codice-civile
Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
L'autore
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore

 

Art. precedente Art. successivo
 

Art. 1129 codice civile: Nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore

Quando i condomini sono più di otto (1), se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore (2) dimissionario.
Contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore comunica i propri dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, o, se si tratta di società, anche la sede legale e la denominazione, il locale ove si trovano i registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’articolo 1130, nonché i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore, può prenderne gratuitamente visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia da lui firmata (3).
L’assemblea può subordinare la nomina dell’amministratore alla presentazione ai condomini di una polizza individuale di responsabilità civile per gli atti compiuti nell’esercizio del mandato.
L’amministratore è tenuto altresì ad adeguare i massimali della polizza se nel periodo del suo incarico l’assemblea deliberi lavori straordinari. Tale adeguamento non deve essere inferiore all’importo di spesa deliberato e deve essere effettuato contestualmente all’inizio dei lavori. Nel caso in cui l’amministratore sia coperto da una polizza di responsabilità civile professionale generale per l’intera attività da lui svolta, tale polizza deve essere integrata con una dichiarazione dell’impresa di assicurazione che garantisca le condizioni previste dal periodo precedente per lo specifico condominio (4).
Sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità, del domicilio e dei recapiti, anche telefonici, dell’amministratore.
In mancanza dell’amministratore, sul luogo di accesso al condominio o di maggior uso comune, accessibile anche ai terzi, è affissa l’indicazione delle generalità e dei recapiti, anche telefonici, della persona che svolge funzioni analoghe a quelle dell’amministratore.
L’amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio; ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica (5).
Alla cessazione dell’incarico l’amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice.
L’incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L’assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore (6).
La revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) dell’undicesimo comma, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria e in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo di rivalsa nei confronti del condominio che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.
Costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
1) l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3) la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4) la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5) l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6) qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7) l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8) l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo;
In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato (8).
L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta (9).
Per quanto non disciplinato dal presente articolo si applicano le disposizioni di cui alla sezione I del capo IX del titolo III del libro IV.
Il presente articolo si applica anche agli edifici di alloggi di edilizia popolare ed economica, realizzati o recuperati da enti pubblici a totale partecipazione pubblica o con il concorso dello Stato, delle regioni, delle province o dei comuni, nonché a quelli realizzati da enti pubblici non economici o società private senza scopo di lucro con finalità sociali proprie dell’edilizia residenziale pubblica.


Commento

Assemblea: è l’organo deliberativo del condominio (per le attribuzioni di tale organo [v. 1135]).

 

Amministratore: è l’organo esecutivo del condominio [v. 1130].

 

Ricorso all’autorità giudiziaria: istanza rivolta all’autorità giudiziaria [v. 856] al fine di provocare una decisione di questa sulla questione portata al suo esame dai condomini.

 

Conto della gestione: rendiconto delle spese sostenute e delle entrate ottenute nell’attività di gestione del condominio.

 

(1) Art. così sostituito ex l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio) (art. 9), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 

(2) Il nuovo art. 71bis delle disp. att., inserito dalla l. 220/2012, prevede, al comma 3, che possono svolgere l’incarico di amministratore anche le società di capitali e, in tal caso, i requisiti per poter assumere l’incarico di amministratore devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere l’attività di amministrazione.

L’art. 71bis cit. [v.] elenca anche i requisiti che devono essere posseduti da chi intende svolgere l’incarico di amministratore. La nomina di un amministratore sprovvisto di tali requisiti comporta la nullità della nomina stessa, che può essere fatta valere in ogni tempo da chiunque vi abbia interesse.

 

(3) Questi obblighi di comunicazione non precedono la fase della nomina e, quindi, non devono essere assolti ai fini della validità della delibera assembleare che designa il nuovo amministratore.

 

(4) La mancata presentazione della polizza da parte dell’amministratore costituisce condizione sospensiva della nomina.

 

(5) La finalità dell’apertura di un conto corrente condominiale è quella di garantire la correttezza della gestione. Risponde altresì ad un’esigenza di trasparenza ed informazione.

Con le stesse finalità di trasparenza, il nuovo art. 71ter disp. att. prevede che l’amministratore deve attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed astrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare.

 

(6) E' nulla la delibera assembleare che disponga la durata in carica dell’amministratore per due o più anni.

