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Art. 1572 codice civile: Locazioni e anticipazioni eccedenti l’ordinaria amministrazione

Il contratto di locazione per una durata superiore a nove anni è atto eccedente l’ordinaria amministrazione.

Sono altresì atti eccedenti l’ordinaria amministrazione le anticipazioni del corrispettivo della locazione per una durata superiore a un anno (1).


Commento

Corrispettivo: [v. 1571].

 

Atto di straordinaria amministrazione: atto giuridico che modifica la struttura e la consistenza del patrimonio (accrescimento o diminuzione). L’atto di ordinaria amministrazione è, invece, quello diretto alla conservazione o alla gestione del patrimonio [v. 1108].

 

(1) Ai sensi dell’art. 2ter, d.l. 19-6-1974, n. 236, conv. in l. 12-8-1974, n. 351, sono nulle le clausole contrattuali che contemplano l’obbligo di corresponsione anticipata del canone della locazione per periodi superiori a tre mesi, anche mediante rilascio di titoli di credito.


Giurisprudenza annotata

Fallimento

In tema di concordato preventivo, la valutazione in ordine al carattere di ordinaria o straordinaria amministrazione dell'atto posto in essere dal debitore senza autorizzazione del giudice delegato, ai fini della eventuale dichiarazione di inefficacia dell'atto stesso ai sensi dell'art. 167 l. fall., deve essere compiuta dal giudice di merito con riferimento all'interesse della massa dei creditori - preso in considerazione, appunto, dall'art. 167 cit. - non già dell'imprenditore insolvente, essendo possibile che atti astrattamente qualificabili di ordinaria amministrazione se compiuti nel normale esercizio di un'impresa "in bonis" possano, invece, assumere un diverso connotato se compiuti nell'ambito di una procedura concordataria laddove gli stessi dovessero investire interessi del ceto creditorio o incidere negativamente sulla procedura concorsuale perché, ad esempio, sottraggono beni alla disponibilità della stessa ovvero ostacolano o ritardano la procedura di liquidazione nel caso di concordato con cessione dei beni. (Nella fattispecie, la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza del giudice di appello, che aveva valutato come rientrante nell'ordinaria amministrazione il contratto di locazione infranovennale di un bene immobile, rientrante nell'attivo concordatario, prendendo in considerazione il solo interesse dell'imprenditore - locatore, ma non quello dei creditori).

Cassazione civile sez. I  11 agosto 2004 n. 15484  

 

Il contratto di locazione o di affitto ultranovennale, ivi incluso quello che raggiunga tale durata per effetto di preventiva rinuncia del locatore alla facoltà di diniego della rinnovazione del rapporto accordatogli dall'art. 28 comma 2 della l. 27 luglio 1978 n. 392, configura un atto di straordinaria amministrazione (art. 1572 comma 1 c.c.), idoneo ad alterare, in senso peggiorativo, la garanzia patrimoniale offerta dal locatore ai creditori, e, pertanto, è soggetto all'azione revocatoria, a seguito di sopravvenuto fallimento del locatore medesimo, ai sensi e nei casi contemplati dall'art. 67 del r.d. 16 marzo 1942 n. 267. Tale principio non resta escluso dalle disposizioni dell'art. 80 del citato decreto, in tema di prosecuzione del rapporto di locazione nonostante il fallimento del locatore, con subingresso nel contratto del curatore, le quali rimangono applicabili quando la locazione non superi i nove anni, ovvero li superi, ma non sia revocabile in difetto dei requisiti fissati dal predetto art. 67.

Cassazione civile sez. I  22 giugno 1985 n. 3757  

 

Il leasing finanziario, pur rientrando nella definizione della locazione, non rispecchia il tipo di locazione ricavabile dagli art. 1572 c.c., ma rientra, di regola, nella vendita a rate o con riservato dominio, con la conseguenza che a tale contratto si applica la disciplina degli art. 1526 c.c. e degli art. 72 e 73 l. fall. In caso di fallimento, quindi, ove il curatore non abbia scelto lo scioglimento del contratto, deve essere restituito al concedente il bene oggetto del contratto di leasing, mentre il concedente deve a sua volta restituire le rate del prezzo già riscosse, salvo l'equo compenso per l'uso della cosa e senza diritto al risarcimento del danno.

Tribunale Vicenza  05 marzo 1984

 

Un contratto di affitto a conduttore non coltivatore diretto - avente ad oggetto un fondo rustico appreso alla massa fallimentare, contratto stipulato, legittimamente dalla curatela per la durata di un anno (benché in regime di proroga ex art. 17 l. 11 febbraio 1971 n. 11, che prevede la durata minima di quindici anni), dovendosi ritenere, in tale ipotesi, rimessa alla volontà delle parti la determinazione della durata per la prevalenza delle esigenze di liquidazione, attuabile in qualsiasi momento, dei beni della massa, in forza delle norme della legge sul fallimento -, rientra nell'ambito degli atti di amministrazione ordinaria, e quindi può essere stipulato dal curatore senza l'autorizzazione del giudice delegato, pur sempre sotto la direzione di questo.

Tribunale Modica  01 luglio 1982

 

 

Contratti agrari

L'affittuario di fondo rustico, con riguardo alla perdita dei prodotti del fondo da lui stesso raccolti, subìta a seguito del sequestro eseguito da parte dell'istituto mutuante del precedente conduttore, in forza del privilegio convenzionale di cui all'art. 9 del r.d.l. 29 luglio 1927 n. 1509 (convertito, con modificazioni, in l. 5 luglio 1928 n. 1760) non ha diritto al risarcimento del danno nei confronti del concedente in relazione alla garanzia per molestie, da lui dovuta secondo la previsione dell'art. 1585 c.c., in considerazione della insussistenza del diritto di seguito dell'indicato privilegio rispetto a frutti naturali separati da un conduttore diverso, subentrato al mutuatario, nonché della non estensibilità della invocata garanzia ai frutti medesimi, dopo la separazione, non essendo gli stessi più inerenti alla cosa locata, ma appartenendo immediatamente e direttamente all'affittuario.

Cassazione civile sez. III  21 luglio 1989 n. 3435  

 

 

Locazione di cose

La distinzione che la legge opera tra atti di ordinaria e di straordinaria amministrazione, mentre pone tra questi ultimi le locazioni ultranovennali (art. 1572 c.c.), non comporta necessariamente che ogni altro rapporto locatizio debba essere considerato atto di ordinaria amministrazione, dovendosi, ai fini di detta qualificazione, avere riguardo alle clausole contrattuali che - in relazione alla rilevanza economica, all'entità degli interessi coinvolti ed al rapporto con la consistenza economica dei dipendenti - vengono ad incidere sul patrimonio di un soggetto, senza che rilevi, peraltro, l'incidenza indiretta del contratto, in relazione alla sua durata, rispetto ad altre forme di sfruttamento del bene, quale la vendita o la locazione a terzi.

Cassazione civile sez. III  21 gennaio 1982 n. 402  



 
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