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Art. 1482 codice civile: Cosa gravata da garanzie reali o da altri vincoli

Il compratore può altresì sospendere il pagamento del prezzo, se la cosa venduta risulta gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro (1), non dichiarati dal venditore e dal compratore stesso ignorati (2).

Egli può inoltre far fissare dal giudice un termine, alla scadenza del quale, se la cosa non è liberata, il contratto è risoluto (3) con obbligo del venditore di risarcire il danno ai sensi dell’art. 1479 (4).

Se l’esistenza delle garanzie reali o dei vincoli sopra indicati era nota al compratore, questi non può chiedere la risoluzione del contratto, e il venditore è tenuto verso di lui solo per il caso di evizione.


Commento

Contratto: [v. Libro IV, Titolo II]; Risarcimento del danno: [v. 1218]; Risoluzione del contratto: [v. Libro IV, Titolo II, Capo XIV]; Evizione: [v. 1483]; Garanzie: [v. 1179]; Garanzie reali: [v. 1179].

 

Pignoramento: consiste in una ingiunzione (ordine) che l’ufficiale giudiziario fa al debitore di astenersi da qualunque atto diretto a sottrarre alla generica garanzia del credito [v. 2740], i beni che vi si assoggettano e i frutti di esso.

 

Sequestro conservativo: provvedimento mediante il quale si attua una difesa preventiva del diritto, garantendo la conservazione e l’indisponibilità di determinati beni o cose per il periodo necessario alla soddisfazione della pretesa creditoria, in particolare quando vi sia fondato timore di perdere la garanzia del credito.

 

 (1) Il venditore aliena una cosa che non è di proprietà altrui, ma potrebbe divenirlo successivamente, in conseguenza dell’esercizio di un diritto di ipoteca, di pegno o di privilegio, su di essa costituito.

 

(2) La dichiarazione del venditore può essere anche orale, purché fatta al compratore. È sufficiente poi che il compratore non conosca (pur avendo potuto conoscere) l’esistenza dei vincoli che gravano sulla cosa per poter sospendere il pagamento del prezzo.

 

(3) Tale risoluzione opera di diritto, ossia senza necessità di ricorrere al giudice, ed automaticamente.

 

(4) Il venditore potrebbe anche qui (come nella previsione dell’art. 1481) impedire la sospensione del pagamento del prezzo offrendo al compratore come garanzia un valore adeguato al danno che gli deriverebbe dalla perdita del bene.

 


Giurisprudenza annotata

Obbligazioni e contratti

In tema di contratto preliminare, l'esistenza di un vincolo reale sul bene oggetto del futuro trasferimento, che non sia stato dichiarato dal promittente venditore e non fosse conosciuto dal promissario compratore, legittima quest'ultimo all'attivazione dei rimedi a tutela della propria posizione, quali l'istanza di risoluzione del contratto ovvero - qualora egli voglia, comunque, darvi esecuzione - la sospensione del pagamento del prezzo ancora dovuto. Rigetta, App. Milano, 28/01/2010

Cassazione civile sez. II  22 ottobre 2013 n. 23956

 

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, comma 2, c.c., il promittente venditore non può attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia; inoltre, il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c..

Cassazione civile sez. II  28 maggio 2013 n. 13208  

 

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482 c.c., comma 1, applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453 c.c., comma 2, il promittente venditore non può più attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia. Inoltre il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'art. 1482 c.c., comma 1.

Tribunale Catanzaro sez. II  19 maggio 2011

 

Ai sensi dell'art. 1406 c.c., oggetto della cessione del contratto è la trasmissione del complesso unitario delle situazioni giuridiche attive e passive che derivano per ciascuna delle parti dalla conclusione del contratto: pertanto, occorre che le prestazioni poste a carico delle parti non siano state interamente eseguite, giacché in tal caso non è possibile la successione di un soggetto a un altro nel medesimo rapporto che caratterizza la cessione del contratto; nell'ipotesi, infatti, in cui sia stata già eseguita alcuna delle prestazioni a carico delle parti, potrebbe semmai verificarsi la cessione del credito o del diritto alla controprestazione ovvero l'accollo del debito maturato in ordine alla prestazione già eseguita dall'altra parte ma non è possibile parlare di cessione del contratto.

Cassazione civile sez. II  22 gennaio 2010 n. 1204  

 

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, comma 2, c.c., il promittente venditore non può attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia. Inoltre, il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c..

Cassazione civile sez. II  02 settembre 2009 n. 19097  

 

Il promissario acquirente di un immobile, garantito libero da ipoteche, ma, in realtà, da esse gravato, ha la facoltà, non l'obbligo, ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c., applicabile al contratto preliminare, di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la liberazione dal vincolo da parte del promittente venditore, ma se ha chiesto la risoluzione del preliminare, per effetto dell'art. 1453, comma 2, c.c., il promittente venditore non può attivarsi per ottenere la cancellazione della garanzia. Inoltre, il promissario acquirente può sospendere il pagamento delle rate di prezzo pattuite, ai sensi dell'art. 1482, comma 1, c.c.

Cassazione civile sez. II  02 settembre 2009 n. 19097

 

 

Vendita

Le forme di tutela previste dall'art. 1482 c.c., che contempla il caso in cui la cosa venduta risulti gravata da garanzie reali o da vincoli derivanti da pignoramento o da sequestro, non dichiarati dal venditore e ignorati dal compratore, sono applicabili, in via di analogia legis, anche all'ipotesi in cui la cosa sia gravata da vincolo derivante dalla trascrizione di domanda giudiziale, stante l'identità di ratio, costituendo la trascrizione della domanda giudiziale un peso che, come per i pesi nascenti da pignoramento o da sequestro, comporta per il compratore il rischio di evizione totale del bene.

Tribunale Trapani  12 ottobre 2010

 

In tema di vendita di aree condominiali gravate da vincolo di destinazione ad autorimessa, fino al momento in cui non venga richiesta, da parte dell'acquirente del singolo appartamento, l'attribuzione dell'uso dell'area di parcheggio, il costruttore non può far valere il proprio diritto al maggiore compenso quale corrispettivo del diritto di uso; ne consegue che, non essendo il riconoscimento di tale diritto subordinato ad un'apposita istanza del costruttore, la relativa prescrizione decorre, per quest'ultimo, fin dal momento in cui egli sia chiamato in causa nel giudizio promosso dai condomini - eventualmente anche contro il terzo acquirente dell'area - per il riconoscimento del proprio diritto di uso, senza dover attendere il passaggio in giudicato della relativa sentenza.

Cassazione civile sez. II  28 aprile 2010 n. 10199  



 
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