 

(7) L’inerzia dell’amministratore nel riscuotere forzosamente le somme del condomino moroso costituisce grave irregolarità che legittima la revoca giudiziale dell’amministratore ed è il presupposto per l’esercizio dell’azione surrogatoria intentata dal terzo creditore nei confronti dei condomini morosi [v. 63 disp. att.].

 

(8) L’art. 64 disp. att., modificato dalla l. 220/2012, stabilisce che il provvedimento di revoca giudiziale va adottato sentito l’amministratore in contraddittorio con il ricorrente. Pertanto, anche il condomino istante ha diritto alla comparizione personale.

 

(9) La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, dovrà essere determinata con riferimento agli usi raccolti presso la Camera di commercio del luogo nel quale si trova l’immobile.

 

La norma segna l’inizio di una serie di disposizioni che regolano l’organizzazione del condominio. La norma, interamente sostituita dalla riforma, contiene numerose novità sulla nomina, revoca ed obblighi dell’amministratore: in particolare si segnalano obblighi specifici relativi alla comunicazione, documentazione e pubblicità, introdotti al fine di garantire una sempre maggiore professionalità, controllo e trasparenza nella gestione dell’attività condominiale.


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

In tema di procedimento giudiziale per la revoca dell'amministratore condominiale, la regolamentazione delle spese legali riguardanti tale procedura deve avvenire entro quest'ambito, sicché la successiva causa di rivalsa del singolo condomino procedente verso il condominio deve ritenersi ingiustificata, salvo per i casi specificamente individuati dalla legge n. 220/2012.

Cassazione civile sez. II  01 settembre 2014 n. 18487  

Il procedimento diretto alla revoca dell'amministratore di condominio soggiace al regolamento delle spese ex art. 91 cod. proc. civ., dovendosi escludere, nella disciplina antecedente all'entrata in vigore dell'art. 1129, undicesimo comma, cod. civ., come introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, che queste possano essere ripetibili nel rapporto interno tra il condomino vittorioso che le ha anticipate e il condominio, nei cui confronti pure si producono gli effetti della decisione, in quanto è nel rapporto processuale tra le parti del giudizio che le spese trovano la loro esclusiva regola di riparto. Rigetta, Trib. Roma, 02/01/2008

Cassazione civile sez. II  01 settembre 2014 n. 18487  

In tema di condominio negli edifici, il decreto emesso ai sensi dell'art. 1129, primo comma, cod. civ. ha ad oggetto esclusivamente la nomina dell'amministratore da parte del tribunale, in sostituzione dell'assemblea che non vi provvede, senza che però muti la posizione dell'amministratore stesso, il quale, benché designato dall'autorità giudiziaria, instaura con i condomini un rapporto di mandato e non riveste la qualità di ausiliario del giudice. Ne consegue che l'amministratore nominato dal tribunale deve rendere conto del suo operato soltanto all'assemblea, e la determinazione del suo compenso rimane regolata dall'art. 1709 cod. civ. (Fattispecie anteriore alle modifiche dell'art. 1129 cod. civ., operate con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, inapplicabile "ratione temporis"). Cassa con rinvio, App. L'Aquila, 11/09/2007

Cassazione civile sez. II  22 luglio 2014 n. 16698  

Il conto corrente condominiale (previsto obbligatoriamente dall'art. 1129 c.c.) non è altro che un conto su cui vanno a confluire le somme versate da tutti i condomini, e va escluso che su di esso possa ritenersi impressa una specifica destinazione. Di conseguenza, qualora il condominio per il tramite dell'amministratore pro tempore non abbia assolto all'onere probatorio di fornire prova documentale (ad esempio, con la produzione di copia del registro di contabilità previsto dall'art. 1130 c.c. o degli estratti conto bancari) che su detto conto non vi siano somme di pertinenza dei condomini morosi (in riferimento all'obbligo di preventiva escussione di questi ultimi imposto dall'art. 63 disp. att. c.c.) dette somme devono ritenersi pignorabili, e il relativo saldo può essere assegnato a soddisfazione del credito vantato dal creditore procedente.

