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Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
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Art. 1138 codice civile: Regolamento di condominio

Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci, deve essere formato un regolamento (1) (2), il quale contenga le norme circa l’uso delle cose comuni e la ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell’edificio e quelle relative all’amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l’iniziativa per la formazione del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall’assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell’articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell’articolo 1130. Esso può essere impugnato a norma dell’articolo 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni (4), e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137.
Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici (3) (5).


Commento

Regolamento (di condominio): complesso delle regole fissate dai condomini per la gestione delle parti comuni dell’edificio.

 

Decoro dell’edificio: insieme delle linee e delle strutture ornamentali che costituiscono la nota dominante dell’edificio ed imprimono allo stesso una determinata fisionomia ed un particolare pregio estetico.

 

Amministrazione: attività diretta alla conservazione e al miglioramento delle cose comuni.

 

Revisione: rivisitazione del regolamento, al fine di migliorarlo.

 

Atto d’acquisto: atto con il quale viene acquisita la titolarità dei singoli appartamenti.

 

Convenzione: ogni atto nascente dall’accordo tra due o più soggetti (contratto [v. 1321]).

 

(1) Può trattarsi di un regolamento contrattuale, contenuto nei singoli atti di vendita dei singoli appartamenti e normalmente predisposto dall’originario costruttore, oppure di un regolamento assembleare, adottato dall’assemblea di condominio.

Mentre il regolamento contrattuale è accettato da tutti i condomini in quanto è contenuto negli atti di compravendita, il regolamento assembleare deve essere approvato dall’assemblea con le maggioranze indicate nel presente comma.

 

(2) L’iniziativa per la formazione del regolamento obbligatorio deve essere assunta dall’amministratore (TRIOLA). In mancanza, ciascun condomino può ottenere la formazione del regolamento in sede giudiziaria (SALIS).

 

(3) Comma 3 così sostituito e ultimo comma aggiunto ex art. 16, l. 11-12-2012, n. 220 (Riforma del condominio), in vigore dal 18-6-2013 (art. 32, l. cit.).

 

(4) Il regolamento contrattuale, che riguarda anche le unità immobiliari assoggettandole a limitazioni, riserve, vincoli e pesi, si trascrive nei pubblici registri immobiliari per portare a conoscenza dei terzi le clausole limitatrici della proprietà.

 

(5) Il possesso o la detenzione di animali in un condominio può essere vietato solo se il proprietario dell’immobile si è contrattualmente obbligato a non detenere animali nel proprio appartamento.

 

I condomini hanno l’obbligo di formare il regolamento se il loro numero è superiore a dieci; in caso contrario, la formazione di un regolamento condominiale è facoltativa.

 

 


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

Una legge regionale che esclude che il bed and breakfast possa integrare un mutamento di destinazione d'uso non può incidere sui rapporti privatistici e sugli obblighi che reciprocamente si assumono i condomini, in questo caso con un regolamento contrattuale, atteso che la legge regionale ha finalità diverse, relative alla classificazione delle attività (confermata, nella specie, l'annullamento di una delibera condominiale che aveva concesso a dei condomini di aprire un bed and breakfast all'interno del loro appartamento, nonostante il divieto posto dal regolamento condominiale).

Cassazione civile sez. VI  16 gennaio 2015 n. 704

La domanda di revisione delle tabelle millesimali, allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, esorbita dall'ambito delle attribuzioni dell'amministratore e va proposta in contraddittorio di tutti i condomini, riguardando la modifica dei diritti riconosciuti ai singoli da tale regolamento. Cassa senza rinvio, App.Genova 01/03/2007

Cassazione civile sez. II  22 ottobre 2014 n. 22464

Il regolamento di condominio, predisposto dall'originario unico proprietario dell'edificio, vincola chi abbia acquistato le singole unità immobiliari successivamente alla sua predisposizione purché richiamato ed approvato nei singoli atti di proprietà, in modo da far parte "per relationem" del loro contenuto. (Nella specie, la S.C., in base all'enunciato principio, ha escluso che fosse opponibile a tutti i condomini un regolamento che si trovava depositato presso uno studio notarile e che non risultava neppure trascritto nel registro di cui all'art. 1138, terzo comma, cod. civ., secondo la formulazione "ratione temporis" applicabile). Cassa con rinvio, Corte App. Milano, 27/06/2007

