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Art. 1351 codice civile: Contratto preliminare

Il contratto preliminare (1) è nullo, se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (2).


Commento

Forma: [v. 1325].

 

Contratto preliminare: contratto mediante il quale una parte (preliminare unilaterale) o entrambe le parti (preliminare bilaterale) si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo. L’oggetto di tale contratto consiste in una prestazione di fare, e cioè nell’impegno (obbligazione) a prestare un futuro consenso.

 

(1) Il contratto preliminare, pur inserendosi nella fase delle trattative, si stacca da esse in quanto è un contratto in sé perfetto, anche se svolge una funzione preparatoria per il contratto definitivo. Nel caso in cui la parte obbligata a prestare il consenso non adempie, l’altra parte può: a) rivolgersi al giudice per ottenere l’emanazione di una sentenza costitutiva (qualora sia possibile e non sia escluso dal titolo), che sostituisce il consenso e produce gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso [v. 2932]: ad esempio nel caso di inadempimento di un preliminare di vendita, la sentenza disporrà il trasferimento del bene all’acquirente con conseguente pagamento del prezzo in favore del venditore; b) chiedere la risoluzione [v. 1453] del contratto preliminare per inadempimento, con la condanna dell’inadempiente al risarcimento del danno.

Il contratto preliminare va tenuto distinto dalle cd. minute, che documentano gli accordi già raggiunti ma non vincolanti nelle trattative in corso.

 

(2) Si ricordi che il d.l. 31-12-1996, n. 669 conv. in l. 28-2-1997, n. 30 ha introdotto l’obbligo della trascrizione per i preliminari [v. 2645bis, 2775bis, 2825bis].

 

Dal contratto preliminare va tenuto distinto il cd. preliminare improprio o compromesso: quest’ultimo è un contratto definitivo immediatamente efficace, ma che contiene l’impegno di riprodurre il consenso in una forma determinata (si pensi al caso in cui le parti di un contratto di compravendita di un bene immobile redatto nella forma della scrittura privata — contratto di per sé già valido ed efficace — si impegnano a redigere nuovamente l’atto in forma pubblica).


Giurisprudenza annotata

Obbligazioni e contratti

La risoluzione di un contratto preliminare di vendita per inadempimento del promissario acquirente comporta l'obbligo di quest'ultimo di corrispondere al promittente venditore l'equivalente pecuniario dell'uso e del godimento del bene negoziato, che gli sia stato consegnato anticipatamente, per il tempo compreso tra la consegna e la restituzione del medesimo (fattispecie relativa all'azione promossa da una società cooperativa per la risoluzione di un contratto preliminare relativo alla vendita di alcuni terreni e capannoni che, contestualmente, erano stati oggetto di un ulteriore compravendita da parte della promittente venditrice; i promissari acquirenti erano stati inoltre immessi nel possesso, pur in presenza dell'accordo preliminare la cui efficacia era rivendicata nel giudizio).

Cassazione civile sez. II  24 novembre 2014 n. 24958  

 

La pronuncia di risoluzione per inadempimento di un contratto preliminare (nella specie, di compravendita di un immobile) ha natura costitutiva, sicché nei confronti dei terzi produce effetti solo dal momento del passaggio in giudicato. Ne consegue che, ove il promissario acquirente abbia ceduto il bene, in virtù di un autonomo titolo, ad un altro soggetto, quest'ultimo, in qualità di occupante dell'immobile, non è tenuto a corrispondere l'indennità di occupazione all'originario promissario venditore per il periodo che precede il passaggio in giudicato della pronuncia di risoluzione del contratto preliminare. Cassa e decide nel merito, Roma, 06/10/2008

Cassazione civile sez. II  24 novembre 2014 n. 24958  

 

