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Art. 1538 codice civile: Vendita a corpo

Nei casi in cui il prezzo è determinato in relazione al corpo dell’immobile e non alla sua misura, sebbene questa sia stata indicata, non si fa luogo a diminuzione o a supplemento di prezzo, salvo che la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto (1).

Nel caso in cui dovrebbe pagarsi un supplemento di prezzo, il compratore ha la scelta di recedere dal contratto o di corrispondere il supplemento.


Commento

Immobile: [v. 812]; Contratto: [v. Libro IV, Titolo II]; Recesso: [v. 1373].

 

Corpo: permette l’individuazione del bene, senza la necessità di ricorrere all’indicazione dei confini (cd. misura).

 

Vendita a corpo: vendita in cui il bene viene venduto nella sua unità ed il prezzo non tiene conto della misura, anche quando questa è dichiarata.

 

(1) L’errore sulla estensione del bene venduto permette quindi di correggere il prezzo del bene ma solo in caso di superamento del limite di un ventesimo indicato nella norma [v. 1430].


Giurisprudenza annotata

Permuta

È immune da censure la pronuncia di merito che, in caso di permuta con cosa futura, rappresentata dalla porzione di edificio che il permutante costruttore si impegna a realizzare, ha ritenuto perfezionato il trasferimento degli appartamenti costruiti una volta che gli stessi si fossero trovati in uno stato tale da consentire il rilascio del certificato di agibilità, non rilevando che le unità immobiliari fossero state successivamente deprivate di parte della consistenza, né che avessero una superficie maggiore rispetto a quella prestabilita (il che giustificava la corresponsione di un conguaglio in denaro) senza tuttavia differire funzionalmente e strutturalmente. Conferma App. Salerno 13 novembre 2008

Cassazione civile sez. II  25 ottobre 2013 n. 24172

 

Il supplemento di prezzo, previsto dall'art. 1538 cod. civ. in tema di vendita a corpo, è applicabile ai sensi dell'art. 1555 cod. civ. anche alla permuta, trattandosi di norma compatibile atteso che, pur facendo riferimento al prezzo, ne considera la sua funzione contrattuale di scambio, quale corrispettivo della prestazione, e non il carattere pecuniario. Rigetta, App. Salerno, 13/11/2008

Cassazione civile sez. II  25 ottobre 2013 n. 24172  

 

 

Vendita

Poiché il contratto preliminare è regolato anche dalle norme integrative della disciplina del contratto, tra le quali quella dell'art. 1538 cod. civ., è legittimo il rifiuto alla stipulazione del definitivo di vendita da parte del promittente compratore, che pretenda la riduzione del prezzo, opponendo, con fondamento o, comunque, senza colpa - secondo una valutazione rimessa al giudice di merito, insindacabile in sede di legittimità se sorretta da motivazione congrua ed immune da vizi logico-giuridici - che la misura reale del bene è inferiore ad un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto adeguatamente motivato l'accertamento della corte territoriale in ordine all'ingiustificatezza del rifiuto opposto dal promittente venditore alla misurazione del bene prima della stipula del definitivo, in presenza di un rilevante interesse del promissario acquirente e senza pregiudizio alcuno per i diritti del primo). Rigetta, App. Firenze, 30/11/2006

Cassazione civile sez. II  05 settembre 2013 n. 20393  

 

In tema di vendita immobiliare "a corpo", l'art. 1538, primo comma, cod. civ. risponde alla necessità di ripristinare l'equilibrio delle prestazioni quale in concreto fissato dalle parti e, tuttavia, pregiudicato dalla sperequazione emersa dopo la stipula. Pertanto, la revisione del prezzo non deve seguire il criterio del valore di mercato (che si sovrapporrebbe all'equilibrio contrattuale raggiunto dai contraenti), né il criterio proporzionale "secco" (che cancellerebbe la volontà delle parti di vendere "a corpo", anziché "a misura"), dovendosi applicare, invece, un criterio proporzionale "corretto", che prescinda dall'esatta misurazione del bene, entro l'ambito per il quale è esclusa la revisione ex art. 1538 cod. civ. Rigetta, App. Firenze, 18/05/2006

Cassazione civile sez. II  29 agosto 2013 n. 19890  

 

Nella compravendita dei beni immobili, l'indicazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva ed alle indicazioni topografico-catastali e non già secondo riferimenti soggettivi o situazioni di mero fatto che possono essere rilevanti per particolari fini (come l'usucapione, la determinazione del prezzo, l'evizione), ma non quando si controverta sulla estensione e sui limiti dell'effetto traslativo, in ordine al quale l'eventuale contrasto tra i dati descrittivi e catastali con elementi estrinseci alla descrizione obiettiva del bene deve essere risolto dando rilievo alla individuazione tecnico topografica dell'immobile, salvo che altre clausole negoziali, ancorché relative alla disciplina di rapporti ed effetti accessori, non siano coerenti con tale accertamento.

Cassazione civile sez. II  03 settembre 2010 n. 19044  

 

Pur versandosi nell'ipotesi di vendita "a corpo", si può fare luogo alla revisione del prezzo solo quando la considerazione dell'estensione dell'immobile, così come enunciata nel contratto, abbia concorso a determinare il regolamento di interessi relativamente all'ammontare del prezzo stesso. Se, invece, i contraenti hanno avuto riguardo unicamente all'immobile nella sua individualità e unità e non pure alle singole parti che ne formano l'estensione e ne hanno indicato la misura come ulteriore elemento concorrente alla descrizione e identificazione (o ad altro e diverso fine), nessuna conseguenza può derivare dall'errore su tale indicazione. In tale seconda ipotesi, poiché l'ammontare del prezzo non risulta collegato all'estensione dell'immobile, l'indicazione di questa, esatta o erronea che sia, assume il valore di una circostanza accidentale e comunque non produttiva degli effetti di cui all'art. 1538 c.c.

Tribunale Patti  29 luglio 2010 n. 169  

 

Qualora dalle parti di un contratto preliminare vengano dedotte reciproche inadempienze a giustificazione della mancata conclusione di un negozio definitivo, rientra nelle attribuzioni del giudice di merito la valutazione unitaria e comparativa dei comportamenti di ciascuna di esse e l'individuazione di quale comportamento, oltre ad essere contrario a buona fede e di non scarsa importanza, abbia inciso in modo determinante e prevalente sulla causa del contratto, facendone venir meno l'originaria funzione economico-sociale; tale valutazione non è sindacabile in sede di legittimità se congruamente motivata. In particolare, in caso di preliminare di vendita a corpo di un bene immobile, la motivazione dovrà prendere in considerazione la gravità dello squilibrio del sinallagma contrattuale conseguente alla rilevante minore estensione del bene rispetto a quella dichiarata nel preliminare, che non potrà farsi discendere dalla mera prospettazione della sequenza cronologica dei comportamenti delle parti in epoca successiva alla stipula dell'atto.

Cassazione civile sez. II  11 luglio 2006 n. 15691



 
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