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Art. 1480 codice civile: Vendita di cosa parzialmente di altri

Se la cosa che il compratore riteneva di proprietà del venditore era solo in parte di proprietà altrui (1), il compratore può chiedere la risoluzione del contratto e il risarcimento del danno (2) a norma dell’articolo precedente, quando deve ritenersi, secondo le circostanze, che non avrebbe acquistato la cosa senza quella parte di cui non è divenuto proprietario; altrimenti può solo ottenere una riduzione del prezzo, oltre al risarcimento del danno.


Commento

Proprietà: [v. 832]; Risoluzione del contratto: [v. Libro IV, Titolo II, Capo XIV]; Risarcimento del danno: [v. 1218].

 

Vendita di cosa parzialmente altrui: si ha quando il diritto del venditore è limitato ad una porzione materiale di un bene che egli vende, invece, per l’intero.

 

(1) L’ignoranza del compratore può essere anche colpevole: egli, infatti, riceve la particolare tutela dettata dalla norma, pur quando sarebbe potuto venire a conoscenza della parziale altruità della cosa mediante l’esame dei registri immobiliari.

 

(2) Mentre si può sempre chiedere la risoluzione (scioglimento) del contratto, il compratore ha diritto al risarcimento del danno soltanto quando il venditore ha agito con dolo o colpa.


Giurisprudenza annotata

Vendita

La vendita di cosa parzialmente altrui ha effetti obbligatori soltanto per la quota relativa a diritti altrui, mentre per la parte soggetta al potere di disposizione dell'alienante produce immediati effetti traslativi, salvo che l'acquirente non faccia valere i diversi diritti conferitigli dall'art. 1480 c.c..

Cassazione civile sez. II  11 febbraio 2014 n. 3088  

 

In tema di compravendita, la garanzia per evizione opera anche in ipotesi di espropriazione forzata ovvero di espropriazione per causa di pubblica utilità del bene, trattandosi di una particolare tutela che l'ordinamento attribuisce al compratore per il caso in cui sia disturbato o menomato nel godimento della cosa acquistata in conseguenza delle pretese fatte valere da terzi nei suoi confronti. Rigetta, App. Brescia, 03/08/2007

Cassazione civile sez. II  20 dicembre 2013 n. 28580  

 

Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto disposto dall'art. 1480 c.c, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli art. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c. a sua volta richiamato dal citato articolo 1480 c.c. cui rinvia ancora il predetto articolo 1489 c.c. Ne deriva che l'acquirente può chiedere anche solo il risarcimento del danno, essendo tale azione autonoma da quelle edilizie di cui all'art. 1489 c.c. Del resto, alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., relativa agli oneri e ai diritti dei terzi, che non siano apparenti e non dichiarati nel contratto, non può sottrarsi il venditore che ha taciuto tali oneri o diritti, quantunque la loro esistenza sia stata resa pubblica con la trascrizione, salvo che il medesimo non provi l'effettiva conoscenza della controparte. E', dunque, sufficiente la colpa del venditore, non occorrendo che questi sia in mala fede. (Nel caso concreto, ricorrendo un'ipotesi di vendita di un'automobile gravata da fermo amministrativo, non dichiarato alla stipula del contratto di compravendita, in base all'art. 1493 c.c., il contratto de quo è stato risolto, sì da riconoscere all'attore il diritto alla restituzione del prezzo versato per l'acquisto del predetto mezzo).

Tribunale Roma sez. III  14 maggio 2013 n. 10448  

 

Il contratto di vendita della quota di una società di capitali caduta in successione "mortis causa", concluso da alcuni coeredi sull'assunto dell'attuale piena titolarità dei diritti di partecipazione sociale, la quale poteva, invece, esser loro riconosciuta soltanto all'esito del pendente giudizio di divisione, non avendo ad oggetto la quota di eredità spettante agli stessi cedenti, non è volto a far subentrare l'acquirente nella comunione ereditaria e rimane, pertanto, inopponibile ad altro coerede rimasto estraneo all'alienazione, neppur rilevando rispetto a tale alienazione l'esercizio della prelazione di cui all'art. 732 cod. civ.; né l'opponibilità di detta cessione nei confronti del comproprietario non partecipe al negozio può essere affermata ricostruendo l'accordo come vendita di quota indivisa dei soli diritti sociali, ai sensi dell'art. 1103 cod. civ., in quanto anche un tale atto di disposizione riveste un'efficacia meramente obbligatoria, condizionata all'attribuzione del bene, in sede di divisione, ai coeredi alienanti. Cassa con rinvio, App. Bologna, 15/11/2005

