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Art. 1108 codice civile: Innovazioni e altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione

Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa (1) o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purchè esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.

Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all’interesse di alcuno dei partecipanti.

E’ necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali (2) sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.

L’ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.


Commento

Ipoteca: [v. 2808].

 

Innovazione: opera nuova diretta a modificare, in meglio o in peggio, una cosa, mutandone l’aspetto e il valore.

 

Atti eccedenti l’ordinaria amministrazione: atti che incidono sull’essenza economica o giuridica della cosa comune, mutandone, in tutto o in parte, la destinazione o il valore. Appartengono a tale categoria, ad esempio, gli atti di disposizione (costituzioni di garanzie reali, alienazioni, transazioni etc.).

 

Somma mutuata: somma di denaro dato a mutuo [v. 1813].

 

(1) Deve trattarsi di un obiettivo miglioramento della cosa comune.

 

(2) Si fa qui riferimento al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale sulla cosa comune ed alla costituzione di diritti reali diversi dal diritto di proprietà.

 

La norma stabilisce, per gli atti aventi ad oggetto innovazioni ed altri atti eccedenti l’ordinaria amministrazione della cosa comune, una maggioranza particolarmente ampia (cd. maggioranza qualificata); tali deliberazioni non devono inoltre recare pregiudizio ad alcuno dei comunisti [v. 1102], e non devono importare una spesa eccessivamente gravosa per alcuno di essi.


Giurisprudenza annotata

Edilizia ed urbanistica

La necessaria distinzione tra gli aspetti civilistici e quelli pubblicistici dell'attività edificatoria non impedisce di rilevare la presenza di significativi punti di contatto fra i due diversi profili, ragion per cui alcuni elementi di origine civilistica assumono una rilevanza qualificata nel procedimento di rilascio della concessione edilizia. In particolare, nell'ambito del procedimento amministrativo per l'ottenimento dei titoli abilitativi prescritti dalla normativa urbanistica per i diversi interventi, va rilevato che: a) deve anzitutto escludersi che dalla necessità di coinvolgere tutti i comproprietari nel procedimento amministrativo per il rilascio del titolo abilitativo necessario a eseguire interventi edilizi sul bene comune da parte del singolo condomino possa ricavarsi anche la necessità di acquisire il loro consenso; b) occorre distinguere tra interventi qualificabili in termini di innovazione (disciplinata dagli art. 1108 e 1120 c.c.) e interventi qualificabili come mere modificazioni (ex art. 1102 c.c.); tale fondamentale distinzione riguarda l'idoneità dell'intervento a mutare (innovazione) o meno (modificazione) la consistenza (materiale) o alterare la destinazione (funzionale) della cosa comune, rendendone così impossibile l'utilizzazione secondo la funzione originaria; c) chiarita tale differenza fondamentale, dovrà valere la seguente regola: c1) le innovazioni possono essere deliberate solo dall'assemblea dei condomini, con le maggioranze di cui agli art. 1108 e 1120 c.c. e quindi è il condominio nel suo complesso ad essere legittimato, di fronte all'amministrazione, a ottenere il relativo titolo abilitativo; c2) le mere modificazioni della cosa comune rientrano invece, ex art. 1102 c.c., nella piena disponibilità del singolo condomino il quale, pertanto, ha piena legittimazione, indipendentemente da delibere assembleari favorevoli o contrarie, di chiedere il titolo edilizio necessario a seconda del tipo di intervento programmato.

