riscossione, la nuova norma si applica anche a quest’ultimo. Per tale aspetto rinviamo all’articolo “Stop pignoramenti e aste di Equitalia“.

 

La prima vendita all’incanto

Sempre la riforma aggiunge un’ultima norma anch’essa non meno interessante della precedente. Si specifica, in particolare, che nel caso di vendita all’asta, l’incanto può essere disposto solo quando il giudice ritiene probabile che la vendita con tale modalità abbia luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore del bene [3].


[1] Art. 164 bis DL n. 132 del 12.09.2014 conv. in legge n. 162 del 10.11.2014.

[2] Art. 96 cod. proc. civ.

[3] Determinato a norma dell’art. 568 cod. proc. civ.

 

Autore immagine: 123rf com

 

 

 

Autore immagine: 123rf com

 


richiedi consulenza ai nostri professionisti

 
 
 
 
Commenti
15 Nov 2014 Max Sacchi

Si ok . . . . interessante . . . ma la domanda nasce spontanea:
Una riforma nasce a seguito di una o presa di coscienza o ammissione che, le attuali leggi, non permettono, nel caso specifico, di mantenere i diritti ad un cittadino. diciamo tranquillamente che Equitalia e Legge Italiana, sono andati troppo controcorrente e hanno reso tantissimi procedimenti ANTI COSTITUZIONALI.

a seguito di questa NEWS non so, sinceramente, se alzare vittoria o piangere. Lo dico a nome di tante persone che hanno perso la propria casa proprio per colpa di avidi profittatori. Chi paga le conseguenze?
il cittadino che ha perso la casa, per 4 soldi, ed ha mantenuto in essere il debito con la banca, chi lo aiuta?

è sempre una vittoria quando leggiamo certi articoli ma dovrebbe essere ora di iniziare a pensare a COME risarcire gli sventurati che sono caduti nella ghigliottina della Legge Italiana, nel momento sbagliato.

Per il resto sappiamo già:-)

 
16 Nov 2014 Antonio Fedele

Ma scusate non ho capito bene.vengono bloccate le aste ,e si mette il debitore a condizioni di poter pagare? Io ho la cada alla’asta dal 2012, ad oggi sono ancora dentro , però mi hanno fatto il pignoramento presso terzi pagando un quinto dello stipendio in Cigs. .. Adesso con questa riforma cosa mi succede. Viene annullata l’asta.?

 
9 Dic 2014 maria vitale

VORREI CAPIRE… se mi potete aiutare…sette anni fa’ fece un mutuo il mio convivente, ed io per aiutarlo gli misi la firma da garante con lo strumento della mia casa per sei anni ha sempre pagato tutti i mesi adesso e’ un anno che non sta’ pagando per la crisi e per salute si e’ ritrovato fuori non vive piu con me da un paio d’anni io anche se vorrei pagare non so come fare le entrate non ci sono mio figlio e’ disoccupato e io tengo la cessione del quinto sullo stpendio cosa succedera’ ?? AIUTATEMI A CAPIRE IL MIO EMAIL E ‘mariavitale.vitale4@gmail.com

 
3 Apr 2015 massimo giannone

Non essendo Previsto dalla Legge l’Estinzione dell’Asta non viene di fatto applicata tale Idea ,Le sentenze non Fanno Legge , e come quella di Napoli e stata poi rigettata dalla Cassazione ,,,,Le leggi su elencate non danno adito a quello che voi sostenete

 
27 Mag 2015 Andrea Fantucchio

Andrea
non chiedo una consulenza ma un parere di condivisione.
Vorrei chiedere a l’avvocato Angelo Greco qual’è il criterio che può stabilire la svendita di un bene per eccesso di ribasso, visto che l’art. 164bis della L. n. 162 del 2014 è avulso ed incomprensibile.
A tele proposito ho fatto delle considerazioni in merito e chiedo se possono essere condivisibili vista l’incertezza dell’interpretazione del su citato articolo.
Note interpretative dell’art. 164bis-Legge n. 162 del 12/09/2014.
Andrea Fantucchio
Art. 164-bis. Infruttuosità dell’espropriazione forzata. “Quando risulta che non è più possibile conseguire un ragionevole soddisfacimento delle pretese dei creditori, anche tenuto conto dei costi necessari per la prosecuzione della procedura, delle probabilità di liquidazione del bene e del presumibile valore di realizzo, è disposta la chiusura anticipata del processo esecutivo.”
Leggendo fra le righe del contenuto dell’art. 164bis-Legge n. 162 del 12/09/2014 emerge in modo palese che finalmente s’intende porre rimedio alla “salvaguardia del diritto” sacrosanto dell’abitazione che, secondo le precedenti disposizioni in materia, era invece soggetta ad una vendita forzata e veniva in buona sostanza depredata. Si consumava così un atto di ingiustizia che per certi versi definirei criminale, avallando un atto di “locupletazione indebita” che per principio “cardine” non è mai consentito dalla legge.
Adesso, con l’introduzione dell’art. 164bis della L. n. 162/2014, il giudice è invece obbligato a tenere presente due aspetti che sono il valore di stima e il valore di vendita. Al fine di soddisfare nei limiti della legalità le pretese dei creditori senza però consentire la rapina del bene. Precedentemente, invece, si assisteva ad un atto di arricchimento ai danni dei debitori senza raggiungere l’obiettivo di sanare il debito. In buona sostanza un esempio di “rapina legalizzata”.
Il giusto prezzo di vendita consente, invece, di pagare il debito evitando di commettere un atto di ingiustizia nei confronti dei debitori. Un modo di agire, quest’ultimo, che in passato è sempre stato messo in essere sventolando il vessillo della giustizia. Stiamo parlando di una giustizia assoggettata ai poteri forti che legiferava a senso unico schiacciando come vermi chi, per fatti contingenti e spesso non dipendenti dalla propria volontà, attraversava un periodo di difficoltà economica che non gli consentiva di sanare il proprio debito.
La compressione del diritto (alla proprietà) del debitore non può mai pregiudicare in modo irragionevole i suoi diritti della persona. Questo principio è stato ribadito anche dalla Corte di Giustizia Europea che in una recente sentenza ha riaffermato l’importanza di tutelare il diritto alla casa di tutti quei debitori che versino in particolari condizioni di disagio sociale.

