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Art. 1537 codice civile: Vendita a misura

Quando un determinato immobile (1) è venduto con l’indicazione della sua misura (2) e per un prezzo stabilito in ragione di un tanto per ogni unità di misura, il compratore ha diritto a una riduzione, se la misura effettiva dell’immobile è inferiore a quella indicata nel contratto.

Se la misura risulta superiore a quella indicata nel contratto, il compratore deve corrispondere il supplemento del prezzo, ma ha facoltà di recedere dal contratto qualora l’eccedenza oltrepassi la ventesima parte della misura dichiarata (3).


Commento

Immobile: [v. 812]; Recesso: [v. 1373]; Contratto: [v. Libro IV, Titolo II].

 

(1) Si tratta di un tipo di vendita in cui le parti indicano l’estensione del bene e fissano il prezzo per unità di misura, cioè in rapporto diretto alla superficie dello stesso.

 

(2) La misura si determina attraverso la misurazione dei confini dell’immobile.

 

(3) L’eccedenza deve cioè riguardare il 5% della misura dichiarata.


Giurisprudenza annotata

Obbligazioni e contratti

Nei contratti in cui è richiesta la forma scritta " ad substantiam ", l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso, non potendo farsi ricorso ad elementi estranei ad esso. Ne consegue che se le parti di una compravendita immobiliare hanno fatto riferimento, per individuare il bene, ad una planimetria allegata all'atto, è necessario che essa non solo sia sottoscritta dai contraenti, ma anche espressamente indicata nel contratto come parte integrante del contenuto dello stesso. Rigetta, App. Milano, 26/06/2008

Cassazione civile sez. II  09 ottobre 2014 n. 21352

 

 

Vendita

Nella compravendita dei beni immobili, l'indicazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva ed alle indicazioni topografico-catastali e non già secondo riferimenti soggettivi o situazioni di mero fatto che possono essere rilevanti per particolari fini (come l'usucapione, la determinazione del prezzo, l'evizione), ma non quando si controverta sulla estensione e sui limiti dell'effetto traslativo, in ordine al quale l'eventuale contrasto tra i dati descrittivi e catastali con elementi estrinseci alla descrizione obiettiva del bene deve essere risolto dando rilievo alla individuazione tecnico topografica dell'immobile, salvo che altre clausole negoziali, ancorché relative alla disciplina di rapporti ed effetti accessori, non siano coerenti con tale accertamento.

Cassazione civile sez. II  03 settembre 2010 n. 19044  

 

Le azioni previste dagli art. 1537 e 1538 c.c., di natura per così dire "speciale', non escludano l'esperibilità della generale azione di risoluzione contrattuale, come pure quella di risarcimento per dolo o colpa del contraente inadempiente; mentre esclusivamente queste ultime presuppongono il dolo o la colpa della parte inadempiente, le prime presuppongono il solo fatto obiettivo che sia stata consegnata una quantità maggiore o minore della cosa rispetto a quella pattuita.

Tribunale Teramo  15 aprile 2010 n. 139  

 

In tema di compravendita di immobili, la pattuizione di una vendita a corpo, con la conseguente fruibilità dei rimedi speciali di cui all'art. 1538 c.c., non esclude l'esperibilità della generale azione di risoluzione contrattuale, né di quella di risarcimento per colpa o dolo del contraente inadempiente, di cui all'art. 1218 c.c. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che, in relazione alla vendita di un appartamento con prezzo determinato a corpo, aveva pronunciato la risoluzione contrattuale per colpa del venditore, in quanto la superficie dell'immobile indicata nel contratto era considerevolmente superiore a quella reale).

Cassazione civile sez. II  03 dicembre 2007 n. 25250  

 

In tema di vendita immobiliare a corpo, l'individuazione del bene alienato va compiuta in base alla complessiva ed oggettiva descrizione fattane dai contraenti, ivi compresa la misura del fondo che - essendo, ai sensi dell'art. 1538 c.c., irrilevante esclusivamente in riferimento alla determinazione del prezzo - costituisce un elemento idoneo a concorrere, con gli elementi topografico - catastali e con i confini menzionati dalle parti, nella identificazione dell'immobile; pertanto, pur se la misura e le risultanze catastali non possono avere valore prevalente rispetto ai confini, con cui le parti abbiano inteso ulteriormente specificare il bene venduto, deve costituire oggetto di un rigoroso accertamento l'identificazione dei confini, quando sulla base di questi si riscontri una concreta divergenza dell'estensione del fondo rispetto alla misura e ai dati catastali, ai quali le stesse parti hanno fatto riferimento. Ne consegue che in tal caso occorre verificare, sul piano storico, lo stato dei luoghi esistenti e conosciuti dalle parti al momento della stipula dell'atto, giacché, mentre costituisce un valido criterio di indagine la presunzione di conformità di tale stato a quello anteriore, non altrettanto può dirsi della presunzione di una conformità del medesimo a quello successivo, dovendosi in quest'ultima ipotesi accertare quando si sia verificata la divergenza fra i confini risultanti dalle mappe catastali e quelli successivamente individuati.

