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Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
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Art. 1117 codice civile: Parti comuni dell’edificio

Sono oggetto di proprietà comune (1) dei proprietari delle singole unità immobiliari (2) dell’edificio, anche se aventi diritto a godimento periodico (3) e se non risulta il contrario dal titolo:
1) tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
2) le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche (4) (5).


Commento

Titolo: [v. 1100].

 

Suolo: il suolo su cui sorge l’edificio indica la porzione di terreno sulla quale poggia l’intero edificio e la parte immediatamente al di sotto di essa, dove sono infisse le fondazioni.

 

Fondazioni: opere in muratura o in cemento sulle quali si costruisce l’edificio.

 

Lastrici solari: superficie terminale dell’intero edificio o di una parte di esso, che assolve principalmente la funzione di copertura dell’edificio e dei piani sottostanti.

 

Vestibolo: grande spazio all’ingresso degli edifici, in cui si immettono altri ingressi a luoghi più interni.

 

Andito: ingresso, spazio che dà accesso agli appartamenti o a un altro posto dello stabile.

 

Cortile: area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici che serve a dare aria e luce agli ambienti circostanti.

 

(1) Art. così sostituito ex l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio) (art. 1), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 

(2) L’espressione «singole unità immobiliari» sostituisce la precedente «piani o porzioni di piani».

 

(3) Si tratta di un implicito riferimento alla multiproprietà immobiliare, per cui cfr. artt. 69 e ss. d.lgs. 206/2005.

 

(4) Le parti comuni dell’edificio, dunque, sono riconducibili a tre gruppi:

—   elementi essenziali dell’edificio (n. 1);

—   locali adibiti a servizi comuni (n. 2);

—   pertinenze che servono all’uso e al godimento comune (n. 3).

Tale elencazione, tuttavia, non è tassativa ma solo esemplificativa.

 

(5) Nella nuova formulazione, l’art. 1117, co. 1, n. 3, allineandosi all’opinione pacifica di dottrina e giurisprudenza, fa rientrare tra le parti comuni le antenne televisive e gli altri impianti per l’accesso a flussi informativi.

 

La norma contiene un’elencazione di parti dell’edificio oggetto di proprietà comune da parte dei proprietari dei singoli appartamenti, stabilendo espressamente che esse, in assenza di un diverso titolo, sono considerate comuni. La legge 220/2012 ha sostituito la norma in commento, ricomprendendo tra le parti comuni anche le facciate, le aree destinate a parcheggio, le antenne televisive e gli altri sistemi per l’accesso a flussi informativi di qualunque genere.

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

L'amministratore è legittimato a proporre azione di rivendica dei beni comuni quando sia stato a ciò autorizzato dall'assemblea del condominio con deliberazione presa a maggioranza. Si presume che i beni indicati nell'art. 1117 c.c. siano condominiali; di conseguenza, l'amministratore che agisce per la rivendica di spazi comuni, non deve farsi carico di dimostrare che tali beni rientrino nella disponibilità del condominio (fattispecie relativa all'azione proposta da un condominio nei confronti di un condomino che, a seguito di alcuni lavori, aveva incorporato all'interno della proprietà privata di una parte del volume della scala condominiale).

Cassazione civile sez. II  08 gennaio 2015 n. 40  

Salvo che il contrario risulti espressamente dal titolo, le gronde, i doccioni e i "canali di scarico" delle acque meteoriche del tetto di uno stabile condominiale costituiscono bene comune ai sensi dell'art. 1117 c.c., atteso che svolgono una funzione necessaria all'uso comune e servono all'uso e al godimento comune, ancorché la funzione di copertura dell'edificio sia espletata da terrazzo di proprietà esclusiva.

Cassazione civile sez. II  22 dicembre 2014 n. 27154  

In tema di condominio negli edifici, la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall'art. 1117 cod. civ., senz'altro applicabile quando si tratti di parti dello stesso edificio, può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all'uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano

Cassazione civile sez. II  18 dicembre 2014 n. 26766  

Il fatto che un edificio confini con un cortile non è sufficiente a far operare in favore del proprietario dell'edificio la presunzione di cui all'art. 1117 c.c., la quale trova applicazione solo ove il cortile sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano.

