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Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
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Art. 1135 codice civile: Attribuzioni dell’assemblea dei condomini

Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l’assemblea dei condomini provvede:
1) alla conferma dell’amministratore e all’eventuale sua retribuzione;
2) all’approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l’anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;
3) all’approvazione del rendiconto annuale dell’amministratore e all’impiego del residuo attivo della gestione;
4) alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori (1); se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti (2) (3);
L’amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
L’assemblea può autorizzare l’amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato (4).


Commento

Assemblea: [v. 1129]; Amministratore: [v. 1129].

 

Retribuzione: remunerazione per l’attività svolta.

 

Preventivo: documento che prevede le entrate e le spese presumibili per un dato esercizio amministrativo.

 

Rendiconto annuale: si intende il conto della gestione [v. 1129].

 

Residuo attivo della gestione: ciò che rimane delle entrate dell’esercizio amministrativo, detratte le spese occorse.

 

Manutenzione straordinaria: svolgimento di tutti quegli interventi finalizzati alla conservazione del bene, nel lungo periodo, attraverso lavori di maggiore entità e consistenza rispetto a quelli di ordinaria manutenzione [v. 1130].

 

Fondo speciale: somma di denaro versata dai condomini e destinata alla manutenzione straordinaria.

 

(1) Esempi di manutenzione straordinaria sono: opere di rinnovamento e/o sostituzione di parti anche strutturali ecc.

 

(2) Il periodo da «; se i lavori» a «dovuti» è stato aggiunto ex art. 9, c. 1, lett. d), d.l. 23-12-2013, n. 145, conv. in l. 21-2-2014, n. 9 (Destinazione Italia), per meglio precisare e semplificare modalità di costituzione del fondo.

 

(3) L’elencazione delle attribuzioni dell’assemblea è considerata in dottrina (SALIS) meramente esemplificativa e non vincolante, per cui deve ritenersi che l’assemblea ha il potere di deliberare su qualunque argomento che ritenga necessario per la gestione del condominio, con il limite che, però, i poteri dell’assemblea non possono invadere la sfera di proprietà dei singoli condomini.

 

(4) Numero 4) così sostituito e ultimo comma aggiunto ex art. 13, c. 2, l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

In tema di delibere di assemblea condominiale sulla ripartizione delle spese condominiali, vanno distinte le ipotesi di nullità da quelle di annullabilità, facendo espresso riferimento all'art. 1123 c.c. In particolare, partendo dal rilievo che le attribuzioni dell'assemblea ex art. 1135 c.c. sono circoscritte alla verificazione ed all'applicazione in concreto dei criteri stabiliti dalla legge e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino di concorrere nelle spese per le cose comuni dell'edificio condominiale in misura non superiore a quelle dovute per legge, possono conseguire soltanto ad una convenzione cui egli aderisca, va dichiarata la nullità della delibera che modifichi i suddetti criteri di spesa.

Tribunale Milano sez. VIII  04 novembre 2014 n. 12996  

L'amministratore di condominio non ha, salvo quanto previsto dagli art. 1130 e 1135 c.c. in tema di lavori urgenti, un generale potere di spesa, in quanto spetta all'assemblea condominiale il compito generale non solo di approvare il conto consuntivo, ma anche di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore; ne consegue che, in assenza di una deliberazione dell'assemblea, l'amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l'amministratore e i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell'art. 1720 c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelli in materia di condominio, secondo i quali il credito dell'amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

Cassazione civile sez. II  20 agosto 2014 n. 18084  

In ordine alla ripartizione delle spese per le cose comuni nel condominio degli edifici, le attribuzioni dell'assemblea, ai sensi dell'art. 1135, n. 2, cc, sono circoscritte alla verificazione ed alla applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, ma non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, in quanto incidono direttamente sui diritti individuali dei singoli condomini, possono conseguire soltanto ad una convenzione, cui essi aderiscano. Per questa ragione, la delibera assembleare, che modifichi detti criteri, è radicalmente nulla e la nullità può essere fatta valere senza limitazioni di tem

Tribunale Bari sez. III  10 marzo 2014 n. 1240  

Riguardo alle delibere dell'assemblea di condominio aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, occorre distinguere quelle con le quali sono stabiliti i criteri di ripartizione ai sensi dell' art. 1123 c.c. ovvero sono modificati i criteri fissati in precedenza, per le quali è necessario, a pena di radicale nullità, il consenso unanime dei condomini, da quelle con le quali, nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. 1135 n. 2 e 3 c.c., vengono in concreto ripartite le spese medesime, atteso che queste ultime, ove adottate in violazione dei criteri già stabiliti, devono considerarsi annullabili, e la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza di trenta giorni previsto dall'art. 1137, ultimo comma, c.c.