Cassazione civile sez. II  22 novembre 2004 n. 22038  

 

Gli art. 1537 e 1538 c.c. sono finalizzati a disciplinare la determinazione del prezzo del bene oggetto di vendita e la sua rettifica (qualora sussista una divergenza tra la misura reale dell'immobile e quella contrattualmente indicata) e non a disciplinare l'identificazione del bene effettivamente venduto, che va compiuta attraverso l'interpretazione della volontà contrattuale secondo i canoni legali.

Cassazione civile sez. II  29 settembre 2004 n. 19600  

 

Ai sensi dell'art. 1538 c.c. nella vendita a corpo - a differenza di quella a misura disciplinata dall'art. 1537 c.c. - il prezzo pattuito è determinato con riguardo all'immobile nella sua entità globale indipendentemente dalle effettive dimensioni, salvo che la sua misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo a quella indicata in contratto, sicché l'estensione del fondo, ancorché sia stata dalle parti indicata in contratto, assume rilevanza soltanto ai fini della identificazione del bene effettivamente venduto, che va compiuta attraverso l'interpretazione secondo i canoni legali della volontà negoziale.

Cassazione civile sez. II  29 settembre 2004 n. 19600  

 

In tema di compravendita immobiliare, qualora le parti abbiano fatto riferimento, ad ulteriore e conclusiva precisazione rispetto alle altre indicazioni, al tipo di frazionamento allegato all'atto di vendita, detto frazionamento, quale elemento testuale della volontà negoziale, costituisce il dato primario per l'esatta identificazione del bene trasferito, in quanto la sua specificità non lascia margini di incertezza nella determinazione dei relativi confini.

Cassazione civile sez. II  24 febbraio 2004 n. 3633  

 

Il criterio fondamentale di distinzione tra vendita a misura e vendita a corpo sta in ciò che nella prima la determinazione dei confini della cosa venduta è effettuata attraverso la misurazione mentre la seconda è caratterizzata dalla determinazione e delimitazione del bene in modo che esso resti identificato indipendentemente dalla misura. Il relativo apprezzamento implicando valutazione della volontà contrattuale è incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivato.

Cassazione civile sez. II  28 giugno 2000 n. 8793

 

La norma dell'art. 31, comma 4, della l. n. 1150 del 1942, nel testo fissato dall'art. 10 della l. n. 765 del 1967, si riferisce non a fattispecie di mero frazionamento del terreno, sia pure in porzioni destinate ad essere sede di edificazione, bensì a fattispecie di lottizzazioni in senso stretto, che sono configurabili laddove sussistano fondi destinati ad insediamenti edilizi urbani, cioè alla realizzazione d'una pluralità di edifici residenziali o turistici o industriali, che deve avere necessariamente comportato la previsione, la progettazione e l'esecuzione di opere di urbanizzazione non solo primaria, ma anche secondaria, trattandosi di asservire per la prima volta un'area non ancora urbanizzata ad un insediamento di quella natura ed essendovi l'obbiettiva esigenza, per l'armonico raccordo dell'insediamento stesso con il preesistente aggregato abitativo, della realizzazione di quelle opere. Per tale finalità di inserimento del nuovo complesso abitativo o produttivo nel territorio e per il coordinamento dello stesso con le preesistenti limitrofe realtà l'art. 8 della stessa l. n. 765 del 1967 (modificativo dell'arte. 28 della l. n. 1150 del 1942) esige il piano di lottizzazione, in difetto del quale non poteva essere concessa la licenza edilizia (ora concessione), mentre, qualora l'esigenza di assicurare la suddetta finalità non fosse sussistita, o per le caratteristiche e/o l'ubicazione del nuovo insediamento (come nel caso di pochi edifici in zona rurale) o per la preesistenza in loco di adeguate opere di urbanizzazione, il piano di lottizzazione non era richiesto dalla citata norma e le licenze potevano essere rilasciate anche in mancanza di esso, restando, in conseguenza esclusa l'applicabilità del suddetto art. 31, comma 4.

Cassazione civile sez. II  24 luglio 1999 n. 8021  



 
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