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Art. 1128 codice civile: Perimento totale o parziale dell’edificio

Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali (1), salvo che sia stato diversamente convenuto.

Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell’edificio, e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse.

L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste.

Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini.


Commento

Assemblea: [v. 1129]; Assicurazione: [v. Libro IV, Titolo III, Capo XX]; Proprietà: [v. 832].

 

Vendita all’asta: tipo di vendita basata su una gara con offerte in aumento.

 

(1) I condomini infatti sono comproprietari del suolo su cui l’edificio è stato costruito.

 

La norma regola l’ipotesi del perimento totale o parziale dell’edificio in condominio, determinato da cause indipendenti dalla volontà dei condomini. Laddove il perimento dell’edificio interessi il fabbricato nella sua interezza , ovvero in misura pari ai tre quarti del suo valore, il condominio può considerarsi sciolto; conseguentemente, permanendo in capo ai condomini la proprietà del suolo o dei materiali, ciascuno di essi può richiederne la vendita all’asta.

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

In ipotesi di perimento totale o parziale dell'edificio in condominio, anche inferiore ai tre quarti del suo valore, ciascun condomino ha il potere di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l'esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, nell'esercizio non di un diritto di superficie, ma di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva ed a quella condominiale, in quanto tali non suscettibili di prescrizione per non uso.

Cassazione civile sez. VI  14 settembre 2012 n. 15482  

Il diritto di ciascun condomino a ricostruire le parti comuni dell'edificio che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l'esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, esprime il coevo esercizio di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva e a quella comune, facoltà che come tali sono insuscettibili di prescrizione, in base al principio per cui in "facultativis non datur praescriptio".

Cassazione civile sez. VI  14 settembre 2012 n. 15482  

Nell'ipotesi di perimento di un edificio in condominio, quest'ultimo viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo, con la conseguenza che, ove il fabbricato venga ricostruito in maniera difforme da quello preesistente, il condominio non rinasce e quanto edificato costituisce invece un'opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina dell'accessione, e, quindi, da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo, a meno che gli effetti dell'accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di un accordo tra le parti.

Cassazione civile sez. II  16 marzo 2011 n. 6198  

L'art. 12 comma 3 l. 14 maggio 1981 n. 219 (ora trasfuso nell'art. 15 comma 3 d.lg. 30 marzo 1990 n. 76) - il quale sancisce, in deroga a quanto implicitamente stabilito dall'art. 1128 c.c., la validità delle deliberazioni dell'assemblea condominiale approvate con la maggioranza prevista dall'art. 1136, comma 2, c.c., nel caso in cui tale delibera autorizzi la ricostruzione o la riparazione di edifici distrutti i danneggiati da eventi sismici, non ha un'efficacia limitata alle parti comuni dell'edificio, ma trova applicazione anche con riguardo a quelle porzioni del fabbricato che rientrano nella proprietà esclusiva di ciascun condomino; invero, stando al tenore letterale e logico del succitato articolo, la ricostruzione è un fenomeno unitario, il quale coinvolge l'edificio condominiale nella sua interezza, non essendo possibile scindere, sul piano progettuale e realizzativo, le opere relative alle parti in proprietà esclusiva; conseguentemente, il riferimento, contenuto nella norma, alle "deliberazioni condominiali relative all'opera di ricostruzione", deve essere inteso con riguardo alla totalità del fabbricato, senza alcuna distinzione tra parti comuni e parti esclusive.

Tribunale Potenza  09 marzo 2010 n. 266  

Il perimento, totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione pro indiviso dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente. Ne consegue che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote. (Nella fattispecie, riguardante un palazzo andato distrutto a causa dei bombardamenti nell'ultimo conflitto bellico, la Corte ha confermato la pronuncia di secondo grado che aveva escluso il diritto alla sopraelevazione in capo ad uno dei comproprietari, perché la nuova costruzione era stata edificata con un piano in meno rispetto alla precedente, e non poteva applicarsi il regime giuridico del condominio).

Cassazione civile sez. II  20 maggio 2008 n. 12775  

L'obbligo del condomino, che non intende partecipare alla ricostituzione dell'edificio perito in tutto o in parte, di cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti comuni, stabilito dall'art. 1128 c.c., presuppone che la ricostruzione sia materialmente e giuridicamente possibile e che il relativo progetto non comporti difformità o varianti rispetto alle precedenti strutture edilizie, che possano in concreto portare un pregiudizio al suo diritto di proprietà esclusiva o condominiale. Ne deriva che, nel caso in cui la ricostruzione dell'immobile non sia consentita dalla disciplina urbanistica ovvero in quello in cui non siano specificati i criteri e le modalità del ripristino delle parti comuni deliberato da alcuni condomini o dall'assemblea di condominio, non sono ipotizzabili tanto il rifiuto di un condomino a partecipare alla ricostruzione quanto il suo obbligo di cedere i propri diritti, anche se il suo dissenso dall'altrui volontà si sia manifestato allo stato in modo inequivoco.

Cassazione civile sez. II  17 luglio 2007 n. 15928  

Nel caso di perimento di una parte dell'edificio che rappresenti meno dei 3/4 del suo valore, l'assemblea condominiale, mentre sarebbe tenuta a deliberare la ricostruzione, rimane pur sempre libera di decidere, nella pienezza dei suoi poteri discrezionali "circa" la medesima (come testualmente si esprime il comma 2 art. 1128 c.c.), e cioè sulle concrete modalità (tecniche, statiche ed estetiche), sui tempi e sulle spese della ricostruzione, tanto che l'art. 1136 c.c. richiede all'uopo espressamente una maggioranza qualificata, senza che il giudice possa egli stesso ordinare la ricostruzione delle parti comuni perite, sindacando il merito, l'opportunità e l'equità della deliberazione.

Tribunale Termini Imerese  13 febbraio 2007 n. 16  

L'art. 1128, comma 4, c.c. ("il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri i suoi diritti anche sulle parti di sua esclusiva proprietà ... ") non trova applicazione - senza che rilevi che il perimento dell'edificio sia stato totale piuttosto che parziale - nell'eventualità in cui, con un accertamento di merito, insindacabile in sede di legittimità, il giudice del merito accerti che il condomino non si sia opposto alla ricostruzione, ma abbia manifestato la volontà di procedervi solo a condizione che la stessa avvenga in maniera conforme ai progetti presentati che ricalcano la tipologia preesistente e secondo trasparenti e ben chiare indicazioni di spesa. Deriva da quanto precede, pertanto, che in una tale eventualità deve essere riconosciuto al singolo condomino il diritto di proprietà esclusiva sulle parti. del ricostruito edificio in proporzione corrispondente alla sua quota di partecipazione alla comunione dell'area di sedime.

Cassazione civile sez. II  30 ottobre 2006 n. 23333  



 
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