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Art. 1121 codice civile: Innovazioni gravose o voluttuarie

Qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario (1) rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa (2).
Se l’utilizzazione separata non è possibile, l’innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l’ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera (3).


Commento

Innovazione: [v. 1120]; Erede: [v. 457].

 

Avente causa: colui che abbia acquistato la proprietà esclusiva di un appartamento da un condomino.

 

Manutenzione: svolgimento delle opere necessarie al mantenimento in buono stato dell’edificio.

 

(1) Ovvero privo di utilità.

 

(2) V. note sub art. 1120.

 

(3) In questo caso, il condomino che dichiara di voler beneficiare di un’innovazione gravosa deliberata in precedenza senza il suo consenso, implicitamente accetta tutti gli obblighi che ne derivano, ponendosi così sullo stesso piano degli altri condomini.

 

La norma consente ai condomini di porre in essere anche innovazioni gravose e voluttuarie (es.: costruzione di un impianto centralizzato di riscaldamento), che comportano cioè gravi spese ovvero non siano necessarie al condominio [v. Libro III, Titolo VII, Capo II].

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà continue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Cassazione civile sez. II  16 maggio 2014 n. 10852  

In materia di condominio, per le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio si intendono le delibere assunte dall'assemblea senza l'osservanza delle forme prescritte dall'art. 1136 c.c. per la convocazione, la costituzione, la discussione e la votazione in collegio, pur sempre nei limiti delle attribuzioni specificate dagli art. 1120, 1121, 1129, 1132, 1135 c.c.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II  14 ottobre 2013 n. 1151  

Le attribuzioni dell'assemblea condominiale riguardano l'intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello dell'autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente a impedire ogni decisione. Rientra dunque nei poteri dell'assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni. L'assemblea con deliberazione a maggioranza ha quindi il potere di modificare sostituire o eventualmente sopprimere un servizio anche laddove esso sia istituito e disciplinato dal regolamento condominiale se rimane nei limiti della disciplina delle modalità di svolgimento e quindi non incida sui diritti dei singoli condomini. Ne deriva che la volontà collettiva, regolarmente espressa in assemblea, volta ad escludere l'uso dell'antenna centralizzata per le ricezione di canali televisivi (destinata a servire tutte o più unità immobiliari di proprietà esclusiva e richiedente una attività di impianto a gestione comune), non si pone come contraria al diritto dei singoli condomini sul bene comune. (Conferma Trib. Roma 7 aprile 2004 n. 11356).

Cassazione civile sez. II  11 gennaio 2012 n. 144  

In tema di deliberazioni condominiali, l'installazione dell'ascensore, rientrando fra le opere dirette ad eliminare le barriere architettoniche di cui all'art. 27, comma 1, l. 30 marzo 1971 n. 118 e all'art. 1, comma 1, d.P.R. 27 aprile 1978 n. 384, costituisce innovazione che, ai sensi dell'art. 2 l. 2 gennaio 1989 n. 13, è approvata dall'assemblea con la maggioranza prescritta rispettivamente dall'art. 1136, commi 2 e 3, c.c., dovendo, però, essere rispettati (in forza del comma 3 del citato art. 2) i limiti previsti dagli art. 1120 e 1121 c.c. Ne consegue che non può essere consentita quell'installazione che renda talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino.

Cassazione civile sez. II  27 dicembre 2011 n. 28920  

In caso di installazione successiva dell'impianto di ascensore (n.d.r., condominiale), trattandosi di innovazione voluttuaria o eccessivamente gravosa, suscettibile di utilizzazione separata, per stabilire il criterio attraverso il quale determinare la contribuzione "pro quota" dei condomini che intendono avvalersene successivamente, l'unico criterio è quello previsto dall'art.1123 c.c., ossia la quota di ingresso deve essere determinata in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, calcolando, in primo luogo il costo complessivo dell'ascensore sopportato dal condomino che l'ha installato, rivalutato al momento della domanda; in secondo luogo a tale importo dovranno poi essere detratte le agevolazioni godute dal medesimo (nella specie, per invalidità civile); infine tale importo andrà ripartito tramite le tabelle millesimali generali rivalutate in relazione alla innovazione apportata.

Giudice di pace Bari  13 ottobre 2011 n. 5632  

In caso di vendita di un'unità immobiliare in condominio, l'obbligo di contribuire alla spesa per l'esecuzione di atti di gestione o di lavori, siano essi ordinari o straordinari, fa capo a colui che era proprietario dell'unità medesima al momento in cui è stata adottata la delibera dell'assemblea che approvava la spesa medesima; conseguentemente, ove la spesa sia stata deliberata antecedentemente alla stipulazione dell'atto di trasferimento, di essa, nei rapporti interni tra alienante e acquirente, risponde il primo, a nulla rilevando che gli atti o i lavori siano stati, in tutto o in parte, eseguiti successivamente, mentre il secondo ha diritto a rivalersi, nei confronti del proprio dante causa, per quanto pagato al condominio in forza del principio di solidarietà passiva di cui all'art. 63 disp. att. c.c.

Tribunale Patti  03 maggio 2011

A norma dell'art. 9, comma 3, l. 24 marzo 1989 n. 122, i condomini possono deliberare - con la maggioranza di cui all'art. 1136, comma 2 c.c. - la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali, anche in numero inferiore a quello della totalità dei componenti, essendo i dissenzienti tenuti a rispettare la sottrazione dell'uso dell'area comune a seguito della destinazione a parcheggio. Tuttavia, poiché il citato art. 9, comma 3, fa salvo il contenuto degli art. 1120, comma 2, e 1121, comma 3, c.c., detta sottrazione è consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti la possibilità di realizzare, in futuro, nella zona comune rimasta libera, un analogo parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva, in modo da garantire a tutti il godimento del sottosuolo secondo la sua normale destinazione.

Cassazione civile sez. II  18 settembre 2009 n. 20254  

Le deliberazioni assembleari condominiali relative alla realizzazione di parcheggi pertinenziali sono approvate "con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c.". Raggiunta la detta maggioranza i condomini contrari sono tenuti a rispettare la delibera assembleare con conseguente necessaria sottrazione dell'uso della zona dell'area comune sotterranea divenuta parcheggio pertinenziale delle singole unità immobiliari dei condomini facenti parte della maggioranza favorevole alla realizzazione di parcheggi nel sottosuolo comune. Tale sottrazione è consentita solo se è assicurato anche ai condomini dissenzienti il "pari uso" del sottosuolo avvalendosi della possibilità di realizzare nella zona di detto bene comune rimasta libera un parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva: tutti i condomini, nessuno escluso, devono infatti avere la possibilità di godimento del sottosuolo secondo la sua destinazione ad alloggiare autorimesse. Solo se tale possibilità è garantita, la delibera adottata a maggioranza può essere ritenuta valida in quanto non in contrasto con quanto disposto dal comma 2 dell'art. 1120 e dall'ultimo comma dell'art. 1121 c.c. Così interpretato l'art. 9 l. n. 122 del 1989, viene rispettato il diritto del singolo condomino di godere dell'area comune sotterranea e risulta composto in modo equilibrato e armonizzato il contrasto degli interessi dei condomini favorevoli e contrari alla realizzazione di parcheggi sotterranei.

Cassazione civile sez. II  18 settembre 2009 n. 20254  



 
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