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Art. 1573 codice civile: Durata della locazione

Salvo diverse norme di legge, la locazione non può stipularsi per un tempo eccedente i trenta anni. Se stipulata per un periodo più lungo o in perpetuo, è ridotta al termine suddetto (1).


Commento

(1) Peraltro, ove le parti inseriscano nel contratto una clausola che tenda a prorogare (prolungare) il contratto fino al verificarsi di un dato avvenimento, la durata non dovrà comunque superare il trentennio.

 

Il divieto posto dalla norma cade sulla stipulazione di una durata ultratrentennale e non sulla durata in sé; sicché esso non colpisce quei rapporti che, stipulati per un periodo inferiore, si protraggono, di volta in volta, in virtù di rinnovazione tacita o espressa oltre tale limite.


Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

Il contratto con il quale il proprietario di un terreno ne trasferisca la disponibilità a terzi per la sua destinazione a discarica di rifiuti, secondo modalità negozialmente predeterminate e specificate, integra gli estremi di un contratto atipico cui, in via analogica, sono legittimamente applicabili le norme sulla locazione, atteso lo scopo pratico del negozio che ne evidenzia la causa in concreto, in correlazione alla quale va conformata la disciplina del contratto atipico.

Tribunale Nola  18 marzo 2013

 

La clausola del contratto di locazione relativo ad immobile adibito a cabina di trasformazione dell'energia elettrica, con cui si neghi la possibilità di recesso fino a quando il locatore usufruisca di energia derivante da detta cabina, è nulla, perché, ponendosi come condizione unilaterale risolutiva del rapporto, gravante sul solo locatore, contrasta con la norma imperativa contenuta nell'art. 1573 c.c., secondo il quale la locazione non può avere una durata eccedente i trent'anni, dovendosi rilevare tale nullità sia nel caso in cui la durata ultratrentennale derivi dal termine originariamente assegnato al contratto, sia nel caso in cui essa consegua all'imposizione di limiti più o meno stringenti all'esercizio del potere di recesso alla scadenza.

Cassazione civile sez. III  27 novembre 2012 n. 20985  

 

Il recesso previsto dall'art. 29, lett. c , l. n. 392 del 1978 trova applicazione anche per le locazioni di aree inedificate sulle quali il conduttore abbia costruito un manufatto, quando il locatore intenda edificare un nuovo immobile previa demolizione di quello esistente - ferma restando l'applicazione della disciplina, tuttora vigente, sui miglioramenti e le addizioni dettata dagli art. 1592 e 1593 c.c. - in quanto la disposizione di legge non si riferisce esclusivamente al proprietario locatore di una «costruzione», ma al proprietario locatore di un immobile adibito ad una delle attività indicate nei primi due commi dell'art. 27 della stessa legge, senza alcuna limitazione in ragione della concessione al conduttore di costruire sull'area nuda locata manufatti, con o senza l'obbligo di rimuoverli alla cessazione del rapporto, attesa la ratio legis di consentire al locatore di un immobile urbano destinato ad uso diverso da quello di abitazione, di ottenere una diversa utilizzazione o un migliore godimento dell'immobile. (Conferma App. Palermo 28 aprile 2009 n. 513)

Cassazione civile sez. III  29 dicembre 2011 n. 29729

 

La disciplina normativa relativa alla locazione degli immobili ad uso non abitativo si applica anche alle cosiddette aree nude, qualora esse siano destinate allo svolgimento delle attività contemplate nei primi due commi dell'art. 27 l. 27 luglio 1978 n. 392. Ne consegue che il recesso previsto dal successivo art. 29, lett. c), della medesima legge trova applicazione anche quando il locatore di un terreno inedificato sul quale il conduttore abbia costruito un immobile intenda edificare un nuovo immobile previa demolizione di quello esistente, ferma restando l'applicazione della disciplina, tuttora vigente, sui miglioramenti e le addizioni dettata dagli art. 1592 e 1593 c.c. (Nella specie si trattava di area destinata alla distribuzione commerciale di carburanti sulla quale erano stati edificati dal conduttore due piccoli edifici ad uso bar e ricovero gestore).

Cassazione civile sez. III  29 dicembre 2011 n. 29729  

 

La disciplina di cui alla l. n. 431 del 1998 trova applicazione per tutte quelle locazioni che soddisfano il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana, e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste; sicché essa si applica anche alla locazione per abitazione ad uso di seconda casa, caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno ed anzi dalla tendenziale fruizione dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero di quegli senza uno schema prefissato, in quanto finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità. (Conferma App. Torino, sez. IV, 25 febbraio 2008 n. 203).

Cassazione civile sez. III  20 giugno 2011 n. 13483  

 

In tema di durata della locazione, il limite massimo previsto dall'art. 1573 c.c. deve intendersi applicabile non solo quando sia stata pattuita sin dall'inizio una durata eccedente i trenta anni ma anche quando, pur pattuita una durata inferiore, sia stata in contratto altresì prevista la rinnovazione del rapporto per un numero indeterminato di volte, in quanto la pattuizione della rinnovazione è valida ed efficace soltanto nei limiti temporali del trentennio, altrimenti realizzandosi attraverso la pattuizione di successive rinnovazioni proprio ciò che la norma ha inteso escludere in occasione della prima stipulazione del rapporto, con conseguente elusione del divieto dalla stessa norma stabilito. Pertanto, qualora le parti (come nella specie) abbiano inserito nel contratto la clausola secondo cui il locatore sia vincolato a non fare cessare il contratto alla scadenza se non per determinate proprie necessità, il decorso di un trentennio dal suo inizio comporta che, ove il rapporto alla scadenza si sia rinnovato per il periodo successivo, di esso ben può legittimamente darsi disdetta indipendentemente dal verificarsi delle indicate necessità. (Nella specie, la S.C., nel confermare la sentenza di merito che aveva affermato la legittimità della disdetta della locazione, ha anche ritenuto manifestamente infondata l'eccezione di illegittimità costituzionale dell'art. 1573 c.c., sollevata dal conduttore ricorrente in relazione agli art. 3 e 41 Cost., osservando, da un lato, che la diversa disciplina rispetto al contratto di comodato è giustificato dalla diversa funzione dei due negozi e, comunque, il concedente può far cessare il comodato in qualunque momento e, dall'altro, che una eccessiva durata della locazione comprimerebbe il diritto di iniziativa economica che è garantito proprio dal predetto art. 41 Cost.) .

Cassazione civile sez. III  31 gennaio 2006 n. 2137  

 

In tema di locazione, la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell'art. 27, l. n. 392 del 1978, ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l'automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del comma 2 dell'art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale prevista dal comma 4 del citato art. 27, risultando irrilevante l'avere le parti convenuto che l'invalidità anche di una sola clausola contrattuale comporti il venir meno dell'intero negozio. È, viceversa, consentito alle parti convenire una locazione per periodi più lunghi di quello minimo previsto dalla legge, in quanto l'art. 27 considera inderogabile la (sola) durata minima senza porre limiti a quella massima, che rimane pertanto ancorata alla generale disposizione di cui all'art. 1573, secondo la quale sono consentite le locazione sino a trent'anni.

Cassazione civile sez. III  26 aprile 2004 n. 7927

 



 
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