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Art. 1029 codice civile: Servitù per vantaggio futuro

È ammessa la costituzione di una servitù per assicurare a un fondo un vantaggio futuro (1).

È ammessa altresì a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare; ma in questo caso la costituzione non ha effetto se non dal giorno in cui l’edificio è costruito o il fondo è acquistato (2).


Commento

Vantaggio futuro: utilità connessa ad eventuali future utilizzazioni del fondo, che secondo una normale valutazione, rientrano nelle possibili e verosimili prospettive di sfruttamento dello stesso.

 

(1) La costituzione di una servitù in vista di una utilità futura esplica efficacia reale immediata: la servitù viene, cioè, ad esistenza istantaneamente.

 

(2) Laddove l’utilità futura sia connessa ad un edificio da costruire ovvero ad un fondo da acquistare, la costituzione della servitù esplica efficacia reale differita: la servitù viene, cioè, ad esistenza soltanto a partire dal giorno in cui l’edificio è costruito ovvero il fondo è acquistato.


Giurisprudenza annotata

Servitù

In tema di servitù, per stabilire se il vincolo volto ad assicurare un vantaggio futuro abbia carattere reale, ex art. 1029, 1 comma, c.c., od obbligatorio, ex art. 1029, 2 comma, c.c., occorre verificare se esso attiene al suolo, con conseguente attualità della “utilitas” derivante dal vincolo, ovvero se detta “utilitas” presupponga invece la concreta edificazione di un immobile.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II  10 agosto 2012 n. 653  

 

A differenza dell'ipotesi prevista dal comma 1 dell'art. 1029 del c.c. (costituzione di una servitù per un vantaggio futuro), in cui essendo esistenti tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù (fondo dominante, fondo servente, salva la utilitas in quanto connessa con la futura destinazione o utilizzazione del fondo dominante), la servitù viene ad esistenza immediatamente, la convenzione di cui al comma 2 dell'art. 1029 c.c., diretta alla costituzione di una servitù a favore o a carico di un edificio da costruire, dà luogo alla costituzione di un rapporto obbligatorio suscettibile di tramutarsi in un rapporto di natura reale soltanto al momento in cui l'edificio è costruito. I diritti fondati su quel vincolo, finché esso rimane di natura obbligatoria, si prescrivono secondo le norme ordinarie in materia di obbligazioni, decorrendo la prescrizione dal momento costitutivo del vincolo stesso (e cioè dalla data della convenzione) e non dalla costruzione dell'edificio.

Cassazione civile sez. II  02 febbraio 2011 n. 2432  

 

In tema di servitù, il fatto che il fondo dominante, per quanto sito in zona agricola, abbia una certa potenzialità edificatoria, sia pure per costruzioni isolate e nel rispetto di determinati indici, è sufficiente a far ritenere sussistente la sua edificabilità ai fini della costituzione, a carico di altro terreno, di una servitù di non edificare a salvaguardia dello sfruttamento edilizio del fondo dominante medesimo, non rilevando in contrario l'avvenuta revoca di una concessione edilizia su di esso, la quale non preclude, di per sé, il successivo rilascio di differenti concessioni conformi agli strumenti urbanistici.

Cassazione civile sez. II  16 aprile 2008 n. 10048

 

La servitù per vantaggio futuro viene ad esistenza sin dal momento della sua costituzione, purché l'utilitas, che essa mira ad assicurare, sia quanto meno eventuale. (Nella specie è stata ravvisata la costituzione della servitù per vantaggio futuro nel vincolo di inedificabilità imposto dall'originario unico proprietario del fondo a carico di una porzione di terreno ed a favore di altra, successivamente oggetto di distinte alienazioni).

Cassazione civile sez. II  18 ottobre 2004 n. 20400  

 

La convenzione con cui ex art. 1029 comma 2 c.c. si costituisca una servitù a favore di un edificio da costruire dà luogo a un rapporto di tipo meramente obbligatorio "inter partes", che acquista i caratteri e la disciplina della realità soltanto con la costruzione dell'edificio. Pertanto l'alienazione del fondo ancora inedificato non comporta anche l'automatico trasferimento del diritto in capo al nuovo acquirente, a meno che quest'ultimo - in virtù di apposita e specifica pattuizione - non subentri nel rapporto obbligatorio facente capo al suo dante causa.

