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Art. 1489 codice civile: Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali (1) o personali non apparenti (2) che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’articolo 1480 (3).

Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488 (4) (5).


Commento

Contratto: [v. Libro IV, Titolo II]; Risoluzione: [v. Libro IV, Titolo II, Capo XIV].

 

Onere: l’espressione è usata nel significato comune e generico di peso o limitazione del godimento del diritto di proprietà.

 

(1) I diritti reali cui si riferisce la norma sono solo i diritti reali di godimento, ossia quei diritti che limitano il potere del proprietario di trarre dalla cosa l’utilità che essa può offrire (es.: usufrutto, uso, abitazione [v. 978 ss.]). Ne sono esclusi i diritti reali di garanzia (es.: pegno [v. 2784] o ipoteca [v. 2808]).

 

(2) Le limitazioni sono apparenti quando sono riconoscibili attraverso opere visibili e permanenti [v. 1061 in tema di servitù] o attraverso il possesso che un terzo abbia del bene o, ancora, attraverso dati documentali esibiti dal venditore al compratore.

 

(3) Il compratore può ottenere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo solo se i pesi (oneri, diritti reali o personali) che gravano la cosa sono non apparenti, e cioè da lui non conosciuti, indipendentemente dalla colpa (responsabilità) del venditore nel nasconderli.

 

(4) Tale comma si applica per analogia [v. d.gen. 12] anche al contratto preliminare [v. 1351] di vendita.

 

(5) Le azioni a difesa del compratore possono essere iniziate nel termine decennale di prescrizione [v. 2946], che decorre dal momento dell’inadempimento [v. 1218].

 

Al compratore viene data tutela nel caso in cui il peso che grava la cosa (non conosciuto al momento della conclusione del contratto) venga accertato (dichiarato) con sentenza. Se, invece, l’onere o il diritto è apparente, spetta al compratore provare di avere ignorato senza colpa l’esistenza del vincolo.

 


Giurisprudenza annotata

Obbligazioni e contratti

In tema di interpretazione del contratto, ai fini della ricerca della comune intenzione dei contraenti, il primo criterio da seguire è rappresentato dal senso letterale della dichiarazione negoziale (articolo 1363 del codice civile) da intendersi in ogni sua parte e in ogni parola che la compone e non già da una parte soltanto, quale una singola clausola di un contratto composto da più clausole. Il giudice deve poi fare applicazione dei criteri dell'interpretazione funzionale (art. 1369 c.c.) e dell'interpretazione secondo buona fede o correttezza (art. 1366 c.c.) al fine di accertare il significato dell'accordo in coerenza con la relativa ragione pratica o causa concreta, dovendo essere escluse interpretazioni cavillose delle espressioni letterali che con queste si pongano in contrasto e che rendano irrealizzabile il programma contrattuale effettivamente voluto dalle parti. (Nella fattispecie, in applicazione di questo principio, la Suprema corte ha cassato la sentenza della Corte d'appello, la quale aveva ritenuto che la dichiarazione di garanzia ex art. 1489 c.c., effettuata in un preliminare di compravendita dai promittenti venditori in merito alla libertà di un fondo da ogni vincolo di sorta, era riferibile al solo dato "privatistico " e non poteva ritenersi estesa anche al dato "normativo" o "pubblicistico", ovvero a un vincolo di inedificabilità apposto da un'autorità amministrativa soltanto alcuni giorni prima della stipulazione del preliminare di vendita, benché nel contratto vi fosse un'altra clausola, del tutto pretermessa dai giudici di merito, con la quale gli stessi venditori autorizzavano il promissario acquirente a presentare "a loro nome richiesta di concessione edilizia anche prima del rogito notarile").