Tribunale Reggio Emilia sez. VI  26 maggio 2014

I contributi versati dai singoli condomini sul conto corrente condominiale (obbligatorio ai sensi del novellato art. 1129, comma 7, c.c.) integrano quel "saldo" che è a immediata disposizione del correntista "condominio" (ex art. 1852 c.c.) senza che abbiano rilevanza il titolo dell'annotazione a credito e/o la provenienza della provvista. Da ciò deriva l'ammissibilità del pignoramento di detto credito (sussistente in favore del condominio e avente a oggetto la restituzione delle somme depositate su detto conto) senza che a ciò osti il beneficio di preventiva escussione ex art. 63, comma 2, disp. att. c.c., il quale è posto a presidio unicamente dei distinti obblighi pro quota spettanti ai singoli.

Tribunale Milano  26 maggio 2014

Ai sensi dell'art. 1129 c.c., l'amministratore può essere revocato in ogni tempo dall'assemblea e, quindi, anche prima della scadenza annuale senza alcuna motivazione ovvero indipendentemente da una giusta causa. La norma ha la finalità di assicurare che la gestione dei beni e dei servizi - che deve soddisfare gli interessi comuni - riscuota la costante fiducia dei condomini: pertanto, l'assemblea - nell'esercizio delle sue prerogative - ben può procedere alla nomina del nuovo amministratore senza avere preventivamente revocato l'amministratore uscente.

Cassazione civile sez. II  18 aprile 2014 n. 9082

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell'art. 2377 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di "ratio", applicabile anche in materia di condominio - ove sopravvenga la sostituzione della delibera invalida ex art. 2377 comma 4 c.c., l'annullamento non può avere luogo e interviene la "cessazione della materia del contendere", restando sottratto al giudice adito per l'impugnazione il potere-dovere di sindacare incidentalmente la legittimità dell'atto di rinnovo, il quale potrà semmai essere sottoposto ad ulteriore impugnazione, se si ritenga che anch'esso non sia conforme alla legge o all'atto costitutivo. Né rileva la circostanza che la successiva assemblea si sia limitata a deliberare sui medesimi argomenti posti all'ordine del giorno nella precedente assemblea, senza annullare la precedente delibera affetta da vizi e/o irregolarità né sostituire la delibera impugnata di cui è causa. La dizione contenuta negli atti di vendita che riservava alla società venditrice l'amministrazione del condominio sino alla vendita dell'ultima unità immobiliare e che conferiva mandato alla società venditrice per la redazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali non può intendersi valida. Difatti in tema di condominio negli edifici, l'art. 1138, quarto comma, c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell'art. 1129 c.c., la quale attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all'assemblea il relativo potere di nomina e di revoca, senza che abbiano a tal fine rilievo il rapporto in concreto esistente tra i condomini o l'attività esercitata nell'edificio. Allo stesso modo non può ritenersi valido l'accordo in ordine alla predisposizione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali per una data non meglio determinata e che, di fatto, si pone in contrasto con il disposto dell'art. 1138 c.c. Allo stesso modo non meglio fondate risultano le contestazioni in ordine alla inclusione di determinati beni tra i beni comuni alla luce della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. trattandosi di strade interne, aree a verde e cancelli e la mancata indicazione di segno contrario come evincibile dagli atti di causa.

Tribunale Bari sez. V  15 aprile 2014 n. 1940  

In tema di condominio negli edifici, la "prorogatio" imperii dell'amministratore - che trova fondamento nella presunzione di conformità alla volontà dei condomini e nell'interesse del condominio alla continuità dell'amministrazione - si applica in ogni caso in cui il condominio rimanga privo dell'opera dell'amministratore e, quindi, non solo nelle ipotesi di scadenza del termine di cui all'art. 1129, comma 2, c.c. o di dimissioni, ma anche nei casi di revoca o annullamento per illegittimità della delibera di nomina. Ne consegue che l'amministratore condominiale, la cui nomina sia stata dichiarata invalida, continua ad esercitare legittimamente, fino all'avvenuta sostituzione, i poteri di rappresentanza, anche processuale, dei comproprietari, rimanendo l'accertamento di detta "prorogatio" rimesso al controllo d'ufficio del giudice e non soggetto ad eccezione di parte, in quanto sia inerente alla regolare costituzione del rapporto processuale. Conferma App. Napoli 20 giugno 2006, n. 2072

Cassazione civile sez. II  16 gennaio 2014 n. 821



 
Art. precedente Art. successivo
 

 
Vuoi restare aggiornato su questo argomento?
Segui la nostra redazione anche su Facebook, Google + e Twitter. Iscriviti alla newsletter

 

 

© Riproduzione riservata

 
 
Commenti