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Art. 1105 codice civile: Amministrazione

Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell’amministrazione della cosa comune.

Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.

Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell’oggetto della deliberazione.

Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.


Commento

Quota: [v. 1101]; Provvedimento in camera di consiglio: [v. 1092].

 

Atti di ordinaria amministrazione: in senso lato, tutti gli atti tendenti a conservare la cosa comune, o anche a migliorarne il godimento senza dar luogo a innovazioni [v. 1108].

 

Amministratore: soggetto cui è affidato il compito di amministrare [v. 1004] e gestire la cosa comune. Può essere nominato dall’autorità giudiziaria (come dispone l’art. 1105) o dai comproprietari [v. 1106].

 


Giurisprudenza annotata

 

La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art. 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, consenso che può essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi a un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale.

Cassazione civile sez. II  10 giugno 2014 n. 13047  

 

In tema di condominio negli edifici, affinché la delibera assembleare sia valida, non occorre che l'avviso di convocazione prefiguri lo sviluppo della discussione e il risultato dell'esame dei singoli punti all'ordine del giorno. Rigetta, App. Messina, 29/11/2006

Cassazione civile sez. II  10 giugno 2014 n. 13047  

 

Quando la locazione di un immobile ad uno dei comproprietari cessi per scadenza del termine o per risoluzione per inadempimento del conduttore, il bene deve essere restituito alla comunione, affinché questa possa disporne, esercitando, attraverso la sua maggioranza, le facoltà di godimento diretto o indiretto. Ne consegue che il conduttore-comproprietario può essere condannato al rilascio dell'immobile in favore della comunione, onde permettere agli altri comproprietari di disporre delle rispettive quote, facendo uso della cosa comune secondo il loro diritto ai sensi degli artt. 1102 e 1103 cod. civ., trattandosi in tale ipotesi, peraltro, non di ordinare al comproprietario di restituire l'intero bene, ma la sola quota di esso, in maniera da reimmettere il concedente nella sua codetenzione. Cassa con rinvio, App. Bologna, 20/11/2007

Cassazione civile sez. III  27 marzo 2014 n. 7197  

 

L’assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione purché idonea allo scopo, in quanto gli art. 1105 e 1108 c.c. non prevedono l’assolvimento di particolari formalità, menzionando semplicemente la preventiva conoscenza dell’ordine del giorno e la decisione a maggioranza dei partecipanti.

Tribunale Milano sez. IV  10 ottobre 2013 n. 12627  

 

In tema di spese di conservazione della cosa comune, l'art. 1110 c.c., escludendo ogni rilievo dell'urgenza o meno dei lavori, stabilisce che il partecipante alla comunione, il quale, in caso di trascuranza degli altri compartecipi o dell'amministratore, abbia sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso, a condizione di aver precedentemente interpellato o, quantomeno, preventivamente avvertito gli altri partecipanti o l'amministratore, sicché solo in caso di inattività di questi ultimi egli può procedere agli esborsi e pretenderne il rimborso, pur in mancanza della prestazione del consenso da parte degli interpellati, incombendo comunque su di lui l'onere della prova sia della suddetta inerzia che della necessità dei lavori. Cassa senza rinvio, App. Venezia, 14/10/2009

Cassazione civile sez. II  09 settembre 2013 n. 20652  

 

In tema di danni da infiltrazione di acqua in un condominio a causa della vetustà della guaina di copertura dell’edificio vi è un concorso di colpa del condomino-danneggiato posto che, anziché nell’inerzia dell’assemblea poteva sia attivarsi diligentemente ex art. 1134 c.c. per la sua riparazione onde evitare con le piogge l’aggravarsi del danno che si è verificato (anche perché la spesa era stata autorizzata dall’assemblea) che agire ex art. 1105 c.c. per la nomina di un amministratore.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II  07 giugno 2013 n. 547

 

Qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un'azione giudiziale aventi tali finalità, come l'agire per finita locazione contro i conduttori della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell'articolo 1105, comma 1, c.c., può essere superata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'articolo 1105, comma 2, c.c.

Cassazione civile sez. III  14 maggio 2013 n. 11553  

 

Qualora il partecipante alla comunione compia un atto di ordinaria amministrazione, anche consistente in un negozio giuridico o in un'azione giudiziaria aventi tali finalità, come l'agire per finita locazione contro i conduttori della cosa comune, la presunzione del consenso degli altri che sussiste ai sensi dell'art. 1105, comma 1, c.c., può essere superata dimostrando l'esistenza del dissenso degli altri comunisti per una quota maggioritaria o eguale della comunione senza che occorra che tale dissenso risulti espresso in una deliberazione a norma dell'art. 1105, comma 2, c.c.

Cassazione civile sez. III  14 maggio 2013 n. 11553

 

 

Edilizia popolare ed economica

In tema di cessione in proprietà di alloggio di tipo popolare ed economico, effettuata secondo la disciplina del d.P.R. 17 gennaio 1959 n. 2, come modificato dalla l. 27 aprile 1962 n. 231, la domanda mirante a contestare la validità, sotto il profilo dell'erroneità del criterio legale adottato ai fini della determinazione del prezzo, spetta alla cognizione del giudice ordinario, in quanto non investe gli atti del procedimento amministrativo relativi alla scelta dei criteri di computo utili per la determinazione del valore venale o del costo di costruzione dell'alloggio, ma pone in discussione la violazione di inderogabili norme di relazione, a fronte delle quali sia l'interesse dell'assegnatario alla cessione che l'interesse, comune ad entrambi i contraenti e, nella specie, fatto valere dall'Amministrazione, a che il relativo prezzo venga determinato secondo il criterio stabilito dalla legge, hanno consistenza di diritti soggettivi.

T.A.R. Torino (Piemonte) sez. II  12 novembre 2013 n. 1187  



 
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