Cassazione civile sez. II  23 aprile 2013 n. 9801  

 

In ipotesi di trasferimento della proprietà su una porzione di bene inferiore a quanto previsto nell'accordo negoziale, l'obbligazione del venditore di restituire parte del prezzo, conseguente all'accoglimento dell'“actio quanti minoris" ex art. 1480 c.c., ha natura non di debito di valore ma di valuta, trattandosi non di un'obbligazione risarcitoria ma di un rimborso a favore dell'acquirente, in quanto derivante dal venir meno, per effetto dell'accertamento della parziale alienità della cosa, della causa dell'obbligazione di pagamento dell'intero prezzo; né rileva la circostanza che il giudice abbia accordato al compratore, oltre agli interessi legali, anche la rivalutazione della somma, in quanto questa gli è stata attribuita non in virtù del riconoscimento alla stessa della natura di debito di valore ma per soddisfare il compratore del suo distinto diritto al risarcimento del danno, previsto dall'art. 1480 c.c. quale conseguenza dell'inadempimento dell'obbligazione di trasferire per l'intero la proprietà.

Cassazione civile sez. II  29 gennaio 2013 n. 2060  

 

In caso di difformità dell'immobile acquistato dalla concessione edilizia, che configura un onere non apparente, il compratore può ottenere la riduzione del prezzo da rapportare ai costi sopportati per la regolarizzazione urbanistica. Cassa App. Venezia 30 ottobre 2009 e decide nel merito

Cassazione civile sez. II  28 giugno 2012 n. 10947  

 

L'ipotesi di immobile non conforme alle prescrizioni urbanistiche deve intendersi legittimamente riconducibile alla fattispecie di cui all'art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto e, altresì, persista il potere repressivo della p.a., tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile, mentre, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, non può ritenersi ravvisabile un vizio della cosa. Nel concorso delle condizioni anzidette deve, pertanto, riconoscersi all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, in applicazione della previsione di cui all'art. 1480 c.c., fatto salvo il risarcimento del danno sul presupposto, secondo i principi generali, della colpa del venditore. Ai fini della riduzione del prezzo (domanda nella specie avanzata in via principale dagli attori), pertanto, è del tutto irrilevante lo stato soggettivo, che si assume di buona fede, della venditrice al momento del trasferimento, rilevando la effettiva sussistenza di colpa, comunque, presunta solo al fine della ulteriore pretesa risarcitoria. (Nella specie risulta insussistente qualsivoglia dubbio in ordine al fatto che gli immobili acquistati dagli attori, al momento della compravendita, non fossero conformi alle prescrizioni urbanistiche, in quanto circostanza non contestata neppure dalla parte convenuta).

Tribunale Bologna sez. II  04 aprile 2012 n. 978  

 

L'art. 1489 c.c., a norma del quale se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480 c.c., non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell'atto di vendita, atteso che trattasi di oneri che non limitano il godimento della cosa oggetto della vendita.

Cassazione civile sez. II  06 marzo 2012 n. 3464

 

Ai sensi dell'art. 1489 c.c., la domanda del compratore di risarcimento del danno, al pari di quella diretta ad ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, resta ancorata ai presupposti di fatto e di diritto previsti dalla legge per poter affermare la responsabilità del venditore, occorrendo che il bene compravenduto sia effettivamente gravato da un diritto reale a favore di un terzo, senza che sia sufficiente una situazione di fatto in astratto corrispondente ad un diritto altrui. Ne deriva che la responsabilità, anche solo risarcitoria, del venditore richiede la dimostrazione dell'esistenza di un diritto altrui sul bene, la cui prova non può che essere posta a carico del compratore. (Nella specie, in applicazione dell'enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, la quale aveva ritenuto che la prova richiesta non potesse rinvenirsi né nella presenza di opere destinate all'esercizio \.di una servitù di acquedotto a carico del fondo compravenduto, né nel procedimento possessorio intentato da terzi nei confronti della compratrice).

Cassazione civile sez. II  28 dicembre 2011 n. 29367  



 
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