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Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
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Art. 1571 codice civile: Nozione

La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile (1) per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo (2).


Commento

Contratto: [v. Libro IV, Titolo II]; Cosa mobile o immobile: [v. 812].

 

Locazione: contratto consensuale, oneroso (la concessione in godimento della cosa senza corrispettivo è un comodato), a prestazioni corrispettive, di durata,  a forma libera (la forma scritta è richiesta nel caso in cui l’oggetto consista in un bene immobile locato per una durata superiore ai nove anni).

 

Godimento: consiste nel potere di usare direttamente un determinato bene, traendone determinate o tutte le utilità. In altre parole, il conduttore ha il diritto di pretendere dal locatore la concessione dell’uso di una cosa [v. 981].

 

Corrispettivo: prestazione periodica in denaro o qualsiasi prestazione che realizza un vantaggio economico per il locatore (cd. canone di locazione).

 

(1) Possono formare oggetto di locazione beni mobili o immobili suscettibili di essere goduti o utilizzati. Le cose consumabili non possono formare oggetto di locazione perché è impossibile goderne senza distruggerle. Le cose deteriorabili possono formare oggetto di locazione.

 

(2) Al fine di ridurre le più marcate condizioni di disagio abitativo, il d.l. 13-9-2004, n. 240, conv. in l. 269/2004 per i conduttori soggetti alla procedura esecutiva di rilascio sospesa (inquilini che hanno nel nucleo familiare ultrasessantacinquenni o handicappati gravi e che non dispongano di altra abitazione o di redditi per l’affitto di una nuova casa) ha previsto la possibilità di stipulare, oltre alle tipologie contrattuali della l. 431/1998, ulteriori tipi di contratto, di durata minima di un anno e massima di diciotto mesi: a tali contratti si applicano esclusivamente le disposizioni degli artt. 1571 e ss.

Inoltre, relativamente al rilascio degli immobili ad uso abitativo, sono state emanate varie norme sulla sospensione delle procedure esecutive a favore dei conduttori di immobili in condizioni di disagio, più volte prorogata (da ultimo, al 31-12-2014; ex art. 4, c. 8, d.l. 30-12-2013, n. 150, conv. in l. 27-2-2014, n. 15).

 


Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

In materia di locazione, l'inidoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività commerciale o industriale (che può consistere anche nella mancanza dei requisiti all'uopo prescritti dalla pubblica autorità) per la quale è stato locato non comporta, per il locatore, l'obbligo di operare modificazioni o trasformazioni che non siano state poste a suo carico dal contratto; sul locatore, infatti, incombe il solo obbligo di conservare, e non già di modificare, lo stato esistente al momento della stipula della locazione, che il conduttore ha riconosciuto idoneo all'uso pattuito.

Tribunale Milano sez. XIII  02 dicembre 2014 n. 14376  

 

Il rapporto che nasce dal contratto di locazione e che si instaura tra locatore e conduttore ha natura personale, con la conseguenza che chiunque abbia la disponibilità di fatto del bene, in base a titolo non contrario a norme di ordine pubblico, può validamente concederlo in locazione, onde la relativa legittimazione è riconoscibile anche in capo al detentore di fatto, a meno che la detenzione non sia stata acquistata illecitamente. (Nella specie, la S.C., nel confermare la decisione con cui il giudice di merito aveva affermato la legittimazione del locatore, ha rilevato non solo il difetto di allegazione, da parte del conduttore, dell'illeceità dell'altrui detenzione, bensì l'esistenza, nella documentazione prodotta dal ricorrente, di una scrittura privata con la quale la società proprietaria del bene riconosceva il locatore come il "solo arbitro" dello stesso). Rigetta, App. Brescia, 11/02/2008

Cassazione civile sez. III  22 ottobre 2014 n. 22346  

 

Chiunque abbia la disponibilità di fatto di una cosa, in base a titolo non contrario a norme d'ordine pubblico, può validamente concederla in locazione, comodato o costituirvi altro rapporto obbligatorio ed è legittimato a richiederne la risoluzione. Ne consegue che, in caso di simultanea pendenza di un giudizio relativo al rilascio di un immobile concesso in locazione e di altro relativo alla proprietà dello stesso bene in capo al locatore, non ricorrono i presupposti per la sospensione necessaria del primo di essi poiché l'accertamento della proprietà dell'immobile locato non integra una questione pregiudiziale in ordine alla legittimazione a locare. Regola sospensione

Cassazione civile sez. VI  10 luglio 2014 n. 15788  

 

 

