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Art. 1122 codice civile: Opere su parti di proprietà o uso individuale

Nell’unità immobiliare (1) di sua proprietà ovvero nelle parti normalmente destinate all’uso comune, che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all’uso individuale, il condomino non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni ovvero determinino un pregiudizio (2) alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio.
In ogni caso è data preventiva notizia all’amministratore che ne riferisce all’assemblea.


Commento

Proprietà: [v. 832]; Condomino: [v. 1118]; Decoro architettonico: [v. 1120].

 

(1) Art. così sostituito ex l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio) (art. 6), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 

(2) Il concetto di «danno» cui l’art. 1122 fa riferimento (ora «pregiudizio»), non è limitato al danno materiale, inteso come modificazione della conformazione esterna o della natura intrinseca della cosa comune, ma va esteso al danno funzionale, ossia all’eliminazione o alla riduzione dell’attitudine della cosa a servire all’uso o agli usi cui è destinata.

 

L’utilizzazione dell’unità immobiliare da parte del singolo condomino può dar luogo a conflitti con gli interessi degli altri condomini o del condominio; ciò accade, in particolare, nell’ipotesi in cui il proprietario dell’appartamento realizzi opere o manufatti.

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

In tema di condominio negli edifici e più nello specifico di opere di chiusura delle parti di proprietà esclusiva è legittimo - se non vietato da regolamento condominiale e comunale - l'intervento di trasformazione di un posto auto aperto in un box auto chiuso.

Cassazione civile sez. II  16 dicembre 2014 n. 26426  

In tema di condominio negli edifici, non è automaticamente configurabile un uso illegittimo della parte comune costituita dall'area di terreno su cui insiste il fabbricato e posano le fondamenta dell'immobile, in ipotesi di abbassamento del pavimento e del piano di calpestio eseguito da un singolo condomino, dovendosi a tal fine accertare o l'avvenuta alterazione della destinazione del bene, vale a dire della sua funzione di sostegno alla stabilità dell'edificio, o l'idoneità dell'intervento a pregiudicare l'interesse degli altri condomini al pari uso della cosa comune. Cassa con rinvio, App. Firenze, 06/06/2013

Cassazione civile sez. II  22 settembre 2014 n. 19915  

Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest'ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela. Rigetta, App. Bari, 06/04/2011

Cassazione civile sez. VI  11 settembre 2014 n. 19229  

Le norme sulle distanze sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purché siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l'applicazione di quest'ultima non sia in contrasto con le prime; nell'ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l'inapplicabilità della disciplina generale sulle distanze che, nel condominio degli edifici e nei rapporti tra singolo condomino e condominio, è in rapporto di subordinazione rispetto alla prima. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c., deve ritenersi legittima l'opera realizzata anche senza il rispetto delle norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà continue, sempre che venga rispettata la struttura dell'edificio condominiale.

Cassazione civile sez. II  16 maggio 2014 n. 10852  

La voce di danno di cui all'art. 1122 c.c. fa riferimento, non solo al pregiudizio per la sicurezza e la stabilità del fabbricato, deterioramento di parti comuni causato dai lavori (es. infiltrazioni), ma anche all'alterazione del decoro architettonico. Con l'ulteriore specificazione che il condomino, nell'eseguire opere su parti di sua proprietà, altera il decoro architettonico dello stabile se, tenendo conto delle caratteristiche dello stabile al momento dell'opera, reca un pregiudizio tale da comportare un deprezzamento dell'intero fabbricato e delle unità immobiliari in esso comprese.

Cassazione civile sez. II  03 gennaio 2014 n. 53  

In tema di condominio, negli edifici, costituisce alterazione del decoro architettonico dell'edificio, ossia lesione dell'estetica dello stabile, la trasformazione di un balcone, o di una terrazza, in una veranda praticata tramite l'installazione di vetri e di una struttura in alluminio. E' nozione comune, infatti, che una simile operazione alteri, ossia peggiori, la sagoma dello stabile sicché per considerarla legittima è necessario dimostrare la mancanza di alterazione del decoro dell'edificio.

Cassazione civile sez. II  04 dicembre 2013 n. 27224  

Edilizia popolare ed economica

In tema di cessione in proprietà di alloggio di tipo popolare ed economico, effettuata secondo la disciplina del d.P.R. 17 gennaio 1959 n. 2, come modificato dalla l. 27 aprile 1962 n. 231, la domanda mirante a contestare la validità, sotto il profilo dell'erroneità del criterio legale adottato ai fini della determinazione del prezzo, spetta alla cognizione del giudice ordinario, in quanto non investe gli atti del procedimento amministrativo relativi alla scelta dei criteri di computo utili per la determinazione del valore venale o del costo di costruzione dell'alloggio, ma pone in discussione la violazione di inderogabili norme di relazione, a fronte delle quali sia l'interesse dell'assegnatario alla cessione che l'interesse, comune ad entrambi i contraenti e, nella specie, fatto valere dall'Amministrazione, a che il relativo prezzo venga determinato secondo il criterio stabilito dalla legge, hanno consistenza di diritti soggettivi.

T.A.R. Torino (Piemonte) sez. II  12 novembre 2013 n. 1187  



 
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