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Art. 1481 codice civile: Pericolo di rivendica

Il compratore può sospendere il pagamento del prezzo (1), quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possa essere rivendicata da terzi (2), salvo che il venditore presti idonea garanzia (3).

Il pagamento non può essere sospeso se il pericolo era noto al compratore al tempo della vendita (4).


Commento

Prezzo: [v. 1470]; Garanzia: [v. 1179].

 

Rivendica: azione mediante la quale il proprietario reclama la cosa propria contro chiunque la possiede [v. 1140] o la detiene [v. 1140] senza giustificazione. Essa consente al proprietario di far dichiarare il suo diritto sul bene e di recuperarlo [v. 948].

 

(1) Si ritiene che il compratore possa sospendere non solo il pagamento del prezzo, ma anche l’esecuzione delle altre eventuali sue obbligazioni, come l’obbligo di apportare miglioramenti al fondo.

 

(2) Il timore del compratore è giustificato, non soltanto quando sia già in corso una causa di rivendica (ossia il processo nel quale il proprietario reclama la cosa), ma anche quando il terzo abbia l’intenzione di reclamare il bene, inviando al compratore diffide, dichiarazioni o chiedendo il sequestro dello stesso [v. 1482].

 

(3) Il venditore può impedire la sospensione del pagamento del prezzo, offrendo al compratore garanzia per un valore equivalente al danno che egli riceverebbe se il bene gli fosse sottratto dal terzo.

 

(4) Evidentemente non deve essere tutelato il compratore che si decide ad acquistare il bene pur sapendo che vi possono essere contestazioni sulla sua titolarità.

 

La norma consente al compratore di premunirsi contro la possibilità che il bene gli venga sottratto (evizione: [v. 1483 ss.]) dal terzo che dimostri di esserne il reale proprietario.


Giurisprudenza annotata

Vendita

La responsabilità per evizione del venditore è l'effetto dell'esercizio di "diritti" del terzo, senza altra qualificazione, che possano essere fatti valere sulla cosa venduta e va rapportata, quindi, a qualsiasi diritto anche di carattere personale, come il diritto di riscatto agrario. Ne consegue che il promissario acquirente ha la facoltà di sospendere il pagamento del prezzo, ai sensi dell'art. 1481 cod. civ., ove sussista, in suo danno, pericolo di rivendica da parte del titolare della prelazione agraria violata. Rigetta, App. Messina, 06/04/2009

Cassazione civile sez. II  24 ottobre 2013 n. 24131  

 

In tema di pericolo di rivendica, la sospensione del pagamento del prezzo, quale eccezionale mezzo di autotutela consentito dall'art. 1481 c.c., esclude la mora debendi e, dunque, il pagamento degli interessi moratori sul prezzo, ma non elimina - nell'ipotesi di vendita di bene fruttifero già consegnato al compratore - il dovere di pagare gli interessi compensativi di cui all'art. 1499 c.c., i quali hanno la funzione di rimediare ad uno squilibrio economico, che si determina anche nel periodo in cui si è manifestato il pericolo di evizione.

Cassazione civile sez. II  21 febbraio 2013 n. 4426  

 

La facoltà del compratore di sospendere il pagamento del prezzo, a norma dell'art. 1481 c.c., costituendo applicazione alla compravendita del principio generale inadimplenti non est adimplendum, di cui all'art. 1460 c.c., postula che l'esercizio dell'autotutela sia conforme a buona fede, dovendo connotarsi il pericolo di perdere la proprietà per serietà e concretezza e risultare attuale, e non già soltanto ipotizzabile in futuro o meramente presuntivo, senza che abbia rilievo distinguere, al riguardo, tra contratto di vendita, con immediato effetto traslativo, e contratto preliminare, atteso che la garanzia è prevista dall'art. 1481 c.c. in considerazione e per effetto del mero fatto obiettivo della perdita del diritto acquistato dal compratore, tale da comportare l'alterazione del sinallagma contrattuale. Ne consegue che detta garanzia opera indipendentemente dalla colpa del venditore e dalla stessa conoscenza da parte del compratore della possibile causa della futura evizione, sussistendo la necessità di porvi rimedio con il ripristino della situazione economica del compratore quale era prima dell'acquisto

Cassazione civile sez. II  21 maggio 2012 n. 8002  

 

A norma dell'art. 1481 c.c. — disposizione applicabile per analogia anche al contratto preliminare di compravendita — il compratore può sospendere il pagamento del prezzo quando ha ragione di temere che la cosa o una parte di essa possano essere rivendicate da terzi. Ne consegue che, quando, in relazione al bene promesso in vendita, sussista il pericolo attuale e concreto di evizione, è concessa al promittente acquirente la facoltà di rifiutarsi di concludere il contratto definitivo fino a quando non venga eliminato tale pericolo. (Nella specie, il pericolo attuale e concreto di evizione è stato ravvisato nella trascrizione di un atto di citazione con il quale si richiedeva, da parte di un terzo, il trasferimento del bene oggetto del preliminare).

Cassazione civile sez. II  18 novembre 2011 n. 24340

 

Ciò che vale ad integrare la buona fede del compratore o del promissario acquirente che abbiano sospeso il pagamento del prezzo ai sensi dell'art. 1481 c.c., non può essere il rischio o il pericolo meramente presuntivo o putativo che il vero proprietario abbia intenzione di rivendicare in modo non apparentemente infondato la cosa, ma occorre che detto rischio emerga da elementi oggettivi e concreti. Ne deriva che il semplice fatto che un bene immobile provenga da donazione e possa essere teoricamente oggetto di una futura azione di riduzione per lesione di legittima, esclude di per sè che esista un pericolo effettivo di rivendica e che il compratore possa sospendere il pagamento o pretendere la prestazione di una garanzia.

Corte appello Milano  17 giugno 2003

 

Si ha evizione della proprietà di un bene soltanto se il diritto trasmesso al compratore venga definitivamente meno o risulti inefficacemente acquistato per incompatibilità col diritto certo del terzo. Conseguentemente il sequestro attuato per fini penali, avente natura cautelare costituisce solo pericolo di evizione. Quest'ultima si verificherà soltanto con l'eventuale adozione dei definitivi provvedimenti di confisca o di restituzione del bene al terzo danneggiato.

Cassazione civile sez. II  07 giugno 2001 n. 7678  

 

 

Esecuzione immobiliare

Nell'ipotesi di vendita forzata - in cui la legge pone una strettissima interdipendenza tra decadenza dell'aggiudicatario per mancato pagamento, fissazione della nuova vendita e confisca della cauzione - non può invocarsi la sussistenza di garanzie reali o altri vincoli gravanti sulla cosa oggetto di aggiudicazione ai fini dell'applicabilità degli art. 1482 e 1489 c.c.; l'imputabilità dell'inadempimento può assumere peraltro rilievo ai fini della condanna di cui all'art. 177 disp. att. c.p.c. sotto il profilo della colpevolezza in relazione ad una situazione che legittima il ricorso all'autotutela; ciò implica, dato il richiamo alla buona fede di cui all'art. 1460, comma 2, c.c. e al timore di rivendica per un pericolo prima ignorato di cui all'art. 1481 c.c., la conoscenza da parte dell'aggiudicatario decaduto del pericolo di evizione e non può pertanto escludersi l'imputabilità dell'inadempimento allorquando la conoscenza del pericolo di evizione non sussista.

Cassazione civile sez. I  13 agosto 1999 n. 8631  



 
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