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Art. 1123 codice civile: Ripartizione delle spese

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore (1) della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (2).

Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.


Commento

Innovazione: [v. 1120]; Proprietà: [v. 832]; Lastrici solari: [v. 1117].

 

(1) Tale valore si determina attraverso le tabelle millesimali [v. supra, Capo II].

 

(2) La norma prevede a carico dei condomini l’obbligo di pagare le spese comuni, che ha la natura di obbligazione propter rem, relativa ad es. alle spese di riscaldamento, di portierato e concernenti l’ascensore [v. anche nota (1) sub art. 1139].

 

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

Il diritto a chiedere il distacco dall'impianto di riscaldamento condominiale, a determinate condizioni, non potendo la rinunzia del singolo condomino, comportare un maggiore aggravio per gli altri, non può non valere per il futuro e non comporta la possibilità di chiedere restituzioni o danni (fattispecie relativa all'azione intrapresa dalla proprietaria di un attico che lamentava l'insufficienza del calore irradiato dai termosifoni posti nel suo appartamento e che aveva chiamato in giudizio il condominio chiedendo di dichiararsi la cessazione dell'obbligo di contribuire alle spese di esercizio, il diritto alla restituzione delle somme già versate, l'autorizzazione ad isolare i termosifoni dall'impianto centralizzato ed i danni).

Cassazione civile sez. II  13 novembre 2014 n. 24209  

In tema di delibere di assemblea condominiale sulla ripartizione delle spese condominiali, vanno distinte le ipotesi di nullità da quelle di annullabilità, facendo espresso riferimento all'art. 1123 c.c. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, va dichiarata la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa.

Tribunale Milano sez. VIII  04 novembre 2014 n. 12996  

In tema di condominio negli edifici, se l'atto d'acquisto sancisce la quota di comproprietà relativamente ad alcune parti comuni, al di là della loro effettiva strumentalità rispetto a quelle di proprietà esclusiva, i titolari di queste ultime devono ritenersi comproprietari e come tali obbligati al pagamento degli oneri condominiali per la loro quota, potendosi al più configurare un'ipotesi di comunione volontaria.

Cassazione civile sez. II  06 ottobre 2014 n. 20986  

In tema di condominio, la disciplina della ripartizione delle spese condominiali può essere oggetto di una convenzione modificatrice che può perfezionarsi anche per facta concludentia; la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello di cui all'art. 1123 c.c. o l'acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere possono assumere, infatti, il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di applicazione di quel criterio di riparto da parte dei condomini sia quelli che hanno partecipato alle votazioni sia quelli hanno aderito ci accettato la differente suddivisione.

Tribunale Milano sez. XIII  05 settembre 2014 n. 10802  

In materia di condominio, posto che l'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123, comma 1, c.c.), va altresì precisato che al pagamento degli oneri condominiali sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, tutti i comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica) e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme), sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ.

Tribunale Milano sez. XIII  05 settembre 2014 n. 10801  

In tema di condominio, la disciplina della ripartizione delle spese condominiali può essere oggetto di una convenzione modificatrice che può perfezionarsi anche per facta concludentia; la partecipazione con il voto favorevole alle reiterate delibere adottate dall'assemblea dei condomini di un edificio per ripartire le spese secondo un valore delle quote dei singoli condomini diverso da quello di cui all'art. 1123 c.c. o l'acquiescenza alla concreta applicazione di queste delibere possono assumere, infatti, il valore di unico comportamento rivelatore della volontà di applicazione di quel criterio di riparto da parte dei condomini sia quelli che hanno partecipato alle votazioni sia quelli hanno aderito ci accettato la differente suddivisione.

Tribunale Milano sez. XIII  05 settembre 2014 n. 10802  

In materia di condominio, posto che l'obbligo del condomino di contribuire alle spese necessarie alla conservazione ed al godimento delle parti comuni dell'edificio, alla prestazione dei servizi nell'interesse comune e alle innovazioni deliberate dalla maggioranza trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio (art. 1123, comma 1, c.c.), va altresì precisato che al pagamento degli oneri condominiali sono tenuti in solido, nei confronti del condominio, tutti i comproprietari di una unità immobiliare sita in condominio, sia perché detto obbligo di contribuzione grava sui contitolari del piano o della porzione di piano inteso come cosa unica) e i comunisti stessi rappresentano, nei confronti del condominio, un insieme), sia in virtù del principio generale dettato dall'art. 1294 cod. civ.

Tribunale Milano sez. XIII  05 settembre 2014 n. 10801  

L'impianto elettrico condominiale, ai sensi dell'art. 1117, n. 3, c.c., in mancanza di titolo contrario, è comune a tutti i partecipanti al condominio e, di conseguenza, alle spese relative all'adeguamento di suddetto impianto devono partecipare tutti i condomini (nella specie, la Corte ha condannato al pagamento delle spese per adeguamento dell'impianto elettrico condominiale il proprietario di un negozio che aveva dedotto di non essere tenuto al pagamento di dette quote in quanto i lavori eseguiti riguardavano l'androne condominiale al quale egli non aveva accesso perché proprietario di un locale con ingresso esclusivamente dalla sola via principale).

Cassazione civile sez. II  12 agosto 2014 n. 17880  



 
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