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Art. 1479 codice civile: Buona fede del compratore

Il compratore può chiedere la risoluzione del contratto, se, quando l’ha concluso, ignorava che la cosa non era di proprietà del venditore, e se frattanto il venditore non gliene ha fatto acquistare la proprietà (1).

Salvo il disposto dell’art. 1223, il venditore è tenuto a restituire all’acquirente il prezzo pagato, anche se la cosa è diminuita di valore o è deteriorata (2); deve inoltre rimborsargli le spese e i pagamenti legittimamente fatti per il contratto (3). Se la diminuzione di valore o il deterioramento derivano da un fatto del compratore, dall’ammontare suddetto si deve detrarre l’utile che il compratore ne ha ricavato.

Il venditore è inoltre tenuto a rimborsare al compratore le spese necessarie e utili fatte per la cosa, e, se era in mala fede, anche quelle voluttuarie (4).


Commento

Contratto: [v. Libro IV, Titolo II]; Risoluzione del contratto: [v. Libro IV, Titolo II, Capo XIV].

 

Buona fede del compratore: nel caso di specie, essa non è esclusa dalla colpa del compratore. Così, è considerato in buona fede anche il compratore che sarebbe potuto venire a conoscenza dell’altruità della cosa mediante l’esame dei registri immobiliari [v. 1147].

 

Spese necessarie: spese indispensabili per evitare la distruzione o il danneggiamento del bene.

 

Spese utili: spese effettuate per apportare miglioramenti oggettivi al bene.

 

Spese voluttuarie: spese che soddisfano il gusto estetico del compratore.

 

(1) In questa ipotesi non vi è vero e proprio obbligo del venditore di far acquistare la proprietà al compratore, poiché quest’ultimo può chiedere immediatamente la risoluzione.

 

(2) Il venditore dovrà sia risarcire il danno (se in colpa), sia restituire il prezzo pagato dal compratore, comprensivo degli interessi [v. 1282] maturati dal giorno della domanda di risoluzione.

 

(3) Al compratore dovranno, cioè, essere rimborsate le spese inerenti la redazione dell’atto, la trascrizione [v. Libro VI, Titolo I], i pesi fiscali [v. 1475].

 

(4) È in mala fede soltanto il venditore che abbia agito con dolo, ossia consapevole dell’altruità della cosa.


Giurisprudenza annotata

Vendita

Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto disposto dall'art. 1480 c.c, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli art. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c. a sua volta richiamato dal citato articolo 1480 c.c. cui rinvia ancora il predetto articolo 1489 c.c. Ne deriva che l'acquirente può chiedere anche solo il risarcimento del danno, essendo tale azione autonoma da quelle edilizie di cui all'art. 1489 c.c. Del resto, alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., relativa agli oneri e ai diritti dei terzi, che non siano apparenti e non dichiarati nel contratto, non può sottrarsi il venditore che ha taciuto tali oneri o diritti, quantunque la loro esistenza sia stata resa pubblica con la trascrizione, salvo che il medesimo non provi l'effettiva conoscenza della controparte. E', dunque, sufficiente la colpa del venditore, non occorrendo che questi sia in mala fede. (Nel caso concreto, ricorrendo un'ipotesi di vendita di un'automobile gravata da fermo amministrativo, non dichiarato alla stipula del contratto di compravendita, in base all'art. 1493 c.c., il contratto de quo è stato risolto, sì da riconoscere all'attore il diritto alla restituzione del prezzo versato per l'acquisto del predetto mezzo).

Tribunale Roma sez. III  14 maggio 2013 n. 10448  

 

In caso di difformità dell'immobile acquistato dalla concessione edilizia, che configura un onere non apparente, il compratore può ottenere la riduzione del prezzo da rapportare ai costi sopportati per la regolarizzazione urbanistica. Cassa App. Venezia 30 ottobre 2009 e decide nel merito

Cassazione civile sez. II  28 giugno 2012 n. 10947  

 

Ai sensi dell'art. 1489 c.c., la domanda del compratore di risarcimento del danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, resta ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore, occorrendo che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto reale a favore di un terzo, senza che sia sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispondente ad un diritto altrui. Ne deriva che la responsabilità, anche solo risarcitoria, del venditore richiede la dimostrazione dell'esistenza di un diritto altrui sul bene, la cui prova non può che essere posta a carico del compratore. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la prova richiesta non potesse rinvenirsi né nella presenza di opere destinate all'esercizio \.di una servitù di acquedotto a carico del fondo compravenduto, né nel procedimento possessorio intentato da terzi nei confronti della compratrice).

