Codice civile Aggiornato il 16 gennaio 2015

Codice civile Art. 1130 codice civile: Attribuzioni dell’amministratore

Codice civile Aggiornato il 16 gennaio 2015



L’amministratore (1), oltre a quanto previsto dall’articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve (2):
1) eseguire le deliberazioni dell’assemblea (2), convocarla annualmente per l’approvazione del rendiconto condominiale di cui all’articolo 1130-bis e curare l’osservanza del regolamento di condominio (4);
2) disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e per l’esercizio dei servizi comuni (5);
4) compiere gli atti conservativi (6) relativi alle parti comuni dell’edificio;
5) eseguire gli adempimenti fiscali (7) ;
6) curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell’edificio (8). Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all’amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L’amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe. Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili;
7) curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, del registro di nomina e revoca dell’amministratore e del registro di contabilità. Nel registro dei verbali delle assemblee sono altresì annotate: le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea, le deliberazioni nonché le brevi dichiarazioni rese dai condomini che ne hanno fatto richiesta; allo stesso registro è allegato il regolamento di condominio, ove adottato. Nel registro di nomina e revoca dell’amministratore sono annotate, in ordine cronologico, le date della nomina e della revoca di ciascun amministratore del condominio, nonché gli estremi del decreto in caso di provvedimento giudiziale. Nel registro di contabilità sono annotati in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell’effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita. Tale registro può tenersi anche con modalità informatizzate;
8) conservare tutta la documentazione inerente alla propria gestione riferibile sia al rapporto con i condomini sia allo stato tecnico-amministrativo dell’edificio e del condominio;
9) fornire al condomino che ne faccia richiesta attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso;
10) redigere il rendiconto condominiale annuale della gestione e convocare l’assemblea per la relativa approvazione entro centottanta giorni.

Commento

Amministratore: [v. 1129]; Assemblea: [v. 1129]; Regolamento di condominio: [v. 1138]; Conto della gestione: [v. 1129].

 

Manutenzione ordinaria: svolgimento di tutti quegli interventi necessari per il mantenimento in buono stato del bene, con il fine di conservarlo idoneo, nel breve periodo, all’uso cui è adibito (con esclusione, dunque, di qualunque modifica dello stato e della destinazione).

 

(1) Art. così sostituito ex l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio) (art. 10), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 

(2) Dispone l’art. 1, d.m. 12-11-1998 (G.U. 4-12-1998, n. 284): «1. L’amministratore del condominio negli edifici deve comunicare annualmente, oltre al proprio codice fiscale e ai propri dati anagrafici (cognome, nome, luogo e data di nascita):

  1. a) relativamente a ciascun condominio, il codice fiscale, la denominazione, l’indirizzo completo e lo specifico codice di natura giuridica;
  2. b) relativamente a ciascun fornitore, il cognome e il nome, la data e il luogo di nascita se persona fisica, ovvero la ragione o denominazione sociale se altro soggetto, il codice fiscale, il domicilio fiscale, nonché l’importo complessivo degli acquisti di beni e servizi effettuati nell’anno solare.

Ai fini della determinazione del momento di effettuazione degli acquisti si applicano le disposizioni dell’art. 6 del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

  1. Non devono essere comunicati:
  2. a) i dati relativi alle forniture di acqua, energia elettrica e gas;
  3. b) i dati relativi alle forniture di servizi che hanno comportato il pagamento di compensi soggetti alle ritenute alla fonte;
  4. c) con riferimento al singolo fornitore, i dati elencati alla lettera b) del comma precedente qualora l’importo complessivo degli acquisti effettuati nell’anno solare non sia superiore a euro 258,23».

 

(3) L’amministratore è tenuto ad eseguire le delibere condominiali, con la diligenza del buon padre di famiglia, anche se non sono state adottate con le maggioranze previste dalla legge. Tale obbligo deve escludersi se l’esecuzione della delibera comporta la violazione di norme imperative.

 

(4) Per quanto riguarda la partecipazione dell’amministratore all’assemblea ordinaria o straordinaria, la sua presenza non è espressamente contemplata tra le attribuzioni dell’amministratore stabilite dagli artt. 1130 e 1131, ma ciò non significa che egli non sia tenuto a parteciparvi.

 

(5) Nella manutenzione ordinaria, oltre alle piccole riparazioni (campanello, citofono ecc.), rientrano anche le riparazioni necessarie a mantenere le cose comuni in uno stato di normalità e gli impianti tecnologici in efficienza, tenendo però conto dell’entità della spesa.

 

(6) La nozione di atti conservativi accolta dalla disposizione deve essere intesa in senso ampio, ricomprendendo anche tutte le iniziative che l’amministratore intende proporre dinanzi all’autorità giudiziaria [v. 1129] civile, penale o amministrativa.

 

(7) Cfr. artt. 23, 25, 25ter, 32, d.P.R. 29-9-1973, n. 603 (Accertamento delle imposte sui redditi); art. 7, d.P.R. 29-9-21973, n. 605 (Anagrafe tributaria e codice fiscale dei contribuenti); l. 27-12-1997, n. 449 (Misure per la stabilizzazione della finanza pubblica).