Fideiussione

La fideiussione prestata a garanzia di una o più obbligazioni si protrae, salva diversa volontà negoziale, per lo stesso termine entro il quale la prestazione garantita va eseguita sicché nella ipotesi di locazione in cui sia garantito l'obbligo del pagamento del canone, il fideiussore può recedere anticipatamente solo se, nel contratto di locazione e in quello di fideiussione, le parti abbiano espressamente convenuto il diritto del garante di recedere in qualunque momento dalla prestazione di garanzia ovvero se ricorra altra causa idonea a giustificare il recesso. Cassa con rinvio, App. Catanzaro, 25/09/2012

Cassazione civile sez. VI  26 novembre 2014 n. 25171  

 

 

Responsabilità civile

In tema di responsabilità civile, costituisce "lesione del credito" ogni evento che consista materialmente nella sottrazione del bene (per distruzione, danneggiamento, etc.) dedotto in obbligazione, sicché, ove esso investa beni immobili oggetto di locazione, il locatore ha diritto a conseguire un risarcimento commisurato all'incidenza negativa esercitata da tale evento sul suo diritto a riscuotere il canone locatizio. (Nella specie, era stato accertato che l'allagamento di locali commerciali oggetto di distinte locazioni, attribuibile alla condotta colposa del condominio, aveva determinato, in un caso, una riduzione percentuale del canone, in ragione della minore fruibilità dell'immobile locato, e , nell'altro, il recesso del conduttore, sicché il risarcimento dovuto al locatore è stato commisurato, rispettivamente, alla parte di canone non più corrisposta dal conduttore e ai canoni non percepiti dal locatore successivamente al rilascio dell'immobile e fino alla data di decorrenza di un successivo contratto di locazione). Rigetta, App. Roma, 19/10/2010

Cassazione civile sez. III  21 novembre 2014 n. 24851  

 

Il proprietario di un bene, cui è sempre riconducibile il potere-dovere di custodia sotto il profilo del controllo, della manutenzione e dell'interdizione dell'accesso a terzi non autorizzati, non è tuttavia responsabile dei danni da esso derivanti, quando lo stesso - contiguo ad altro suo immobile concesso in locazione e da cui solo quel bene sia raggiungibile - risulti in concreto sottratto al suo controllo, per la detenzione qualificata attribuita al conduttore sul confinante appartamento, evenienza che inibisce al proprietario l'accesso a quel bene ed impossibile, materialmente e giuridicamente, ogni attività atta a prevenire ed evitare il rischio di danni. (Nella specie, la S.C. ha escluso la responsabilità del proprietario di un lastrico solare, per i danni occorsi ad una bambina precipitata dal lucernario posto in cima al medesimo, rilevando che esso era raggiungibile solo dal contiguo appartamento, sempre di sua proprietà, ma locato ad altra persona, cui era stato, peraltro, contrattualmente vietato l'accesso al lastrico, ma del quale, invece, il conduttore aveva assunto l'utilizzo, trasformando senza autorizzazione una finestra, prospiciente il lastrico, in porta-finestra per l'accesso diretto ad esso). Cassa e decide nel merito, App. L'Aquila, 19/04/2010

Cassazione civile sez. III  18 settembre 2014 n. 19657  

 

 

Obbligazioni e contratti

In tema di risoluzione per inadempimento, il giudice, per valutarne la gravità, deve tener conto di un criterio oggettivo, avuto riguardo all'interesse del creditore all'adempimento della prestazione attraverso la verifica che l'inadempimento abbia inciso in misura apprezzabile nell'economia complessiva del rapporto (in astratto, per la sua entità e, in concreto, in relazione al pregiudizio effettivamente causato all'altro contraente), sì da dar luogo ad uno squilibrio sensibile del sinallagma contrattuale, nonché di eventuali elementi di carattere soggettivo, consistenti nel comportamento di entrambe le parti (come un atteggiamento incolpevole o una tempestiva riparazione, ad opera dell'una, un reciproco inadempimento o una protratta tolleranza dell'altra), che possano, in relazione alla particolarità del caso, attenuarne l'intensità. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva tenuto conto dell'interesse concreto del locatore, non solo patrimoniale ma anche personale - consistente nell'abitare con la propria famiglia in un appartamento sovrastante i locali concessi in locazione - a conseguire dal conduttore, oltre al pagamento del canone, la realizzazione di lavori di insonorizzazione dei locali, oggetto di apposita obbligazione contrattuale). Rigetta, App. Brescia, 11/02/2008

Cassazione civile sez. III  22 ottobre 2014 n. 22346  



 
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