Adesso il giudice ha la possibilità, attraverso l’applicazione dell’art. 164 bis della Legge 162/2014, di chiudere l’esecuzione “infruttuosa” consentendo al debitore di riappropriarsi della sua abitazione, o delle sue cose. “L’infruttuosità” per un fatto di giustizia è riferita al giusto recupero del valore del bene in vendita e non al solo recupero del debito ai danni del debitore.

Applicare a un bene del valore di € 460.000 un ribasso del 30% è equiparabile alla richiesta di
“duecento volte gli interessi di usura”. In sintesi, se il debito è di € 30.000 si chiede al debitore di pagare il 30% x 460.000 = € 138.000 + € 30.000 . Cifra che va poi integrata con le spese di giudizio.

Presumibilmente il costo per il debitore può essere quantificato in € 30.000+138.000+€ 10.000 = € 178.000. Con un interesse quindi pari a 178.000/30000 = i € 593,33%

Mi domando se questa non è una appropriazione indebita delle cose altrui

Andiamo alle considerazioni dell’enunciato dell’art. 164bis,

Rifacendoci al testo dell’articolo di legge 164bis, quando si prendono in esame i termini “esecuzione infruttuosa” e il “soddisfacimento dei creditori” non deve mai esserci uno spazio di discrezionalità tale da consentire al giudice di esercitare un potere di schiacciamento del reale valore dell’immobile inducendolo, poi, a commettere un atto di ingiustizia nei confronti del debitore. Un comportamento, questo, in contrasto con la sentenza della Corte Europea e adesso con l’ articolo 164bis, che ha inteso porre rimedio ad una falla della precedente legge riaffermando con rinnovato vigore l’esigenza di una maggiore tutela di quel debitore che versa in condizioni di disaggio.

La CORTE DI CASSAZIONE ha stabilito che il prezzo offerto dall’acquirente deve essere adeguato al valore del bene messo in vendita per evitare una locupletazione indebita.

NELLA SOSTANZA per la legge “il debito non sparisce,” assicurandosi che il debitore abbia migliori possibilità di vendere successivamente i suoi beni a prezzo di mercato ed estinguendo il proprio debito senza essere massacrato dalla speculazione.

Con la chiusura del processo esecutivo, ai sensi del nuovo art. 164bis, non si vuole quindi estinguere indebitamente il debito nei confronti dei creditori, ma assicurarsi che la giustizia, in quanto tale, non possa commettere atti illeciti mascherandosi di legalità. Così che sia debitore che il creditore siano finalmente messi di fronte ad un ragionevole compromesso di giusta transazione.
Che Dio ci salvi dagli atti illeciti e ancor di più se questi sono commessi sventolando il vessillo della giustizia.
Andrea Fantucchio

 
30 Mag 2015 Andrea Fantucchio

Andrea Fantucchio scrive:
30 maggio 2015 alle 09:30
Non vi sono “creditori” i cui ragionamenti possano reggere.
Prima della Carta Costituzionale sia nazionale che UE, dei diritti dell’uomo subentrata in Italia recentemente con l’avvento della Repubblica, vigeva la Carta del ladroni, infatti tutti le leggi ancora vigenti fanno riferimenti alla CARTA DEI LADRONI.
ANDREA fANTUCCHIO

 
30 Ago 2015 Giacomo

Come al solito leggo con rabbia commenti fatti da persone che non hanno nemmeno il coraggio di qualificarsi come professionisti del settore e questo la dice lunga sulla categoria di professionisti che, nostro malgrado, è presente in parlamento in larga percentuale e con i risultati che sono sotto gli occhi di tutti. Ci sono certamente avvocati validi e seri, ma si contano sulla punta delle dita. Per tutto il resto è mai possibile che il il parlamento leggifera, il senato ratifica, il presidente di questa strana repubblica approva una legge e subito gli stessi avvocati cercano di boicottarla.. magari perché fino a ieri avevano interessi in merito… e sempre presenti nei tribunali italiani nel settore dell’Esecuzione immobiliare per fare i migliori affari a danno di poveri cittadini incappati in disgrazie economiche e perdita di tutto a partire dalla propria case ecc.. Insomma, un esempio valido per i signori avvocati che non sanno o fanno finta di non sapere: Il tribunale di SMCV ha come presenza alle aste mobiliari ed immobiliari sempre le stesse persone… che anche bambini capiscono chi sono… Qualcuno ha sollevato il problema dicendo: possibile mai che il tribunale non indaga sulla provenienza di questi soldi e su queste persone abituè di queste procedure ecc..? Qualcuno ha risposto: se non ci fossero questi “signori” qui non si venderebbe nulla… Le considerazioni del caso le lascio a chi legge, anche se immagino che questo commento difficilmente sarà approvato poiché in questo paese che si definisce democratico è in atto ancora la censura classica dei regimi totalitari!
Giacomo Vitale

 
2 Mag 2016 caio fiore melacrinis

io ho avviato una causa per danni nei confronti dei creditori per una vendita successiva al 2014, in quanto l’immobile era stimato a circa 900€/mq ed è stato venduto a circa €200mq. 342 906 7669