T.A.R. Salerno (Campania) sez. I  17 aprile 2014 n. 740  

 

 

Comunione e condominio

Ai sensi dell'art. 1108, comma 3, c.c. (applicabile al condominio in virtù del rinvio operato dall'art. 1139 c.c.), è richiesto il consenso di tutti i comunisti - e, quindi, della totalità dei condomini - per gli atti di alienazione del fondo comune, o di costituzione su di esso di diritti reali, o per le locazioni ultranovennali, con la conseguenza che tale consenso è necessario anche per la transazione che abbia ad oggetto i beni comuni, potendo essa annoverarsi, in forza dei suoi elementi costitutivi (e, in particolare, delle reciproche concessioni), fra i negozi a carattere dispositivo. Pertanto, non rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze - autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto diritti comuni. Conferma App. Napoli 20 giugno 2006, n. 2072

Cassazione civile sez. II  16 gennaio 2014 n. 821  

 

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1135 c.c., l'assemblea può deliberare a maggioranza su tutto ciò che riguarda le spese d'interesse comune e, quindi, anche sulle transazioni che a tali spese afferiscano, essendo necessario il consenso unanime dei condomini, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, c.c., solo quando la transazione abbia ad oggetto i diritti reali comuni. Rigetta, App. Napoli, 20/06/2006

Cassazione civile sez. II  16 gennaio 2014 n. 821  

 

L’assemblea dei partecipanti alla comunione ordinaria, diversamente da quanto stabilito per il condominio degli edifici, è validamente costituita mediante qualsiasi forma di convocazione purché idonea allo scopo, in quanto gli art. 1105 e 1108 c.c. non prevedono l’assolvimento di particolari formalità, menzionando semplicemente la preventiva conoscenza dell’ordine del giorno e la decisione a maggioranza dei partecipanti.

Tribunale Milano sez. IV  10 ottobre 2013 n. 12627  

 

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1108, terzo comma, cod. civ., applicabile al condominio in virtù dell'art. 1139 cod. civ., per la costituzione di diritti reali sulle parti comuni è necessario il consenso di tutti i condòmini, che non può essere sostituito da una deliberazione assembleare a maggioranza e dal decorso del tempo necessario a consolidarla. Rigetta, App. Salerno, 11/07/2006

Cassazione civile sez. II  14 giugno 2013 n. 15024  

 

L'art. 1108, comma 3, c.c., secondo cui è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione del fondo comune, in quanto espressione di una regola generale, pertinente a ogni specie di comunione, si applica anche in ipotesi di comunione derivante dalla successione per causa di morte, come risulta evidente dal disposto dell'art. 719 c.c., il quale, in via di eccezione, prevede che la vendita possa essere deliberata a maggioranza esclusivamente ove la stessa sia necessaria per il pagamento dei debiti e pesi ereditari.

Cassazione civile sez. II  09 ottobre 2012 n. 17216  

 

In tema di condominio negli edifici, l'uso indiretto della cosa comune mediante locazione può essere disposto con deliberazione a maggioranza solo quando non sia possibile l'uso diretto dello stesso bene per tutti i partecipanti alla comunione, proporzionalmente alla loro quota, promiscuamente ovvero con sistema di frazionamento degli spazi o di turni temporali.

Cassazione civile sez. II  27 ottobre 2011 n. 22435  

 

In caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, l'obbligo di contribuire alla spesa per l'esecuzione di atti di gestione o di lavori, siano essi ordinari o straordinari, fa capo a colui che era proprietario dell'unità medesima al momento in cui è stata adottata la delibera dell'assemblea che approvava la spesa medesima; conseguentemente, ove la spesa sia stata deliberata antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento, di essa, nei rapporti interni tra alienante e acquirente, risponde il primo, a nulla rilevando che gli atti o i lavori siano stati, in tutto o in parte, eseguiti successivamente, mentre il secondo ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.

Tribunale Patti  03 maggio 2011

 

In tema di comunione semplice, in materia di comunione di diritti reali, la convocazione dell'assemblea dei comunisti e la conoscenza dell'ordine del giorno da parte dei compartecipi costituiscono gli unici presupposti di validità della deliberazione della maggioranza. Per la convocazione non occorrono speciali modalità di forma, in quanto l'avviso di convocazione e la sua notifica non sono soggetti ad alcuna prescrizione formale. L'avviso di convocazione dell'assemblea può essere dato ai comunisti con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo.

Tribunale Catanzaro sez. II  15 marzo 2011



 
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