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Art. 1104 codice civile: Obblighi dei partecipanti

Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto (1).

La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente (2) approvato la spesa.

Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.


Commento

Maggioranza: [v. 21]; Solidalmente: [v. 1292].

 

Cessionario: colui al quale un comunista cede la propria quota.

 

Cedente: comunista che cede la propria quota.

 

Contributo: denaro che ciascun comunista dà per lo scopo comune (ovvero per la cosa comune).

 

(1) La rinunzia deve essere manifestata in maniera inequivoca e, una volta effettuata, non può più essere revocata.

 

(2) O senza manifestare espressamente la propria contrarietà.

 

La norma esprime il generale principio in forza del quale tutti i comunisti devono partecipare alle spese necessarie per il bene comune.

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

In tema di spese di conservazione della cosa comune, l'art. 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso, a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno, preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore, sicché solo in caso di inattività di questi ultimi egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, pur in mancanza della prestazione del consenso da parte degli interpellati, incombendo comunque su di lui l'onere della prova sia della suddetta inerzia che della necessità dei lavori. Cassa senza rinvio, App. Venezia, 14/10/2009

Cassazione civile sez. II  09 settembre 2013 n. 20652  

 

Qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all'assemblea che intenda deliberare l'approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria. Cassa con rinvio, App. Roma, 31/05/2006

Cassazione civile sez. II  04 luglio 2013 n. 16774  

 

In caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, qualora l'approvazione della delibera di esecuzione dei lavori di straordinaria manutenzione sopravvenga soltanto successivamente alla stipula della vendita, l'obbligo del pagamento delle relative quote condominiali incombe sull'acquirente, non rilevando l'esistenza di una deliberazione programmatica e preparatoria adottata anteriormente a tale stipula. Rigetta, App. Milano, 14/10/2006

Cassazione civile sez. II  02 maggio 2013 n. 10235  

 

L'art. 1110 c.c. consente eccezionalmente la ripetibilità delle spese sostenute dal singolo partecipante alla comunione, in caso di trascuranza degli altri, limitatamente a quelle necessarie per la conservazione della cosa, ossia al mantenimento della sua integrità. Ne consegue che restano esclusi dal diritto al rimborso gli oneri occorrenti soltanto per la migliore fruizione della cosa comune, come le spese per l'illuminazione dell'immobile, ovvero per l'adempimento di obblighi fiscali, come l'accatastamento del bene.

Cassazione civile sez. II  08 gennaio 2013 n. 253  

 

In virtù di quanto disposto dall’art. 63, comma 2, disp. att. al c.c. che è norma di applicazione, in tema di condominio, del principio dettato dall’art. 1104 c.c. in materia di comunione, il condomino alienante è obbligato a pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione. Infatti, la disposizione in esame non prevede che l’acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione: anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l’obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo - peraltro limitatamente al periodo considerato – si aggiunge a quella del cedente.

Tribunale Bari sez. III  04 ottobre 2012

In tema di condominio negli edifici, il condomino è sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dell'impianto di riscaldamento centrale anche quando sia stato autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune (che costituisce un accessorio di proprietà condominiale ai sensi dell'art. 1117 n. 3, c.c.), ovvero abbia offerto la prova che dal distacco non derivano né un aggravio di gestione né uno squilibrio termico, essendo in tal caso esonerato soltanto dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale.

Cassazione civile sez. II  31 maggio 2012 n. 8750  

 

In tema di condominio negli edifici, la responsabilità solidale dell'acquirente di una porzione di proprietà esclusiva per il pagamento dei contributi dovuti al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63, comma 2, disp. att. c.c., e non già l'art. 1104 c.c., atteso che, ai sensi dell'art. 1139 c.c., le norme sulla comunione in generale si estendono al condominio soltanto in mancanza di apposita disciplina. (La S.C., in applicazione dell'enunciato principio, ha cassato la sentenza di merito la quale, nell'interpretare la clausola di un contratto preliminare, che prevedeva l'obbligo della promittente venditrice di estinguere ogni debito nei confronti del condominio prima della stipula del definitivo, aveva ritenuto che l'impegno così assunto riguardasse i contributi dovuti dal venditore, già cessionario a sua volta dell'alloggio, non nei limiti dell'art. 63, disp. att. c.c., ma per intero, sostanzialmente affermando l'applicabilità dell'art. 1104 c.c.).

Cassazione civile sez. II  27 febbraio 2012 n. 2979

 

La responsabilità solidale dell'acquirente per il pagamento dei contributi dovuto al condominio dal venditore è limitata al biennio precedente all'acquisto, trovando applicazione l'art. 63 disp. att. e non già l'art. 1104 cc, atteso che, giusto il disposto di cui all'art. 1139 cc, la disciplina dettata in tema di comunione si applica anche al condominio solamente in mancanza di norme che, come appunto il citato art. 63, specificamente lo regolano (nella specie, relativa all'interpretazione di un preliminare di vendita, la Corte ha ritenuto che la clausola con cui il venditore si impegnava a saldare ogni debito spettante alla parte venditrice riguardasse solo i debiti propri del venditore e non qualsiasi debito a chiunque spettante, essendo l'impegno finalizzato a garantire il compratore nei limiti di cui all'art. 63 disp att. c.c.).

Cassazione civile sez. II  27 febbraio 2012 n. 2979  

 



 
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