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Art. 1118 codice civile: Diritti dei partecipanti sulle parti comuni

Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni (1), salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene (2).
Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali (3).
Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.


Commento

Parti comuni: [v. 1117bis].

 

Condomino: contitolare della proprietà di alcune parti dell’edificio e titolare esclusivo di un piano o di una porzione di piano (o un appartamento) dell’edificio medesimo.

 

(1) Art. così sostituito ex l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio) (art. 3), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 

(2) L’art. 68 disp. att. nel prevedere la determinazione delle tabelle millesimali nel regolamento di condominio assume come parametro di riferimento il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, nel cui computo devono farsi rientrare anche eventuali spazi accessori (balconi, terrazze o giardini).

 

(3) Sul condomino grava un’obbligazione alla quale non può sottrarsi, se non cedendo il piano o la porzione di piano di cui ha la proprietà [v. 832] esclusiva.

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

Ai fini della configurabilità di un supercondominio, non è indispensabile l'esistenza di beni comuni a più edifici, compresi in una più ampia organizzazione condominiale, ma è sufficiente la presenza di servizi comuni agli stessi, quali, nella specie, i servizi di illuminazione, di rimozione dei rifiuti e di portineria. Rigetta, App. Milano, 26/11/2005

Cassazione civile sez. II  19 settembre 2014 n. 19799  

In caso di compravendita di immobile sito in condominio, la ripartizione degli oneri tra venditore ed acquirente avviene distinguendo la contribuzione ordinaria da quella straordinaria. La prima viene ripartita in ragione del momento in cui l'opera è eseguita, la seconda con riferimento ai condomini che hanno preso parte o potevano partecipare all'assemblea che ha deliberato gli interventi.

Cassazione civile sez. II  02 maggio 2013 n. 10235  

Affinché un condomino possa staccarsi dall'impianto comune centralizzato di riscaldamento senza l'unanimità di consenso degli altri condomini è necessaria la duplice condizione che dal distacco non derivino né uno squilibrio termico pregiudizievole all'impianto né un aggravio di spese per coloro che continuino ad usufruire dell'impianto. (Conferma App. Milano 1º ottobre 2004 n. 2560).

Cassazione civile sez. II  31 luglio 2012 n. 13718  

Il condomino può legittimamente rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto termico comune, senza necessità di autorizzazione od approvazione degli altri condomini, e, fermo il suo obbligo di pagamento delle spese per la conservazione dell'impianto, è tenuto a partecipare a quelle di gestione, se e nei limiti in cui il suo distacco non si risolve in una diminuzione degli oneri del servizio di cui continuano a godere gli altri condomini; ne consegue che la delibera assembleare che, pur in presenza di tali condizioni, respinga la richiesta di autorizzazione al distacco è nulla per violazione del diritto individuale del condomino sulla cosa comune.

Cassazione civile sez. VI  03 aprile 2012 n. 5331  

Nel condominio di edifici, che costituisce un ente di gestione, l'esistenza dell'organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né quindi del potere di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore stesso che vi abbia fatto acquiescenza.

Cassazione civile sez. II  28 marzo 2012 n. 4991  

Il condominio negli edifici viene a esistenza per la sola presenza di un edificio in cui vi sia una separazione della proprietà per piani orizzontali, a prescindere dall'approvazione di un regolamento di condominio e dalla completezza e validità dello stesso. In particolare il semplice frazionamento della proprietà di un edificio per effetto del trasferimento delle singole unità immobiliari a soggetti diversi, pertanto, comporta il sorgere di uno stato di condominio.

Cassazione civile sez. II  27 gennaio 2012 n. 1224  

Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello dell'autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente a impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Ne deriva che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'uso dell'antenna centralizzata per le ricezione di canali televisivi (destinata a servire tutte o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e richiedente una attività di impianto a gestione comune), non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune. (Conferma Trib. Roma 7 aprile 2004 n. 11356).

Cassazione civile sez. II  11 gennaio 2012 n. 144  

L'indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell'ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell'art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall'aumento dell'altezza del fabbricato. Tale indennità trae fondamento dall'aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all'incremento della porzione di proprietà esclusiva e, in applicazione del principio di proporzionalità, si determina sulla base del maggior valore dell'area occupata ai sensi dell'art. 1127, comma 4, c.c. Per la determinazione dell'indennità può agire l'amministratore del condominio soltanto per conto di quei partecipanti all'assemblea, che gli abbiano conferito ampio ed illimitato mandato, trattandosi di diritti individuali e non di mera tutela dei beni comuni, mentre la prescrizione del relativo diritto, decorre non dall'installazione della tettoia, per la quale sia stata chiesta in precedenza la sanatoria edilizia, bensì dall'intervento più recente accertato dai giudici di merito, costituito dalla costruzione, in luogo della precedente elementare struttura, della veranda coperta in alluminio anodizzato, integrante un vero e proprio manufatto abitativo in sopraelevazione. (Conferma App. Napoli 6 dicembre 2005 n. 3409).

Cassazione civile sez. II  18 novembre 2011 n. 24327  



 
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