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Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
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Art. 1120 codice civile: Innovazioni

I condomini, (1) (2) con la maggioranza indicata dal quinto comma dell’articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell’articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto:

1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico (3) degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell’edificio, nonché per la produzione di energia mediante l’utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

3) l’installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto (4).

L’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino interessato all’adozione delle deliberazioni di cui al precedente comma. La richiesta deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni (4).

Sono vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico o che rendano talune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino.

 


Commento

Innovazioni: per (—) deve intendersi, a differenza di quanto si riteneva sotto il vigore del precedente art. 1120, non soltanto quella modificazione materiale che alteri l’entità sostanziale o muti la destinazione originaria della cosa, ma anche le modificazioni che mirino a potenziare o a rendere più comodo il godimento della cosa stessa, lasciandone immutate la consistenza e la destinazione.

 

Decoro architettonico: insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio ed imprimono allo stesso una determinata fisionomia ed un particolare pregio estetico.

 

Inservibilità: concreta inutilizzabilità della cosa comune secondo la sua naturale fruibilità o anche sensibile menomazione dell’utilità che il condomino precedentemente ricavava dal bene.

 

(1) In materia di delibere «relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore» cfr. art. 26, c. 5, l. 9-1-1991, n. 10 (Piano energetico nazionale); artt. 17 e 123, c. 5, d.P.R. 6-6-2001, n. 380 (T.U. edilizia); per gli interventi di recupero previsti dalla l. 5-8-1978, n. 457, cfr. art. 15, l. 17-2-1992, n. 179 (Edilizia residenziale pubblica); sull’eliminazione delle barriere architettoniche di cui alla l. 9-1-1989, n. 13, cfr. art. 78, c. 3, d.P.R. 380/2001 cit.; in materia di parcheggi, cfr. art. 9, c. 3, l. 24-3-1989, n. 122; sulle infrastrutture elettriche per la ricarica dei veicoli, cfr. art. 17quinquies, c. 2-3, d.l. 22-6-2012, n. 83 conv. in l. 7-8-2012, n. 134.

 

(2) Anche questa norma è stata modificata dalla riforma (l. 220/2012), che al nuovo comma 2 ha elencato una serie di opere e di interventi per la cui approvazione è richiesta la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

 

(3) Si precisa che la modifica concernente la soppressione del riferimento agli interventi di «contenimento del consumo energetico» ex art. 9, c. 1, lett. b), d.l. 23-12-2013, n. 145 (Destinazione Italia) non è stata confermata dalla l. di conv. 9/2014.

 

(4) Comma inserito ex art. 5, l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

Le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 c.c., ma costituiscono pure sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata (fattispecie relativa alla decisione di adibire un'area condominiale a parcheggio).

Cassazione civile sez. II  15 dicembre 2014 n. 26295  

In tema di condominio negli edifici, per la legittimità dell'innovazione, ai sensi dell'art. 1120, secondo comma, cod. civ., è irrilevante che l'autorità amministrativa abbia autorizzato l'opera, in quanto il rapporto tra la pubblica autorità e il condomino esecutore dell'opera non può incidere negativamente sulle posizioni soggettive degli altri condomini.. Rigetta, App. Roma, 24/10/2007

Cassazione civile sez. II  06 ottobre 2014 n. 20985  

In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Cassa con rinvio, App. Firenze, 06/06/2013

Cassazione civile sez. II  22 settembre 2014 n. 19915  

In tema di condominio l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra pertanto nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi la disciplina dell'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo a essa operato nell'art. 3, comma 2, l. n. 13 del 1989, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale.

Cassazione civile sez. II  30 giugno 2014 n. 14809  

Per innovazioni della cosa comune, ai sensi dell'art. 1120 c.c., devono intendersi le modificazioni materiali di essa che ne importino l'alterazione dell'entità sostanziale o il mutamento della sua originaria destinazione, con conseguente implicita incidenza sull'interesse di tutti i condomini; in particolare, l'apertura di un varco nel muro perimetrale, per esigenze del singolo condomino, è consentito quale uso più intenso del bene comune, con eccezione del caso in cui tale varco metta in comunicazione l'immobile del condomino con altra unità immobiliare attigua, pur di proprietà del medesimo, ma ricompresa in un diverso edificio condominiale, considerato che, in tal caso, il collegamento tra unità abitative determina la creazione di una servitù.

