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Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
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Art. 1574 codice civile: Locazione senza determinazione di tempo

Quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa s’intende convenuta:

1) se si tratta di case senza arredamento di mobili o di locali per l’esercizio di una professione, di un’industria o di un commercio, per la durata di un anno, salvi gli usi locali;

2) se si tratta di camere o di appartamenti mobiliati, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurata la pigione;

3) se si tratta di cose mobili, per la durata corrispondente all’unità di tempo a cui è commisurato il corrispettivo;

4) se si tratta di mobili forniti dal locatore per l’arredamento di un fondo urbano, per la durata della locazione del fondo stesso.


Commento

Usi: [v. d. gen. 8].

 

Casa: tale espressione ricomprende sia appartamenti destinati ad uso abitativo, sia quelli destinati a luogo di ritrovo, di culto etc., purché non ad uso produttivo.

 

Locale: si fa riferimento al (—) nel quale verrà svolta un’attività produttiva (es.: uffici).

 

Pigione: canone, somma dovuta come corrispettivo del godimento dell’abitazione concessa in locazione.

 

Scopo della norma è quello di evitare la nullità del contratto per mancata determinazione della durata (quale elemento essenziale), intervenendo con una determinazione legale del termine. Ciò significa che, nelle ipotesi previste, le parti possono stipulare i contratti di locazione senza predeterminare la durata, dato che il termine è indicato dalla legge stessa. Per le locazioni di immobili urbani, la durata dei contratti è regolata, in deroga al codice civile, dalla legislazione speciale. In materia ha profondamente inciso la l. 9-12-1998, n. 431 che ha abrogato il cd. equo canone, introdotto dalla l. 392/1978.

La l. 392/1978 determinava inderogabilmente la durata minima delle locazioni abitative, fissandola in 4 anni, con rinnovo tacito per altri quattro anni, salvo disdetta.

Per le locazioni di immobili urbani destinati ad uso non abitativo (es.: commerciale, professionale), la determinazione del canone era, invece, rimessa alla libera contrattazione tra le parti, mentre la durata minima del rapporto era stabilita in 6 anni (se l’immobile era adibito ad attività industriali, commerciali ed artigianali ovvero ad attività di interesse turistico) e in 9 anni (se l’immobile era destinato ad attività alberghiere).

Riguardo alle locazioni abitative, la l. 431/1998 ha previsto, per i contraenti, la possibilità di seguire due canali alternativi: con il primo canale, quello cd. libero, la durata del contratto dovrà essere di almeno 8 anni (4 + 4) — salvo disdetta, alla prima scadenza, nei casi autorizzati dalla legge — a fronte della libera determinabilità del canone; la scelta del secondo canale, quello cd. amministrato, comporta, invece, una durata meno lunga (3 + 2) in cambio di una minore libertà nella determinazione del canone (che dovrà adeguarsi al contenuto di accordi sindacali stipulati a livello locale dai rappresentanti della proprietà edilizia e dell’inquilinato).

Restano regolate dalle disposizioni del codice civile le locazioni ad uso abitativo per finalità turistiche, secondo quanto disposto dal Codice del turismo (d.lgs. 79/2011).


Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

La disciplina di cui alla l. n. 431 del 1998 trova applicazione per tutte quelle locazioni che soddisfano il bisogno primario della disponibilità di un alloggio, indispensabile per la stessa estrinsecazione della persona umana, e le sole eccezioni sono quelle da essa stessa previste; sicché essa si applica anche alla locazione per abitazione ad uso di seconda casa, caratterizzata dalla protratta permanenza del conduttore per cospicui periodi dell'anno ed anzi dalla tendenziale fruizione dell'immobile secondo le disponibilità del tempo libero di quegli senza uno schema prefissato, in quanto finalizzata a soddisfare esigenze abitative certamente complementari, ma di rango uguale a quelle della prima casa, in quanto relative al tempo libero e quindi al soddisfacimento di interessi e passioni dell'individuo e quindi funzionali al pieno sviluppo della sua personalità. (Conferma App. Torino, sez. IV, 25 febbraio 2008 n. 203).

Cassazione civile sez. III  20 giugno 2011 n. 13483  

 

Con riguardo alla locazione di un immobile ad uso non abitativo diverso da quelli previsti dall'art. 27 l. 17 luglio 1978 n. 392, l'applicabilità della disciplina di cui agli art. 27 ss. della legge medesima deve essere affermata quando, pur in difetto di un rapporto pertinenziale (in senso proprio), risulti un collegamento funzionale di detto immobile con una delle attività contemplate dal citato art. 27, svolta in altro locale di cui il conduttore abbia la disponibilità a qualsiasi titolo (proprietà, locazione con altro locatore, comodato ecc.), e risulti altresì che tale collegamento, ancorché discendente da un'autonoma iniziativa del conduttore, debba considerarsi legittimo, sulla base delle originarie clausole contrattuali, ovvero del successivo comportamento delle parti, quale una cosciente tolleranza del locatore ai sensi dell'art. 80 l. medesima.

Cassazione civile sez. III  13 novembre 2009 n. 24035  

 

In tema di locazione, l'azione del conduttore volta ad ottenere, ai sensi dell'art. 1592 c.c., l'indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata, non può essere proposta prima dell'avvenuta riconsegna del bene locato al locatore (Il giudice applicando tale principio ha ritenuto la domanda riconvenzionale proposta, nel procedimento per convalida di sfratto per finita locazione, dal convenuto-conduttore diretta ad ottenere la condanna dell’attore- locatore al pagamento di un indennizzo per miglioramenti/addizioni eseguiti sulla cosa locata con il consenso del locatore, improponibile).

