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Art. 1125 codice civile: Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai

Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai (1) sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.


Commento

Manutenzione: [v. 1121].

 

Soffitto: la copertura (il palco) di un appartamento.

 

Volta: muro costruito in forma di curva per coprire stanze, sostenere pavimenti e scale.

 

Solaio: piano che separa una stanza dalla corrispondente del piano inferiore.

 

Intonaco: copertura liscia di calce che si fa sopra l’arricciatura del muro per renderlo liscio e pulito.

 

Tinta: colore con il quale si tinge il soffitto.

 

(1) Nell’espressione «volte, solai e soffitti» è compreso tutto quello che serve stabilmente a dividere orizzontalmente le due proprietà.

 

 


Giurisprudenza annotata

 

Proprietà

Qualora la proprietà di un locale sotterraneo spetti a un soggetto diverso dal proprietario del fondo sovrastante, le spese di manutenzione o rifacimento delle strutture di copertura di tale locale, in difetto di diversa previsione contrattuale, gravano sul proprietario del locale medesimo, ove dette strutture ne costituiscano parte integrante senza alcuna funzione di sostegno del fondo sovrastante e, quindi, salvo titolo contrario, non sono oggetto di comunione con il proprietario del suolo, restando di conseguenza esclusa l'applicabilità in via analogica delle disposizioni dell'art. 1125 c.c., in tema di soffitti, solai o volte degli edifici condominiali.

Cassazione civile sez. II  03 agosto 2012 n. 14097

Comunione e condominio

I balconi aggettanti, i quali sporgono dalla facciata dell'edificio, costituiscono solo un prolungamento dell'appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell'edificio - come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell'edificio - non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell'art. 1125 c.c..I balconi aggettanti, pertanto, rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.

Cassazione civile sez. II  27 luglio 2012 n. 13509  

In tema di condominio negli edifici e con riferimento ai rapporti tra la generalità dei condomini, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. (In applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto appartenenti al condominio, con le dovute conseguenze sulla ripartizione delle relative spese, alcune fioriere in cemento armato poste all'esterno delle ringhiere delimitanti i balconi con funzione di parapetto, senza che le stesse rivelassero un qualche pregio artistico, né costituissero parte integrante della struttura dello stabile).

Cassazione civile sez. II  30 aprile 2012 n. 6624  

Nell'ipotesi di lavori di manutenzione straordinaria limitati alla pavimentazione di un cortile condominiale, avente la funzione di dare aria e luce al condominio, di generico e indifferenziato calpestio e, altresì, di consentire l'accesso di veicoli, le relative spese vanno ripartite fra tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, mentre se detti lavori riguardano “anche” la struttura le relative spese vanno ripartire, invece, in parti eguali fra tutti i condomini contitolari del cortile, da un lato, e i proprietari esclusivi dei garage, dall'altro. (Cassa App. Milano 26 ottobre 2009 n. 2659).

Cassazione civile sez. II  16 febbraio 2012 n. 2243  

Il criterio di ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria del cortile condominiale, che assolva anche alla funzione di copertura del sottostante piano interrato, va individuato in funzione delle opere che, concretamente, devono essere realizzate. Nel caso in cui sia necessario procedere alla manutenzione della pavimentazione, i costi andranno ripartiti, in maniera proporzionale, tra tutti i condomini. I lavori relativi alla struttura, invece, andranno suddivisi in due quote, di cui la prima, a carico di tutti i condomini, e la seconda, a carico dei proprietari dei locali posti a piano interrato.

Cassazione civile sez. II  16 febbraio 2012 n. 2243  

Sussiste lesione del decoro architettonico del fabbricato solo in ipotesi di realizzazione di opere che alterino esternamente l'edificio condominiale: sicché è da escludere tale evenienza nel caso di condomino che, pur trasformando un locale di proprietà esclusiva, ricorre solo ad opere interne senza variazione del volume del locale originario e, quindi, senza la detta alterazione esterna dell'edificio condominiale. Cassa e decide nel merito App. Roma, 11 novembre 2009

Cassazione civile sez. VI  30 gennaio 2012 n. 1326  

Il solaio interpiano tra due appartamenti, in quanto comune, è riparato dai comunisti in parti eguali a meno che detto solaio rimanga danneggiato per esclusiva responsabilità di uno dei comunisti tenuto di conseguenza a rispondere in proprio ex art. 2051 c.c. (nella specie, la Corte ha escluso l'applicabilità dell'art. 2051 c.c., atteso che i danni alla proprietà di un condomino non erano stati causati dal crollo del "suppenno" di proprietà esclusiva di altro condomino, ma del tetto di copertura dell'edificio condominiale rientrante tra i beni comuni.

Cassazione civile sez. II  08 settembre 2011 n. 18420  

In tema di balconi aggettanti (appartenenti in via esclusiva al proprietario dell'unità immobiliare cui accedono), finché il degrado del cielino non giunge ad una condizione tale, a causa del possibile distacco di parti di intonaco o della sussistenza di infiltrazioni, da determinare una situazione lesiva o pericolosa per la proprietà o per chi la esercita, non può ritenersi sussistente l'interesse ad agire da parte del proprietario del balcone sottostante il quale dal degrado del cielino non subisce alcun pregiudizio, né di carattere patrimoniale, non subendo una diminuzione di valore l'immobile di sua proprietà, né di carattere personale perché non viene compromessa la salubrità dell'ambiente.

Tribunale Treviso  02 agosto 2011

Nel caso in cui il solaio di copertura di autorimesse (o di altri locali interrati) in proprietà singola svolga anche la funzione di consentire l'accesso all'edificio condominiale, non si ha una utilizzazione particolare da parte di un condomino rispetto agli altri, ma una utilizzazione conforme alla destinazione tipica (anche se non esclusiva) di tale manufatto da parte di tutti i condomini. Ove, poi, il solaio funga da cortile e su di esso vengano consentiti il transito o la sosta degli autoveicoli, è evidente che a ciò è imputabile in maniera preponderante il degrado della pavimentazione, per cui sarebbe illogico accollare per un terzo le spese relative alle necessarie riparazioni, ai condomini dei locali sottostanti. Sussistono allora le condizioni per una applicazione analogica dell'art. 1125 c.c.., che stabilisce che le spese per la manutenzione e la ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute, in via generale, in parti eguali dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto: tale disposizione, infatti, accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione, per cui sì può dire che costituisce una applicazione particolare del principio dettato dall'art. 1123, 2 comma, c.c.

Cassazione civile sez. II  19 luglio 2011 n. 15841  



 
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