Cassazione civile sez. II  30 giugno 2014 n. 14807  

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà continue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Cassazione civile sez. II  16 maggio 2014 n. 10852  

Ai fini della validità della delibera condominiale di trasformazione dell'impianto di riscaldamento centralizzato in impianti individuali, adottata a maggioranza delle quote millesimali e in conformità agli obiettivi di risparmio energetico perseguiti dalla legge, non sono necessarie verifiche preventive circa l'assoluta convenienza della trasformazione quanto al risparmio dei consumi di ogni singolo impianto, né si richiede che l'impianto centralizzato da sostituire sia alimentato da fonte diversa dal gas, occorrendo soltanto che siano alimentati a gas quelli autonomi da realizzare, irrilevante essendo, altresì, la circostanza che, nella fase di attuazione della deliberazione emerga l'impossibilità di realizzare l'impianto autonomo in uno degli appartamenti. Né, infine, la l. 10 del 1991 impone all'articolo 8 di preferire l'adozione di valvole termostatiche o di altri sistemi di contabilizzazione del calore, ovvero l'utilizzo di energia solare per riscaldare gli edifici, consentendo anche soltanto di deliberare il passaggio da un impianto centralizzato, comunque alimentato, a impianti autonomi a gas per le singole unità abitative.

Cassazione civile sez. II  16 maggio 2014 n. 10860  

Ai fini del decoro architettonico di un edificio condominiale, in base a quanto disposto dall'art. 1120, comma 2, c.c., occorre far riferimento all'estetica del fabbricato che è data dall'insieme delle linee e strutture ornamentali, senza che occorra che si tratti di un edificio di particolare pregio. Il decoro architettonico, laddove possa individuarsi nel fabbricato una linea armonica sia pure estremamente semplice, che ne caratterizzi la fisionomia, è dunque un bene comune il cui mantenimento è tutelato a prescindere dalla validità estetica assoluta delle modifiche che si intendono apportare. Di talché, una volta accertato che le modifiche non hanno una valenza ripristinatoria o migliorativa dell'originaria fisionomia, ma alterano quest'ultima sensibilmente, non ha alcuna rilevanza l'accertamento del risultato estetico della modifica che deve, pertanto, ritenersi non consentita quand'anche nel suo complesso possa apparire a taluno gradevole. (Nella fattispecie, è risultato evidente che l'esecuzione dei lavori prospettati e autorizzati con la delibera dell'assemblea condominiale impugnata avrebbe alterato la fisionomia dello stabile condominiale, consistendo i lavori nella realizzazione ex novo di una scala esterna originariamente non esistente e nella realizzazione di terrazze a tasca. All'uopo, si è anche evidenziato come la modifica di una parte del tetto condominiale in una terrazza deve ritenersi illecita, non potendosi invocare l'art. 1102 c.c., poiché non si è in presenza di una modifica finalizzata al miglior godimento della res comune, bensì nell'appropriazione di una parte di questa che viene definitivamente sottratta a ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri, non avendo rilevanza il fatto che la parte di tetto sostituita continui a svolgere una funzione di copertura dell'immobile. Conseguentemente, si è accolto il ricorso e annullata la delibera condominiale oggetto di contestazione per lesione del decoro architettonico).

Tribunale Todi  22 aprile 2014 n. 771  

Edilizia ed urbanistica

La necessaria distinzione tra gli aspetti civilistici e quelli pubblicistici dell'attività edificatoria non impedisce di rilevare la presenza di significativi punti di contatto fra i due diversi profili, ragion per cui alcuni elementi di origine civilistica assumono una rilevanza qualificata nel procedimento di rilascio della concessione edilizia. In particolare, nell'ambito del procedimento amministrativo per l'ottenimento dei titoli abilitativi prescritti dalla normativa urbanistica per i diversi interventi, va rilevato che: a) deve anzitutto escludersi che dalla necessità di coinvolgere tutti i comproprietari nel procedimento amministrativo per il rilascio del titolo abilitativo necessario a eseguire interventi edilizi sul bene comune da parte del singolo condomino possa ricavarsi anche la necessità di acquisire il loro consenso; b) occorre distinguere tra interventi qualificabili in termini di innovazione (disciplinata dagli art. 1108 e 1120 c.c.) e interventi qualificabili come mere modificazioni (ex art. 1102 c.c.); tale fondamentale distinzione riguarda l'idoneità dell'intervento a mutare (innovazione) o meno (modificazione) la consistenza (materiale) o alterare la destinazione (funzionale) della cosa comune, rendendone così impossibile l'utilizzazione secondo la funzione originaria; c) chiarita tale differenza fondamentale, dovrà valere la seguente regola: c1) le innovazioni possono essere deliberate solo dall'assemblea dei condomini, con le maggioranze di cui agli art. 1108 e 1120 c.c. e quindi è il condominio nel suo complesso ad essere legittimato, di fronte all'amministrazione, a ottenere il relativo titolo abilitativo; c2) le mere modificazioni della cosa comune rientrano invece, ex art. 1102 c.c., nella piena disponibilità del singolo condomino il quale, pertanto, ha piena legittimazione, indipendentemente da delibere assembleari favorevoli o contrarie, di chiedere il titolo edilizio necessario a seconda del tipo di intervento programmato.

T.A.R. Salerno (Campania) sez. I  17 aprile 2014 n. 740  



 
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