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Art. 1127 codice civile: Costruzione sopra l’ultimo piano dell’edificio

Il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo (1). La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare.

La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni statiche (2) dell’edificio non la consentono.

I condomini possono altresì opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l’aspetto architettonico dell’edificio ovvero diminuisce notevolmente l’aria o la luce dei piani sottostanti.

Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri condomini un’indennità pari al valore attuale dell’area da occuparsi con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso quello da edificare, e detratto l’importo della quota a lui spettante. Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.


Commento

Titolo: [v. 1100]; Lastrico solare: [v. 1117].

 

Fabbrica: edificio in costruzione o già costruito.

 

Indennità: somma di denaro corrispondente al valore della colonna d’aria utilizzata per sopraelevare, e che compensa gli altri condomini per la perdita di essa.

 

Colonna d’aria (sopraelevazione): porzione d’aria sovrastante un determinato edificio e concepita come una proiezione verso l’alto dell’area su cui questo è costruito: come tale di essa sono contitolari tutti i condomini.

 

(1) La norma prevede a favore del proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, un diritto di sopraelevazione, che ha la natura di un autonomo diritto di superficie, per alcuni, oppure di una facoltà che spetta al proprietario in quanto tale, per altri.

 

(2) Ove le condizioni statiche dell’edificio non consentano la sopraelevazione, il proprietario dell’ultimo piano potrà ugualmente sopraelevare se gli altri condomini consentano unanimemente a quelle opere di rafforzamento e di consolidamento necessarie a rendere idoneo l’edificio a sopportare il peso della nuova costruzione.

 

La norma contiene una regola speciale in forza della quale al proprietario dell’ultimo piano di un edificio ed al proprietario esclusivo del lastrico solare, è consentito di sopraelevare l’edificio medesimo, senza che a tal fine occorra il preventivo consenso degli altri condomini.


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

La determinazione dell'indennità prevista dall'art. 1127 cod. civ., nel caso di sopraelevazione di un solo piano, deve essere effettuata assumendo come elemento base del calcolo il valore del suolo sul quale insiste l'edificio o la parte di esso che viene sopraelevata, dividendo, poi, il relativo importo per il numero dei piani, compreso quello di nuova costruzione, e detraendo, infine, dal quoziente cosi ottenuto, la quota che spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Nel caso di sopraelevazione di più piani, invece, il quoziente ottenuto dividendo il valore del suolo per il numero complessivo dei piani preesistenti e di quelli di nuova costruzione deve essere moltiplicato per il numero di questi ultimi e l'ammontare dell'indennità è rappresentato dal prodotto cosi ottenuto, diminuito della quota che, tenendo conto del precedente stato di fatto e di diritto, spetterebbe al condomino che ha eseguito la sopraelevazione. Cassa con rinvio, App. Messina, 22/12/2011

Cassazione civile sez. II  07 aprile 2014 n. 8096  

L’indennità di sopraelevazione è dovuta dal proprietario dell’ultimo piano di un edificio condominiale ai sensi dell’art. 1127 c.c. non solo in caso di realizzazione di nuovi piani o nuove fabbriche, ma anche per la trasformazione dei locali preesistenti mediante l’incremento delle superfici e delle volumetrie indipendentemente dall’aumento dell’altezza del fabbricato; traendo tale indennità fondamento dall’aumento proporzionale del diritto di comproprietà sulle parti comuni conseguente all’incremento della porzione di proprietà esclusiva, in applicazione del principio di proporzionalità, la stessa si determina sulla base del maggior valore dell’area occupata ai sensi dell’art. 1127, comma 4, c.c.

Tribunale Bari sez. III  16 febbraio 2014

Il divieto di sopraelevazione sussiste anche nel caso che le strutture dell'edificio siano tali che, una volta elevata la nuova fabbrica, non consentano di sopportare l'urto di forze in movimento quali le sollecitazioni di origine sismica. Pertanto, se le leggi antisismiche prescrivono particolari cautele tecniche da adottarsi nella sopraelevazione di edifici, di esse si deve tenere conto al fine di accertare od escludere il diritto del proprietario.

Cassazione civile sez. VI  15 novembre 2013 n. 25766  

L'art. 1127 comma 2 c.c., il quale fa divieto al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio condominiale di realizzare sopraelevazioni precluse dalle condizioni statiche del fabbricato e consente agli altri condomini di agire per la demolizione del manufatto eseguito in violazione di tale limite, impedisce altresì di costruire sopraelevazioni che non osservino le specifiche disposizioni dettate dalle leggi antisismiche, fondandosi la necessità di adeguamento alla relativa normativa tecnica su una presunzione di pericolosità, senza che abbia rilievo, ai fini della valutazione della legittimità delle opere sotto il profilo del pregiudizio statico, il conseguimento della concessione in sanatoria relativa ai corpi di fabbrica elevati sul terrazzo dell'edificio, atteso che tale provvedimento prescinde da un giudizio tecnico di conformità alle regole di costruzione. Rigetta, App. Napoli, 09/03/2006

Cassazione civile sez. II  26 aprile 2013 n. 10082

In materia di condominio negli edifici, la nozione di aspetto architettonico, di cui all'art. 1127, cod. civ., che opera come limite alla facoltà di sopraelevare, non coincide con quella, più restrittiva, di decoro architettonico, di cui all'art. 1120 cod. civ., che opera come limite alle innovazioni, sebbene l'una nozione non possa prescindere dall'altra, dovendo l'intervento edificatorio in sopraelevazione comunque rispettare lo stile del fabbricato e non rappresentare una rilevante disarmonia in rapporto al preesistente complesso, tale da pregiudicarne l'originaria fisionomia ed alterare le linee impresse dal progettista. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che aveva ritenuto lesivo del decoro architettonico dell'edificio, ma compatibile con l'aspetto architettonico dello stesso, un manufatto sopraelevato, occupante gran parte del terrazzo dell'ultimo piano e ben visibile dall'esterno). Cassa con rinvio, App. Trieste, 27/02/2006

Cassazione civile sez. II  24 aprile 2013 n. 10048  

La nozione di aspetto architettonico di cui all'art. 1127 c.c. non coincide con quella di decoro di cui all'art. 1120 c.c., che è più restrittiva: l'intervento edificatorio quindi deve essere decoroso, rispetto allo stile dell'edificio, e non deve rappresentare comunque una rilevante disarmonia rispetto al preesistente complesso tale da pregiudicarne le originarie linee architettoniche, alterandone la fisionomia e la peculiarità impressa dal progettista.

Cassazione civile sez. II  24 aprile 2013 n. 10048  

Ai sensi dell'art. 1127 comma 1 c.c. (in base al quale "il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del lastrico solare"), la facoltà di sopraelevare - che, come emerge dal riferimento alternativo a "piani" e "fabbriche", può estrinsecarsi nell'edificare sia l'intero piano che una porzione di esso - spetta "ex lege" al proprietario dell'ultimo piano dell'edificio o al proprietario esclusivo del lastricato solare e il suo esercizio - che non necessita di alcun riconoscimento da parte degli altri condomini - può essere precluso (salve le limitazioni di cui ai commi 2 e 3) soltanto in forza di un'espressa pattuizione che, in sostanza, costituisca, a favore degli altri condomini, una "servitus altius non tollendi".

T.A.R. Cagliari (Sardegna) sez. II  14 marzo 2013 n. 224  



 
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