 

(8) Le parole «delle parti comuni dell’edificio» sono state inserite ex art. 1, c. 9, lett. c), d.l. 23-12-2013, n. 145, conv. in l. 21-2-2014, n. 9 (Destinazione Italia).

 

La norma approfondisce il tema dei poteri spettanti all’amministratore del condominio nell’attività di gestione delle stesso. L’amministratore cura l’esecuzione delle deliberazioni dell’assemblea dei condomini e provvede all’amministrazione ordinaria delle parti comuni dell’edificio secondo l’indicazione analitica contenuta nella presente disposizione. Nei limiti dei poteri attribuitigli, l’amministratore ha la rappresentanza [v. 1131] dei condomini ed ha facoltà di provvedere [v. 1133], vincolando i condomini medesimi alle proprie decisioni.

 

Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

L'amministratore è legittimato a proporre azione di rivendica dei beni comuni quando sia stato a ciò autorizzato dall'assemblea del condominio con deliberazione presa a maggioranza. Si presume che i beni indicati nell'art. 1117 c.c. siano condominiali; di conseguenza, l'amministratore che agisce per la rivendica di spazi comuni, non deve farsi carico di dimostrare che tali beni rientrino nella disponibilità del condominio (fattispecie relativa all'azione proposta da un condominio nei confronti di un condomino che, a seguito di alcuni lavori, aveva incorporato all'interno della proprietà privata di una parte del volume della scala condominiale).

Cassazione civile sez. II  08 gennaio 2015 n. 40  

La domanda di revisione delle tabelle millesimali, allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, esorbita dall'ambito delle attribuzioni dell'amministratore e va proposta in contraddittorio di tutti i condomini, riguardando la modifica dei diritti riconosciuti ai singoli da tale regolamento. Cassa senza rinvio, App.Genova 01/03/2007

Cassazione civile sez. II  22 ottobre 2014 n. 22464

In tema di risarcimento danni per l'esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condòmino che ritenga di essere stato danneggiato da un'omessa vigilanza da parte del condominio nell'esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell'amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l'amministratore stesso. Cassa e decide nel merito, App. Roma, 01/06/2010

Cassazione civile sez. III  30 settembre 2014 n. 20557  

In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull'amministratore, ovvero sul condominio che intenda resistere all'impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l'onere della prova dell'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate. Rigetta, App. Milano, 26/11/2005

Cassazione civile sez. II  19 settembre 2014 n. 19799  

In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell'amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati - e non già al singolo condomino che può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all'esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva -, poiché la responsabilità delineata dall'art. 2053 cod. civ. si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia - per le strutture condominiali - al condominio. Rigetta, App. Bologna, 09/06/2008

Cassazione civile sez. III  25 agosto 2014 n. 18168  

L'amministratore di condominio non ha, salvo quanto previsto dagli art. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti, un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore e i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

Cassazione civile sez. II  20 agosto 2014 n. 18084  

Il condominio risponde, ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., dei danni subiti da terzi estranei ed originati da parti comuni dell'edificio, mentre l'amministratore, in quanto tenuto a provvedere non solo alla gestione delle cose comuni, ma anche alla custodia delle stesse, è soggetto, ai sensi dell'art. 1218 cod. civ., solo all'azione di rivalsa eventualmente esercitata dal condominio per il recupero delle somme che esso abbia versato ai terzi danneggiati. Rigetta, App. Trento, 04/09/2010

Cassazione civile sez. III  14 agosto 2014 n. 17983  

L'art. 2659, comma 1, n. 2, c.c., secondo cui nella nota di trascrizione devono essere indicati il titolo di cui si richiede la trascrizione e la data del medesimo, va interpretato in collegamento con il successivo art. 2655 il quale stabilisce che l'omissione o l'inesattezza delle indicazioni richieste nella nota non nuoce alla validità della trascrizione eccetto che induca incertezza sulle persone, sul bene o sul rapporto giuridico a cui si riferisce l'atto. Ne consegue che dalla nota deve risultare non solo l'atto in forza del quale si domanda la trascrizione ma anche il mutamento giuridico, oggetto precipuo della trascrizione stessa, che quell'atto produce in relazione al bene. Pertanto, in caso di regolamento di condominio cosiddetto contrattuale, non basta indicare il medesimo ma occorre indicare le clausole di esso incidenti in senso limitativo sui diritti dei condomini sui beni condominiali o sui beni di proprietà esclusiva.

Cassazione civile sez. II  31 luglio 2014 n. 17493

In tema di condominio negli edifici, qualora il rendiconto annuale sia redatto secondo il criterio di cassa, i crediti vantati da un singolo condomino vanno inseriti non nel bilancio relativo al periodo in cui gli stessi siano stati semplicemente avanzati, ma nel consuntivo relativo all'esercizio in pendenza del quale sia avvenuto il loro accertamento. Rigetta, App. Trieste, 07/01/2008

Cassazione civile sez. II  04 luglio 2014 n. 15401  



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