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Art. 1134 codice civile: Gestione di iniziativa individuale

Il condomino (1) che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente (2).


Commento

Amministratore: [v. 1129]; Assemblea: [v. 1129].

 

Rimborso: restituzione del denaro impiegato per sostenere delle spese.

 

(1) Art. così sostituito ex l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio) (art. 13, c. 1), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 

(2) Deve, quindi, trattarsi di opere che, secondo il criterio del bonus pater familias, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, danno alla cosa comune.

 

In assenza di un’apposita autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, le spese effettuate dal singolo condomino per il condominio non vengono rimborsate, anche se necessarie; tali spese, infatti, vengono rimborsate solo nel caso in cui, oltre ad essere necessarie, siano anche urgenti. Urgenti sono le spese che non possono essere differite senza che da ciò ne discenda un danno per il condominio.

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

In tema di condominio negli edifici, ai sensi dell'art. 1134 cod. civ. (nel testo applicabile "ratione temporis"), il condomino può ottenere il rimborso della spesa fatta "per la cosa comune", sostenuta, cioè, in funzione dell'utilità comune, indipendentemente dalla circostanza che la spesa stessa sia stata fatta su cosa comune o di proprietà esclusiva. Rigetta, App. Milano, 04/04/2007

Cassazione civile sez. II  12 febbraio 2014 n. 3221  

In tema di condominio negli edifici è da ritenersi spesa urgente, rimborsabile ai sensi dell'art. 1134 c.c. al singolo condomino che l'ha effettuata, quella riguardante interventi d'ogni genere che non possono essere rimandati per consentire una deliberazione assembleare com'anche un provvedimento dell'amministratore se non con pericolo di danno. In questo contesto non possono essere considerate urgenti le spese sostenute da una struttura alberghiera, ubicata in un edificio in condominio, per rendere più appetibile la vendita di pacchetti di soggiorno.

Cassazione civile sez. II  03 settembre 2013 n. 20151  

In tema di spese anticipate dal singolo condomino, l'art. 1134 del c.c. fissa criteri particolari, in deroga al disposto dell'art. 1110 del Cc, dettato in tema di comunione, che riconosce il diritto al rimborso in favore del comunista il quale ha anticipato le spese necessarie per la cosa comune, nel caso di trascuranza degli altri partecipanti e dell'amministratore. Nel condominio - in particolare - la trascuranza degli altri condomini e dell'amministratore non è sufficiente. Il condomino, infatti, non può, senza interpellare gli altri condomini e l'amministratore e, quindi, senza il loro consenso, provvedere alle spese per cose comuni, salvo si tratti di spese urgenti, intendendosi per tali quelle che - secondo il criterio del buon padre di famiglia - appaiano indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento alla cosa comune. L'urgenza, quindi, deve essere commisurata alla necessità di evitare che la cosa comune arrechi a sé o a terzi o alla stabilità dell'edificio un danno ragionevolmente imminente, ovvero alla necessità di restituire alla cosa comune la sua piena ed effettiva funzionalità

Cassazione civile sez. II  03 settembre 2013 n. 20151  

La diversa disciplina dettata dagli artt. 1110 e 1134 c.c. in materia di rimborso delle spese sostenute dal partecipante per la conservazione della cosa comune, rispettivamente, nella comunione e nel condominio di edifici, che condiziona il relativo diritto, in un caso, alla mera trascuranza degli altri partecipanti e, nell'altro caso, al diverso e più stringente presupposto dell'urgenza, trova fondamento nella considerazione che, nella comunione, i beni comuni costituiscono l'utilità finale del diritto dei partecipanti, i quali, se non vogliono chiedere lo scioglimento, possono decidere di provvedere personalmente alla loro conservazione, mentre nel condominio i beni predetti rappresentano utilità strumentali al godimento dei beni individuali, sicché la legge regolamenta con maggior rigore la possibilità che il singolo possa interferire nella loro amministrazione (cassata, nella specie, la sentenza dei giudici di merito che aveva condannato. un condominio al rimborso, in favore di un condomino, di una somma relativa all'importo da lui anticipato e corrisposto a un ingegnere per la redazione di una perizia tecnica, effettuata circa la condizione del fabbricato condominiale; secondo la Corte, i giudici avevano errato a inquadrare la vicenda nell'ambito della disciplina dettata dall'art. 1110 c.c., giacché nella specie si versava in materia non di comunione ordinaria, ma di condominio).

