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Art. 1136 codice civile: Costituzione dell’assemblea e validità delle deliberazioni

L’assemblea (2) in prima convocazione (2) è regolarmente costituita con l’intervento (3) di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio (4).
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio (4) (5).
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore (6).


Commento

Assemblea: [v. 1129]; Amministratore: [v. 1129].

 

Processo verbale: atto contenente la descrizione di determinate operazioni, o la constatazione di fatti o situazioni, verificatesi dinanzi all’assemblea.

 

(1) Art. così sostituito ex l. 11-12-2012, n. 220 (art. 14), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 

(2) Al condomino secondo il quale l’inerzia assembleare e gestionale possa comportare gravi conseguenze, è concessa la facoltà di rivolgersi all’autorità giudiziaria affinché adotti provvedimenti del caso.

 

(3) Il condomino può intervenire in assemblea anche a mezzo di rappresentante munito di delega scritta.

 

(4) L’art. 66 disp. att., come modificato dalla l. 220/2012, prevede che l’amministratore può fissare più riunioni consecutive in modo da assicurare lo svolgimento dell’assemblea in tempi brevi.

 

(5) L’art. 10, l. 392/1978 prevede che il conduttore ha diritto di voto al posto del proprietario se l’assemblea deve decidere sulle spese e sulle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento dell’aria.

 

Tutti i condomini possono partecipare all’assemblea indipendentemente dai valori delle singole proprietà. Ai fini della legittimità delle decisioni assunte dall’assemblea devono essere convocati tutti i soggetti legittimati a parteciparvi.

L’art. 66, co. 3, disp. att. c.c., modificato dalla l. 220/2012, prevede che l’avviso di convocazione, contenente la specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno 5 giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mani, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

 

 


Giurisprudenza annotata

 

Comunione e condominio

Le deliberazioni assembleari di mutamento di destinazione una parte comune non danno luogo ad una innovazione vietata dall'art. 1120 c.c., ma costituiscono pure sempre innovazioni, da approvarsi con la maggioranza qualificata (fattispecie relativa alla decisione di adibire un'area condominiale a parcheggio).

Cassazione civile sez. II  15 dicembre 2014 n. 26295  

L'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, quarto comma, c.c., della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito; il giudice può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini.

Cassazione civile sez. II  26 novembre 2014 n. 25145

La necessità della verifica del negativo esperimento della prima convocazione non comporta la necessità di redigere un verbale negativo, ma attiene alla validità della seconda convocazione la quale è condizionata dall'inutile e negativo esperimento della prima, in questo caso per completa assenza dei condomini; la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall'amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini i quali o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni; pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell'assemblea, l'omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell'assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l'assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (nella specie i condomini erano edotti sia del fatto che era stata fissata una prima convocazione, sia del fatto che si riunivano in seconda convocazione e l'amministratore aveva dato atto della regolare convocazione dell'assemblea, così che, non risultando contestazioni dei condomini al riguardo, doveva ritenersi provato il presupposto di validità della seconda convocazione).

Cassazione civile sez. VI  24 ottobre 2014 n. 22685  

In tema di condominio negli edifici, ciascun condomino ha diritto di accedere alla documentazione contabile in vista della consapevole partecipazione all'assemblea condominiale, e a tale diritto corrisponde l'obbligo dell'amministratore di predisporre un'organizzazione, sia pur minima, che consenta di esercitare lo stesso e di informarne i condomini, sicché, a fronte della richiesta di un singolo condomino di accedere alla predetta documentazione, grava sull'amministratore, ovvero sul condominio che intenda resistere all'impugnazione della delibera assembleare proposta dal condomino dissenziente, l'onere della prova dell'inesigibilità ed incompatibilità della richiesta con le modalità previamente comunicate. Rigetta, App. Milano, 26/11/2005

Cassazione civile sez. II  19 settembre 2014 n. 19799  

In tema di condominio l'installazione di un ascensore, al fine dell'eliminazione delle barriere architettoniche, realizzata da un condomino su parte di un cortile e di un muro comuni, deve considerarsi indispensabile ai fini dell'accessibilità dell'edificio e della reale abitabilità dell'appartamento, e rientra pertanto nei poteri spettanti ai singoli condomini ai sensi dell'art. 1102 c.c., senza che, ove siano rispettati i limiti di uso delle cose comuni stabiliti da tale norma, rilevi la disciplina dell'art. 907 c.c. sulla distanza delle costruzioni dalle vedute, neppure per effetto del richiamo a essa operato nell'art. 3, comma 2, l. n. 13 del 1989, non trovando detta disposizione applicazione in ambito condominiale.

Cassazione civile sez. II  30 giugno 2014 n. 14809  

La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell'autonomia contrattuale enunciato dall'art. 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell'art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, consenso che può essere espresso anche per facta concludentia, dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi a un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale.

Cassazione civile sez. II  10 giugno 2014 n. 13047  

L'amministratore del condominio conserva i poteri conferitigli dalla legge, dall'assemblea o dal regolamento di condominio anche se la delibera di nomina (o quella di conferma) sia stata oggetto di impugnativa davanti all'autorità giudiziaria per vizi comportanti la nullità o annullabilità della delibera stessa, ovvero sia decaduto dalla carica per scadenza del mandato, fino a quando non venga sostituito con provvedimento del giudice o con una nuova deliberazione dell'assemblea dei condomini. Ne consegue che l'amministratore deve ugualmente esercitare i poteri connessi alle sue attribuzioni, atteso il carattere perenne e necessario dell'ufficio che egli ricopre, e che non ammette soluzioni di continuità; e di riflesso che l'assemblea è regolarmente riunita nella pienezza dei suoi poteri indipendentemente dagli eventuali vizi della precedente delibera di nomina dell'amministratore che l'ha convocata.

Cassazione civile sez. II  14 maggio 2014 n. 10607  



 
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