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Art. 1027 codice civile: Contenuto del diritto

La servitù prediale (1) consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (2) (3).


Commento

Utilità: [v. 1028].

 

Servitù prediale: è un diritto reale di godimento del proprietario di un fondo (detto fondo dominante), avente ad oggetto un fondo altrui (detto fondo servente), il cui proprietario subisce una compressione della propria facoltà di godimento in funzione della realizzazione di una utilità per il fondo dominante [v. Libro III, Titolo VI].

 

Fondo: bene immobile (la nozione non va riferita esclusivamente al (—) rustico).

 

(1) Le servitù prediali (praedium = fondo) richiedono per la loro costituzione [v. 1031] l’esistenza di due requisiti: a) la presenza di due fondi tra i quali sussista un rapporto di vicinanza; b) l’obiettiva utilità che un fondo tragga dalla limitazione imposta al fondo contiguo (vicino).

 

(2) L’espressione «appartenente a diverso proprietario» esprime il generale principio (sintetizzato dal noto brocardo nemini res sua servit) che il proprietario di due fondi contigui non può costituire una servitù a vantaggio dell’uno e a carico dell’altro.

 

(3) Per uno schema di costituzione di servitù vedi in Appendice IV l’atto n. 13.

 

La servitù è diretta a realizzare l’utilizzazione di un fondo (servente) per il servizio di un altro fondo (dominante), in vista dell’interesse generale all’incremento della produzione.


Giurisprudenza annotata

Servitù

Il parcheggio di autovetture costituisce manifestazione di un possesso a titolo di proprietà del suolo, non anche estrinsecazione di un potere di fatto riconducibile al contenuto di un diritto di servitù, del quale difetta la realitas, intesa come inerenza al fondo dominante dell'utilità, così come al fondo servente del peso, mentre la mera commoditas di parcheggiare l'auto per specifiche persone che accedano al fondo non può in alcun modo integrare gli estremi della utilità inerente al fondo stesso, risolvendosi, viceversa, in un vantaggio affatto personale dei proprietari (cassata, nella specie, la decisione dei giudici del merito che avevano accertato che su un terreno di proprietà della società convenuta l'attrice godeva di servitù di parcheggio).

Cassazione civile sez. II  06 novembre 2014 n. 23708  

 

Ai sensi dell'art. 1030 cod. civ., non è configurabile una servitù prediale quando l'utilità a favore del fondo dominante, anche se fornita attraverso il fondo servente, sia legata ad un "facere" del proprietario di quest'ultimo, perché mancherebbe in tal caso il carattere dell'obiettività, come connotato duraturo e permanente, della soggezione di un fondo all'altro. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la decisione di merito, la quale aveva escluso la sussistenza del possesso di una servitù di passaggio, in quanto l'accesso al fondo dominante attraverso un cancello posto sul fondo preteso servente era risultato comunque subordinato a specifiche richieste di ingresso e conseguenti autorizzazioni operate di volta in volta). Rigetta, App. Milano, 13/06/2007

Cassazione civile sez. II  02 luglio 2014 n. 15101  

 

In materia di servitù di telefonia, costituisce principio generale dell'ordinamento quello secondo cui l'esercente il servizio telefonico è tenuto alla rimozione delle opere ed al risarcimento del danno soltanto quando imponga al proprietario, senza il suo consenso e senza essere autorizzato dall'amministrazione competente, un peso destinato a favore di terzi estranei, cioè diversi sia dal proprietario che dai condomini od inquilini del medesimo stabile, in quanto è inconcepibile che l'appoggio e il passaggio di impianti indispensabili per fornire un servizio nell'interesse esclusivo del proprietario del fondo, possa configurare una servitù, ostandovi il principio "nemini res sua servit".

Tribunale Milano sez. IV  10 maggio 2014 n. 6047  

 

Al fine di accertare se nella vendita di aree fabbricabili i contraenti abbiano inteso costituire una servitù prediale a vantaggio o a carico di fondi esistenti ovvero di costruendi edifici, è necessario far ricorso al criterio dell’attualità o meno dell’“utilitas” in cui si concreta il contenuto della servitù.

Tribunale Bari sez. III  27 marzo 2014

 

Nelle vendite a lotti di aree fabbricabili le pattuizioni contrattuali, con cui allo scopo di conferire determinate caratteristiche alle zone in esecuzione di un piano di sviluppo si impongano limitazioni alla libertà di utilizzare vari lotti, danno luogo alla costituzione di servitù prediali a carico e a favore di ciascun lotto e, affinché tali limitazioni siano efficaci, è sufficiente che nei singoli atti di acquisto venga richiamato il piano di lottizzazione e di sviluppo con i diritti e gli obblighi in esso previsti, con la loro conseguente operatività dopo la vendita dei primi lotti anche sulla restante proprietà del venditore senza che sia necessario che su questa vengano formalmente imposte le servitù inserite nel predetto piano.

Cassazione civile sez. II  15 novembre 2013 n. 25773  

 

 

Comunione e condominio

I muri perimetrali di un edificio in condominio sono destinati al servizio esclusivo dell'edificio stesso, sicché non possono essere usati, senza il consenso di tutti i comproprietari, per l'utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di uno dei condomini e costituente un'unità distinta rispetto all'edificio comune, in quanto ciò costituirebbe una servitù a carico di detto edificio. Pertanto, costituisce uso indebito di cosa comune l'appoggio praticato da un condomino sul muro perimetrale dell'edificio condominiale per realizzare locali di proprietà esclusiva, mettendoli in collegamento con altro suo immobile, in quanto siffatta opera viene ad alterare la destinazione del muro perimetrale e ad imporvi il peso di una vera e propria servitù. Rigetta, App. Salerno, 11/07/2006

Cassazione civile sez. II  14 giugno 2013 n. 15024  

 

Il regolamento di un supercondominio, predisposto dall'originario unico proprietario del complesso di edifici, accettato dagli acquirenti nei singoli atti di acquisto e trascritto nei registri immobiliari, in virtù del suo carattere convenzionale, vincola tutti i successivi acquirenti senza limiti di tempo, non solo relativamente alle clausole che disciplinano l'uso ed il godimento dei servizi e delle parti comuni, ma anche per quelle che restringono i poteri e le facoltà sulle loro proprietà esclusive, venendo a costituire su queste ultime una servitù reciproca. Cassa con rinvio, App. Milano, 21/04/2010

Cassazione civile sez. II  13 giugno 2013 n. 14898  

 

In tema di supercondominio, le clausole del regolamento contrattuale che assoggettino al peso della immodificabilità ogni singola unità immobiliare oggetto di proprietà esclusiva, a vantaggio di tutte le altre unità immobiliari, anche quando creino vincoli valevoli per gli aventi causa dalle parti originarie, non possono essere considerate nulle per violazione del principio del numero chiuso delle obbligazioni reali, giacché non costituiscono obbligazioni "propter rem", dando, bensì, origine ad una servitù reciproca. Cassa con rinvio, App. Milano, 21/04/2010

Cassazione civile sez. II  13 giugno 2013 n. 14898  

 

La presenza, nel regolamento contrattuale di un supercondominio, del divieto di apportare modifiche strutturali, funzionali ed estetiche alle proprietà individuali rende superfluo, allorché si lamenti la sua violazione, l'esame giudiziale circa il rispetto, o meno, del decoro architettonico dell'intero complesso immobiliare. Cassa con rinvio, App. Milano, 21/04/2010

Cassazione civile sez. II  13 giugno 2013 n. 14898  



 
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