Cassazione civile sez. II  19 settembre 2014 n. 19798

Il regolamento condominiale di origine contrattuale può imporre divieti e limiti di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in esclusiva proprietà sia mediante elencazione di attività vietate, sia con riferimento ai pregiudizi che si intende evitare. In quest'ultimo caso, peraltro, per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condomini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare, avuto riguardo, più che alla clausola in sé, alle attività e ai correlati pregiudizi che la previsione regolamentare intende impedire, così consentendo di apprezzare se la compromissione delle facoltà inerenti allo statuto proprietario corrisponda ad un interesse meritevole di tutela. Rigetta, App. Bari, 06/04/2011

Cassazione civile sez. VI  11 settembre 2014 n. 19229  

In tema di impugnazione delle delibere condominiali, ai sensi dell'art. 2377 c.c. - dettato in tema di società di capitali ma, per identità di "ratio", applicabile anche in materia di condominio - ove sopravvenga la sostituzione della delibera invalida ex art. 2377 comma 4 c.c., l'annullamento non può avere luogo e interviene la "cessazione della materia del contendere", restando sottratto al giudice adito per l'impugnazione il potere-dovere di sindacare incidentalmente la legittimità dell'atto di rinnovo, il quale potrà semmai essere sottoposto ad ulteriore impugnazione, se si ritenga che anch'esso non sia conforme alla legge o all'atto costitutivo. Né rileva la circostanza che la successiva assemblea si sia limitata a deliberare sui medesimi argomenti posti all'ordine del giorno nella precedente assemblea, senza annullare la precedente delibera affetta da vizi e/o irregolarità né sostituire la delibera impugnata di cui è causa. La dizione contenuta negli atti di vendita che riservava alla società venditrice l'amministrazione del condominio sino alla vendita dell'ultima unità immobiliare e che conferiva mandato alla società venditrice per la redazione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali non può intendersi valida. Difatti in tema di condominio negli edifici, l'art. 1138, quarto comma, c.c. dichiara espressamente non derogabile dal regolamento, tra le altre, la disposizione dell'art. 1129 c.c., la quale attribuisce all'assemblea la nomina dell'amministratore e stabilisce la durata dell'incarico; ne deriva la nullità della clausola del regolamento che riservi ad un determinato soggetto, per un tempo indeterminato, la carica di amministratore del condominio, sottraendo all'assemblea il relativo potere di nomina e di revoca, senza che abbiano a tal fine rilievo il rapporto in concreto esistente tra i condomini o l'attività esercitata nell'edificio. Allo stesso modo non può ritenersi valido l'accordo in ordine alla predisposizione del regolamento condominiale e delle tabelle millesimali per una data non meglio determinata e che, di fatto, si pone in contrasto con il disposto dell'art. 1138 c.c. Allo stesso modo non meglio fondate risultano le contestazioni in ordine alla inclusione di determinati beni tra i beni comuni alla luce della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. trattandosi di strade interne, aree a verde e cancelli e la mancata indicazione di segno contrario come evincibile dagli atti di causa.

Tribunale Bari sez. V  15 aprile 2014 n. 1940  

Alla luce dell'art. 70 disp. att. cod. civ., il regolamento condominiale non può prevedere sanzioni diverse da quelle pecuniarie, ovvero diversamente afflittive, poiché ciò sarebbe in contrasto con i principi generali dell'ordinamento, che non conferiscono al privato, se non eccezionalmente, il diritto di autotutela. (Nella specie, applicando il principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito che aveva dichiarato legittima la sanzione regolamentare della rimozione delle autovetture irregolarmente parcheggiate dai condomini nell'area comune). Cassa con rinvio, Trib. Milano, 05/06/2006

Cassazione civile sez. II  16 gennaio 2014 n. 820  

L'art 1102 c.c., nel prescrivere che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso, non pone una norma inderogabile. Ne consegue che, i suddetti limiti possono essere resi più rigorosi dal regolamento condominiale, o da delibere assembleari adottate con i "quorum" prescritti dalla legge, fermo restando che non è consentita l'introduzione di un divieto di utilizzazione generalizzato delle parti comuni. Cassa con rinvio, App. Trieste, 10/10/2007

Cassazione civile sez. II  04 dicembre 2013 n. 27233  



 
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