Tribunale Milano sez. XIII  11 febbraio 2014 n. 2010  

Rientra nei poteri dell'assemblea condominiale - che decide con il criterio delle maggioranze, impegnando tutti i condomini, anche i dissenzienti, in base alla regola generale espressa dall'art. 1132 c.c. - autorizzare l'amministratore del condominio a concludere transazioni che abbiano ad oggetto un mero diritto obbligatorio e non un diritto reale dei partecipanti al condominio. (Fattispecie di transazione riferita a procedura esecutiva iniziata da un soggetto terzo, creditore nei confronti del condominio in virtù di una tratta giratagli dall'impresa che aveva eseguito i lavori di manutenzione per conto del condominio medesimo).

Cassazione civile sez. II  16 gennaio 2014 n. 821  

In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali generali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, comma 1, c.c., e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire con criterio "capitario" le spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Cassazione civile sez. II  04 dicembre 2013 n. 27233

L’amministratore del Condominio non è legittimato a proporre l’azione di garanzia per vizi della cosa venduta o dell’opera appaltata le quali, ponendo in contestazione l’adempimento delle obbligazioni derivanti dal contratto di compravendita o da quello di appalto, possono essere esercitate soltanto dagli acquirenti delle singole unità immobiliari ovvero dal committente ed esulano, pertanto, dalle attribuzioni dell’amministratore, al quale neppure si può attribuire questa facoltà con una deliberazione maggioritaria dell’assemblea dei condomini a norma dell’art 1135 cod. civ..

Tribunale Roma sez. X  07 ottobre 2013 n. 19848  

In tema di condominio negli edifici, è invalida la deliberazione con la quale l'assemblea chiede il pagamento delle spese per il riscaldamento anche a quei condomini che non sono comproprietari di quell'impianto. In particolare simile decisione dev'essere considerata nulla, come tale impugnabile in ogni momento da chiunque vi abbia interesse, anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto lesiva del diritto dei singoli.

Cassazione civile sez. II  03 ottobre 2013 n. 22634

È sottratta all'osservanza del termine di impugnazione previsto dall'art. 1137 c.c. per le delibere condominiali solo annullabili, la delibera inficiata da nullità. (Nella specie, ha osservato la Suprema corte, si è in presenza di delibera nulla, perché incidente sui diritti individuali del singolo condomino, vertendosi sulla sussistenza del diritto e non sulla mera determinazione quantitativa del riparto spese, per avere il condominio addebitato al singolo condomino importi relativi all'impianto di riscaldamento che la sentenza impugnata ha escluso riguardasse i locali siti ai piani sottotetto appartenenti al condomino, per espressa disposizione del regolamento condominiale costituente titolo contrario idoneo a vincere la presunzione di comproprietà dell'impianto di riscaldamento).

Cassazione civile sez. II  03 ottobre 2013 n. 22634  

In tema di condominio, l'attività dell'amministratore, connessa ed indispensabile allo svolgimento dei suoi compiti istituzionali deve ritenersi compresa, quanto al suo compenso, nel corrispettivo stabilito al momento del conferimento dell'incarico per tutta l'attività amministrativa di durata annuale e non deve, pertanto, essere retribuita a parte. Peraltro, non opera, ai fini del riconoscimento di un compenso suppletivo, in mancanza di una specifica delibera condominiale, la presunta onerosità del mandato allorché, come nel caso in esame, è stabilito un compenso forfettari a favore dell'amministratore, spettando comunque all'assemblea condominiale il compito generale di valutare l'opportunità delle spese sostenute dall'amministratore che, quindi, non può esigere neppure il rimborso di spese da lui anticipate non potendo il relativo credito considerarsi liquido ed esigibile senza un preventivo controllo da parte dell'assemblea.

Cassazione civile sez. II  30 settembre 2013 n. 22313  

In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un'area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l'accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell'assemblea e dai poteri di rappresentanza dell'amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino. Rigetta, App. Bologna, 15/05/2007

Cassazione civile sez. II  24 settembre 2013 n. 21826  

In tema di condominio negli edifici, la deliberazione assembleare di approvazione del bilancio preventivo di un esercizio annuale, avendo carattere generale e rivestendo una specifica finalità amministrativo-contabile, non può essere desunta, per implicito, dalla successiva deliberazione assembleare che differisca l'approvazione del bilancio consuntivo dello stesso esercizio, sia pure testualmente motivata con la "speranza" che i condomini morosi provvedessero, nel frattempo, al versamento delle quote. Cassa con rinvio, Trib. Larino, 17/04/2012

Cassazione civile sez. VI  20 settembre 2013 n. 21650



 
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