Tribunale Trani  25 settembre 2004

 

In tema di servitù per vantaggio futuro, ai sensi dell'art. 1029 c.c., è necessario distinguere l'ipotesi di servitù riferibile a fondo già esistente da quella riferibile ad un fondo ancora inesistente o non ancora acquistato dal contraente; ove la servitù riguardi un edificio da costruire, o da acquistare, il diritto reale non è ravvisabile, come attuale utilitas a vantaggio di quel certo immobile, se non dal momento dell'esistenza o dell'acquisto in concreto dell'edificio "de quo", e pertanto solamente da quel momento è possibile conteggiare il tempo ai fini dell'estinzione per non uso della progettata servitù per vantaggio futuro.

Tribunale Lucca  23 luglio 2004

 

Le limitazioni edilizie attinenti alla collocazione e all'estensione di una costruzione futura si risolvono in una disposizione pattizia concernente le distanze comportante l'applicazione dell'art. 1029, comma 2, c.c. Se, invece, il vantaggio ed il corrispondente onere sono indipendenti dalla prevista costruzione degli edifici in guisa da inerire direttamente ai suoli non ancora edificati con carattere di realità, come si verifica normalmente nella pattuizione che vietando di costruire ad una certa distanza dal confine, limita, da un lato l'edificabilità del suolo servente, restringendo i poteri di godimento e di utilizzazione inerenti al relativo diritto di proprietà e attribuiscono dall'altro, i corrispondenti vantaggi al contiguo fondo dominante, ancor prima ed indipendentemente dalla sua avvenuta edificazione, si verte nell'ipotesi di cui al comma 1 dell'art. 1029 c.c., di servitù immediatamente costituita con caratteri ed effetti reali, la quale è, come tale, opponibile anche agli acquirenti del suolo passivamente gravato, purché sia tempestivamente adempiuto l'onere della trascrizione.

Cassazione civile sez. II  03 luglio 2000 n. 8885  

 

In tema di servitù per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie previste nei due commi dell'art. 1029 c.c. consiste nel seguente presupposto: nella prima ipotesi - servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante - esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù (fondo dominante e fondo servente) e l'unica peculiarità va ravvisata nel fatto che l'utilità del fondo dominante non è attuale, ma verrà ad essere in futuro: al contrario, nella seconda fattispecie - servitù a favore o a carico di edificio da costituire o di un fondo fa acquistare - all'atto del negozio costitutivo difetta uno dei presupposti della servitù (immobile o terreno), a vantaggio del quale la stessa opererà. Da ciò consegue che, nel primo caso, la servitù viene ad esistenza immediatamente, mentre, nel secondo caso, si ha la costituzione di un vincolo obbligatorio, suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale solamente nel momento in cui l'edificio sarà costruito ovvero il fondo sarà acquistato. Per distinguere le due fattispecie occorre fare riferimento sia al criterio dell'attualità della "utilitas" in cui si concreta il contenuto della servitù, sia alla volontà privata risultante dal negozio, tenendo presente che la fattispecie di cui al comma 2 dell'art. 1029 c.c. ha carattere eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante nell'immobile erigendo ovvero nel fondo da acquistare.

Cassazione civile sez. II  07 aprile 2000 n. 4346

 

In tema di servitù per vantaggio futuro, la differenza fra le due fattispecie previste nei commi 1 e 2 dell'art. 1029 c.c., sta in ciò, che nel primo caso (servitù per un vantaggio futuro del fondo dominante) esistono tutti gli elementi necessari per la costituzione della servitù, e cioè sia il fondo servente che quello dominante e la sola particolarità della fattispecie va ravvisata nel fatto che l'utilità per il fondo dominante non è attuale, ma verrà ad essere in futuro; nella seconda ipotesi (servitù a favore o a carico di un edificio da costruire o di un fondo da acquistare) all'atto del negozio costitutivo manca uno dei presupposti della servitù, l'edificio da costruirsi in seguito, a cui favore opererà la servitù. Da tanto consegue che nella prima ipotesi la servitù viene ad esistenza immediatamente; nella seconda si ha la costituzione di un rapporto obbligatorio, suscettibile di trasformarsi in un rapporto di natura reale soltanto nel momento in cui l'edificio viene costruito. Per stabilire in quale fattispecie si versi, occorre fare riferimento al criterio dell'attualità o meno dell'"utilitas" in cui si concreta il contenuto della servitù; qualora si controverta sull'identificazione del fondo dominante in servitù convenzionale - se cioè esso sia costituito dal terreno ovvero dall'edificio costruendo - occorre interpretare la comune volontà delle parti, come risultante dal contratto a suo tempo concluso per individuare a vantaggio di quale immobile venne costituito il diritto reale, tenendo presente che l'ipotesi di cui al comma 2 dell'art. 1029 c.c. ha carattere eccezionale e presuppone la sicura individuazione del fondo dominante nell'edificio erigendo.

Cassazione civile sez. II  07 aprile 2000 n. 4346  



 
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