Cassazione civile sez. III  22 ottobre 2014 n. 22343  

 

 

Vendita

In tema di compravendita, l'evizione totale o parziale si verifica solo quando l'acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell'ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti inesistente la servitù attiva che il venditore abbia dichiarato nel contratto, si determina, al pari dell'ipotesi di esistenza di una servitù passiva non dichiarata, la mancanza di una "qualitas fundi", con conseguente applicazione dell'art. 1489 cod. civ., estensivamente interpretato, il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno. Cassa con rinvio, App. Salerno, 06/02/2008

Cassazione civile sez. II  24 giugno 2014 n. 14324  

 

L’onere reale di cui all’art. 1489 c.c. – che prevede per il compratore una speciale tutela, che non incorre nei brevi termini di decadenza e di prescrizione dell’azione di garanzia di cui all’art. 1495 cc. per i vizi occulti o la mancanza di qualità promesse -, pur in mancanza di definizione legislativa, viene tradizionalmente inquadrato come un vincolo, o peso, oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne in concreto il libero godimento, il quale può essere sia di natura privatistica (come ad es. gli oneri consortili o gli oneri condominiali), oppure pubblicistica (come nel caso tipico di immobile realizzato in difformità dalla concessione edilizia: in questo caso la circostanza che il bene sia soggetto a demolizione, oppure sia condonabile e regolarizzabile sotto il profilo urbanistico solo a condizione di dover sostenere determinate spese - ad esempio mediante il pagamento degli oneri previsti per ottenere l’accertamento di conformità ex art. 36 d.P.R. 380/01 - costituisce un onere reale che dalla giurisprudenza viene considerato non apparente). (Nella specie, il Trib. ha dichiarato l’inadempimento contrattuale e la responsabilità della venditrice per avere nel contratto reso una dichiarazione non conforme al vero in ordine alla reale destinazione urbanistica di una porzione dell’immobile venduto; ritenendo irrilevante che ella potesse essere stata a sua volta “tratta in inganno” dalla erronea relazione tecnica dell’arch., sulla base della quale era stato stipulato il rogito - giacché l’eventuale buona fede della venditrice avrebbe eventualmente potuto essere fatta valere in una domanda di manleva nei confronti del tecnico, ma non paralizzando la domanda risarcitoria degli attori -).

Tribunale Firenze  29 aprile 2014

 

Il venditore è responsabile per avere reso nel contratto una dichiarazione non conforme al vero in ordine alla reale destinazione urbanistica dell’immobile venduto ed è irrilevante, ai fini della sua conseguente responsabilità contrattuale nei confronti dell’acquirente, che fosse in buona fede nel rendere tale dichiarazione.

Tribunale Firenze  29 aprile 2014

 

Nell'ipotesi di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., il compratore ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto disposto dall'art. 1480 c.c, anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli art. 1218 e 1223 c.c., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 c.c. a sua volta richiamato dal citato articolo 1480 c.c. cui rinvia ancora il predetto articolo 1489 c.c. Ne deriva che l'acquirente può chiedere anche solo il risarcimento del danno, essendo tale azione autonoma da quelle edilizie di cui all'art. 1489 c.c. Del resto, alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c., relativa agli oneri e ai diritti dei terzi, che non siano apparenti e non dichiarati nel contratto, non può sottrarsi il venditore che ha taciuto tali oneri o diritti, quantunque la loro esistenza sia stata resa pubblica con la trascrizione, salvo che il medesimo non provi l'effettiva conoscenza della controparte. E', dunque, sufficiente la colpa del venditore, non occorrendo che questi sia in mala fede. (Nel caso concreto, ricorrendo un'ipotesi di vendita di un'automobile gravata da fermo amministrativo, non dichiarato alla stipula del contratto di compravendita, in base all'art. 1493 c.c., il contratto de quo è stato risolto, sì da riconoscere all'attore il diritto alla restituzione del prezzo versato per l'acquisto del predetto mezzo).

Tribunale Roma sez. III  14 maggio 2013 n. 10448  

 

In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.), l'apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell'esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione, tuttavia, che essa risponda a quei requisiti di precisione, univocità e chiarezza che soli possono porre l'acquirente in grado di tener conto della vera situazione dell'immobile (Nel caso di specie, gli attori erano perfettamente a conoscenza della circostanza che l'immobile compravenduto era occupato, stante la circostanza secondo cui che gli stessi avevano iniziato, dopo la compravendita, a ricevere il canone di locazione corrisposto dal conduttore stesso.

Tribunale Bari sez. III  09 maggio 2013



 
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