Cassazione civile sez. II  28 dicembre 2011 n. 29367  

 

In tema di compravendita la garanzia per evizione opera indipendentemente dalla sussistenza della colpa del venditore o dalla buona fede dell'acquirente e, quindi, non è esclusa neppure dalla conoscenza, da parte del compratore, della possibile causa di futura evizione, ove la stessa effettivamente si verifichi.

Cassazione civile sez. VI  10 ottobre 2011 n. 20877

 

In tema di conseguenze restitutorie connesse all'evizione totale subita sulla cosa dal compratore, questi ha diritto, per il rinvio operato dall'art. 1483 c.c. all'art. 1479, comma 2, c.c., al rimborso, da parte del venditore, delle spese sostenute per la trascrizione del trasferimento di proprietà del bene nel pubblico registro, trattandosi di spese sostenute per il contratto; parimenti il compratore ha anche diritto, ai sensi dell'art. 1479, comma 3, c.c., al rimborso di tutte le spese necessarie fatte per la cosa, come quelle per la revisione periodica obbligatoria dell'autoveicolo e per il controllo dei gas di scarico, trattandosi di adempimenti imposti dalla legge e a prescindere dall'uso del bene; sono, invece, escluse le sole spese di manutenzione ordinaria, strettamente connesse all'utilizzo del bene, ove difetti, come nella specie, ed alla stregua di un principio generale evincibile dall'art. 1150, comma 4, c.c., qualunque obbligo di restituzione dei frutti del bene maturati nel periodo.

Cassazione civile sez. I  14 aprile 2011 n. 8536

 

Accolta la domanda di evizione relativamente a una autovettura deve essere cassata la sentenza del giudice del merito che sul presupposto della validità ed efficacia, tra le parti, del contratto di vendita avvia negato all'acquirente il rimborso delle spese di trascrizione del trasferimento di proprietà nel pubblico registro, trattandosi di spese sostenute per il contratto (e cui fa riferimento l'art. 1479, comma 2, c.c.) nonché il rimborso delle spese per la revisione periodica obbligatoria e per il controllo dei gas di scarico, trattandosi di adempimenti imposti dalla legge al proprietario di un autoveicolo a prescindere dall'uso che ne faccia e, quindi, di spese necessarie fatte per la cosa. Correttamente, peraltro, sono escluse dal rimborso le spese di manutenzione ordinaria del veicolo.

Cassazione civile sez. I  14 aprile 2011 n. 8536  

 

L'applicazione dell'art. 1479 c.c. implica la prova da parte del compratore della propria "buona fede", la quale costituisce una condizione dell'azione che non può essere esclusa per la semplice possibilità di verificare l'altruità della cosa attraverso l'esame dei registri immobiliari, qualora il compratore si sia fidato della contraria dichiarazione formulata dal venditore al momento dell'atto. Infatti, quel che rileva ai fini dell'art. 1479 c.c., è solo la posizione soggettiva dell'acquirente, sicché non ha alcuna incidenza l'erroneo convincimento del venditore di essere proprietario del bene alienato.

Tribunale Sulmona  02 febbraio 2011

 

Quando un soggetto alieni un bene altrui dichiarandolo come proprio, l'art. 1479 c.c. concede al compratore che non conosca tale circostanza e sia perciò in buona fede, il diritto di chiedere la risoluzione del contratto, la restituzione del prezzo pagato (con detrazione dell'utile ricavato in caso di diminuzione di valore ovvero di deterioramento del bene derivante da fatto del compratore), il rimborso di tutte le spese sostenute per il contratto e per la cosa stessa (le spese utili e necessarie ed anche quelle voluttarie in caso di mala fede del venditore), oltre poi al risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1223 c.c. (e cioè il "mancato guadagno", quale interesse "positivo" all'esecuzione del contratto).

Tribunale Sulmona  02 febbraio 2011



 
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