Cassazione civile sez. VI  02 settembre 2013 n. 20099  

In tema di danni da infiltrazione di acqua in un condominio a causa della vetustà della guaina di copertura dell’edificio vi è un concorso di colpa del condomino-danneggiato posto che, anziché nell’inerzia dell’assemblea poteva sia attivarsi diligentemente ex art. 1134 c.c. per la sua riparazione onde evitare con le piogge l’aggravarsi del danno che si è verificato (anche perché la spesa era stata autorizzata dall’assemblea) che agire ex art. 1105 c.c. per la nomina di un amministratore.

Tribunale Nocera Inferiore sez. II  07 giugno 2013 n. 547

I condotti fognari sono considerati dalla legge parti comuni dell'edificio e sono oggetto di proprietà comune fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei singoli condomini, con esclusione dei soli raccordi di collegamento e delle tubazioni orizzontali che, diramandosi da detta condotta condominiale di scarico, servono i singoli appartamenti di proprietà esclusiva. Pertanto, come nella specie, per la riparazione di un condotto che, partendo dal pavimento del secondo piano dell'edificio attraversa con andamento verticale gli altri due piani, vale la presunzione ex art. 1117, comma 3, c.c., secondo cui le fognature ed i canali di scarico sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, e per la ripartizione delle spese, di conseguenza, opera il regime di cui all'art. 1123 c.c.

Cassazione civile sez. VI  14 giugno 2012 n. 9765

Per aver diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea, il condomino che vi ha provveduto deve dimostrare, ai sensi dell'art. 1134 c.c., che ne sussisteva l'urgenza, ossia la necessità di eseguirla senza ritardo e senza poter avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata che aveva disconosciuto il diritto del condomino al rimborso delle spese sostenute per l'opera di tinteggiatura e di rifacimento degli intonaci del fabbricato condominiale, in quanto non urgenti, anche alla luce del provvedimento del Sindaco del \.Comune che aveva imposto al condominio l'esecuzione di opere urgenti e indifferibili tra le quali non rientravano quelle di tinteggiatura).

Cassazione civile sez. II  19 dicembre 2011 n. 27519  

Locazione di cose

Nell'ipotesi di espressa assunzione, da parte del locatore, dell'obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all'uso convenuto, pur non ricorrendo le fattispecie di risoluzione e riduzione del canone ex art. 1578, n. 1, e di eliminazione dei vizi a spese del locatore ex art. 1576, n. 2, c.c. in ragione della conoscenza del conduttore dei vizi della cosa locata al momento della conclusione della locazione, considerati, peraltro, ai fini delle determinazione del canone, è configurabile, comunque, la risoluzione per inadempimento, anche in caso di interferenze con la competenze condominiali relative alle riparazioni del lastrico solare di copertura, secondo la valutazione in fatto riservata dal giudice del merito circa la gravità dell'inadempimento anche per l'omesso intervento del locatore ex art. 1134 c.c. per il mancato seguito alle sollecitazioni rivolte all'amministrazione condominiale, trattandosi di obbligo afferente sia la parte dell'immobile di proprietà esclusiva del locatore, sia le parti comuni dell'edificio, connesso strettamente con quello, a suo carico, di riparazione e manutenzione dell'immobile locato. (Conferma Trib. Genova 28 gennaio 2010 n. 342).

Cassazione civile sez. III  06 marzo 2012 n. 3454  



 
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