Cassazione civile sez. II  21 novembre 2014 n. 24861  

L'apertura nell'androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell'immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell'art. 1102 cod. civ., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso. Rigetta, App. Napoli, 11/06/2012

Cassazione civile sez. VI  14 novembre 2014 n. 24295  

In tema di condominio, la fossa settica posta nel sottosuolo dell'edificio, nella quale confluiscono i liquami provenienti dagli scarichi dei sovrastanti appartamenti, rientra tra le parti comuni, in forza della presunzione di condominialità di cui all'art. 1117, n. 1, cod. civ., salvo che il contrario non risulti da un titolo, con la conseguenza che i singoli condomini che utilizzano l'impianto devono contribuire alle relative spese di utilizzazione e manutenzione, e sono tenuti, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., al risarcimento dei danni da esso eventualmente causati agli altri condomini o a terzi. Cassa con rinvio, App. Firenze, 22/01/2008

Cassazione civile sez. II  20 ottobre 2014 n. 22179  

In tema di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l'amministratore stesso. Cassa e decide nel merito, App. Roma, 01/06/2010

Cassazione civile sez. III  30 settembre 2014 n. 20557

In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Cassa con rinvio, App. Firenze, 06/06/2013

Cassazione civile sez. II  22 settembre 2014 n. 19915  

In tema di condominio, la natura del sottotetto di un edificio è, in primo luogo, determinata dai titoli e, solo in difetto di questi ultimi, può ritenersi comune, se esso risulti in concreto, per le sue caratteristiche strutturali e funzionali, oggettivamente destinato (anche solo potenzialmente) all'uso comune o all'esercizio di un servizio di interesse comune. Il sottotetto può considerarsi, invece, pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano solo quando assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, tramite la creazione di una camera d'aria e non abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo.

Cassazione civile sez. II  10 settembre 2014 n. 19094  

In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell'amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già al singolo condomino che può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva -, poiché la responsabilità delineata dall'art. 2053 cod. civ. si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia - per le strutture condominiali - al condominio. Rigetta, App. Bologna, 09/06/2008

Cassazione civile sez. III  25 agosto 2014 n. 18164  

L'impianto elettrico condominiale, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., in mancanza di titolo contrario, è comune a tutti i partecipanti al condominio e, di conseguenza, alle spese relative all'adeguamento di suddetto impianto devono partecipare tutti i condomini (nella specie, la Corte ha condannato al pagamento delle spese per adeguamento dell'impianto elettrico condominiale il proprietario di un negozio che aveva dedotto di non essere tenuto al pagamento di dette quote in quanto i lavori eseguiti riguardavano l'androne condominiale al quale egli non aveva accesso perché proprietario di un locale con ingresso esclusivamente dalla sola via principale).

Cassazione civile sez. II  12 agosto 2014 n. 17880  

Il cavedio (talora denominato chiostrina, vanella o pozzo luce) - cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell'edificio comune - essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali ad esempio bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al medesimo regime giuridico del cortile, espressamente contemplato dall'art. 1117, n. 1, c.c. tra i beni comuni, salvo titolo contrario; la presunzione di proprietà comune non può essere vinta, nel silenzio del titolo, dalla mera possibilità di accesso al bene comune soltanto dall'appartamento di uno dei condomini, o dal fatto che costui abbia provveduto anche a collocarvi una pilozza, lo scaldabagno e l'impianto di illuminazione, in quanto l'utilità particolare che deriva da tali circostanze non è suscettibile di incidere sulla destinazione tipica e normale del bene, che è quella di dare aria e luce alle unità immobiliari di cui si compone l'edificio condominiale.

Cassazione civile sez. II  01 agosto 2014 n. 17556  



 
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