La qualificazione del contratto come preliminare o definitivo (nella specie, relativo alla cessione di un pacchetto azionario) si risolve in un accertamento di fatto, rimesso al giudice di merito, il quale, nell'interpretazione del contratto, ove il dato letterale sia equivoco, può ricorrere al criterio di cui all'art. 1362, secondo comma, cod. civ. (comune intenzione delle parti), assegnando rilievo anche all'avvenuta esecuzione delle prestazioni (nella specie, immediata, sì da rendere evidente che le parti avessero inteso concludere un contratto definitivo e non preliminare). Rigetta, App. Milano, 20/10/2010

Cassazione civile sez. III  31 ottobre 2014 n. 23142  

 

Secondo il principio dell'assorbimento, una volta concluso il contratto definitivo è in esso da ravvisare l'unica fonte dei diritti ed obbligazioni delle parti, sì che le clausole del preliminare ivi non riprodotte si presumono non conformi alla volontà delle parti diretta alla disciplina del negozio concluso. Tale riferimento alla presunzione implica, però, il dovere del giudice di verificare, indagando quale sia stata la comune intenzione delle parti nella conclusione del contratto definitivo, se quella presunzione possa nella specie ritenersi vinta da elementi di segno opposto, offerti dalle parti o desumibili dagli atti (fattispecie relativa alla vendita di un immobile e all'obbligo assunto dai venditori di pagare l'imposta sull'incremento di valore degli immobili).

Cassazione civile sez. I  29 ottobre 2014 n. 22984  

 

In caso di preliminare di vendita di un bene immobile, concluso da uno solo dei comproprietari "pro indiviso", si deve escludere la facoltà del promissario acquirente di richiedere ex art. 2932 cod. civ. il trasferimento coattivo, limitatamente alla quota appartenente allo stipulante, non essendo consentito, in via giudiziale, costituire un rapporto giuridico diverso da quello voluto dalle parti con il preliminare, in quanto l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto è ammessa, ex art. 2932, primo comma, cod. civ., solo "qualora sia possibile". Rigetta, App. Palermo, 04/05/2011

Cassazione civile sez. VI  08 ottobre 2014 n. 21286  

 

Ai fini dell'interpretazione di un contratto preliminare di vendita la presenza di una clausola pattizia che fa dipendere la risoluzione del contratto da un evento futuro ed incerto, quale quello della liberazione dell'immobile promesso in vendita dalle ipoteche su di esso gravanti, deve essere interpretata avendo riguardo alla volontà delle parti ed all'interesse che le stesse intendono perseguire.

Cassazione civile sez. II  02 ottobre 2014 n. 20854  

 

Nel caso di risoluzione di un contratto preliminare di vendita, per inadempimento del promittente venditore, questi è tenuto a restituire le somme ricevute con gli interessi legali, dovuti come frutto civile del denaro, a decorrere dal giorno in cui le somme gli furono consegnate dall'altro contraente. Rigetta, App. Milano, 27/04/2010

Cassazione civile sez. III  18 settembre 2014 n. 19659  

 

Per i contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare, per i quali è richiesta la forma scritta "ad substantiam", l'atto scritto costituisce lo strumento necessario ed insostituibile per la valida manifestazione della volontà produttiva del negozio - che la manifestazione scritta della volontà di uno dei contraenti non può essere sostituita da una dichiarazione confessoria dell'altra parte, non valendo tale dichiarazione né quale elemento integrante il contratto, né - quand'anche contenga il preciso riferimento ad un contratto concluso per iscritto - come prova del medesimo.

Cassazione civile sez. II  16 settembre 2014 n. 19488  

 

In materia di contratti, va chiarito che ove alla stipula di un contratto preliminare segua, ad opera delle stesse parti, la conclusione del contratto definitivo, quest'ultimo costituisce l'unica fonte dei diritti e delle obbligazioni in relazione all'individuazione dell'oggetto, dal momento che il contratto preliminare, determinando solo l'obbligo reciproco della stipulazione del definitivo, resta superato da questo, la cui disciplina può anche non conformarsi a quella del preliminare.

Tribunale Milano sez. IV  08 settembre 2014 n. 10840  



 
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