Tribunale Bolzano  20 marzo 2008

 

L’intera disciplina dell’art. 1574 c.c. in tema di locazione senza determinazione di tempo ha oramai una limitatissima rilevanza, essendo le regole ivi stabilite destinate a trovare applicazione in casi a dir poco residuali, visto che, da tempo e tuttora, praticamente (quasi) tutte le locazioni, o per previsione contrattuale o per l’intervento normativo, hanno una determinata efficacia nel tempo. Per questo, alla locazione senza determinazione di tempo, all’omessa pattuizione del termine finale, supplisce sì, tuttora, in linea di principio, l’art. 1574 c.c., ma in primo luogo per come fu integrato dagli art. 1, 26 e 27 l. n. 392 del 1978.

Tribunale Bari sez. IV  19 febbraio 2008

 

La consegna delle chiavi da parte del conduttore prima della scadenza del contratto di locazione e l’accettazione del locatore equivalgono a risoluzione anticipata del contratto di locazione e contestuale cessazione in capo al conduttore degli obblighi di pagamento del canone, se il locatore non dimostri che la consegna delle chiavi è avvenuta per altre finalità.

Tribunale Bologna sez. II  02 gennaio 2008

 

Va dichiarato risolto per scadenza del termine di durata il contratto di locazione relativo ad immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo. La mancata prova che l’utilizzo del bene a titolo di deposito risulti collegato, in senso spaziale e o funzionale, con una delle attività economico-produttive previste dall'art. 27 l.n. 392 del 1978, implica la non sottoponibilità del contratto in questione alla suddetta legge, pertanto il rapporto resta disciplinato come locazione di deposito, soggetta alla durata determinata di cui all’art. 1574 c.c., il quale prevede che, quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa, se si tratta di casa senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di una industria o di un commercio, debba intendersi convenuta per la durata di un anno, salvi gli usi locali. In Salerno, dove è sito l’immobile, gli usi fissano l’anno locativo dell'1 settembre al 31 agosto, stabilendo al 15 marzo il termine per l’utile disdetta. Va quindi dichiarato risolto per scadenza del termine di durata alla data del 31 agosto 2005 il contratto di locazione corrente tra le parti.

Tribunale Salerno sez. I  13 aprile 2007

 

In materia di locazioni, l'art. 1597 c.c. stabilisce che nell'ipotesi di rinnovazione tacita del contratto di locazione la nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, a tale stregua contemplando un rinvio all'art. 1574, c.c., recante elencazione delle diverse attività cui i locali possono essere adibiti che, essendo esso volto a regolare la durata di ogni specie di locazione, riveste necessariamente carattere non tassativo bensì meramente esemplificativo, ricomprendendo pertanto, al comma 1 n. 1, anche la durata delle locazioni di locali adibiti a deposito.

Cassazione civile sez. III  05 agosto 2002 n. 11701

 

La disposizione dell'art. 1574 comma 1 n. 1 c.c., a norma del quale, quando le parti non hanno determinato la durata della locazione, questa, se si tratta di casa senza arredamento di mobili o di locali per l'esercizio di una professione, di una industria o di un commercio, si intende convenuta per la durata di un anno, salvi gli usi locali, si riferisce tanto agli usi che prevedono una diversa durata del rapporto quanto a quelli che prevedono una diversa scadenza, con la conseguenza che, nel caso di tacita riconduzione di una casa senza arredamento, la nuova scadenza della locazione, che, ove non sia applicabile la legge sull'equo canone, ha la durata prevista dall'art. 1574 c.c., espressamente richiamato dall'art. 1597 dello stesso codice, deve essere determinata in coincidenza con la data della locale scadenza consuetudinaria, ove di essa sia accertata l'esistenza.

Cassazione civile sez. III  21 giugno 1993 n. 6861  

 

 

Esecuzione forzata

Il rinvio contenuto nell'art. 2923, comma 4, c.c. per le ipotesi di detenzione anteriore al pignoramento della cosa locata, alla durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, è limitato al solo termine di efficacia posto dall'art. 1574 c.c., ovvero a quello introdotto dall'art. 1 l. n. 392 del 1978, e non alla complessiva disciplina delle locazioni a tempo indeterminato, onde ogni ulteriore sviluppo del rapporto, in quanto estraneo alla salvezza contenuta nella norma citata, sarebbe "ex se" inopponibile all'acquirente. Ma anche laddove dovesse ritenersi efficace la ulteriore rinnovazione del rapporto che l'art. 3 l. n. 392 del 1978 riconnette al comportamento concludente del locatore, tale vicenda, in quanto successiva al pignoramento, sarebbe comunque inopponibile all'acquirente per effetto del divieto posto dall'art. 560 c.p.c.

Tribunale Napoli  30 gennaio 1997

 

 

Diritti d'autore

Occorre distinguere tra l'uso dell'azienda giornalistica e uso della testata. Infatti, mentre la prima è bene materiale produttivo, tal che la sua locazione (trattandosi di bene produttivo) va correttamente qualificata "affitto", la testata è senz'altro un bene immateriale intrinsecamente improduttivo, sicché il contratto avente ad oggetto l'uso della stessa non può che qualificarsi locazione, con applicazione degli art. 1597 e 1574 c.c. in tema di durata della locazione.

Tribunale Napoli  15 gennaio 1985

 

 

Giornale giornalista

Mentre la testata giornalistica è un bene immateriale e intrinsecamente improduttivo (per cui il contratto avente ad oggetto l'uso della stessa è una locazione di bene mobile), l'azienda connessa all'uso della testata è un bene produttivo (per cui il contratto che prevede la cessione del relativo godimento va qualificato affitto).

Tribunale Napoli  15 gennaio 1985

 



 
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