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Art. 1578 codice civile: Vizi della cosa locata

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.


Commento

Risoluzione: [v. Libro IV, Titolo II, Capo XIV]; Risarcimento danni: [v. 1218].

 

Vizio: [v. 1490] difetto intrinseco alla cosa locata (cioè rinvenibile nelle sue strutture essenziali), con carattere di durata e di non facile eliminazione.

 

Riconoscibilità: si ha quando, in relazione al contenuto, alle circostanze del contratto ovvero alla qualità dei contraenti, una persona di normale diligenza avrebbe potuto rilevare il vizio.

 

Colpa: violazione di regole di normale diligenza, prudenza e perizia da osservare in determinate circostanze. La (—) è grave quando sia ha la violazione, non solo della diligenza del buon padre di famiglia, ma anche di quel minimo di diligenza che, nell’esercizio di un’attività o nell’adempimento di un dovere, tutti dovrebbero avere.

 


Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

In tema di locazione di immobili urbani per uso diverso da quello abitativo, la cosiddetta autoriduzione del canone, vale a dire il pagamento di questo in misura inferiore a quella convenzionalmente stabilita, costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio, anche nell'ipotesi in cui detta autoriduzione sia stata effettuata dal conduttore in riferimento al canone dovuto a norma dell'art. 1578, primo comma, c.c., per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dall'inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata; tale norma, infatti, non da facoltà al conduttore di operare detta autoriduzione, ma solo a domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti (nella specie, il conduttore non aveva pagati dei canoni eccependo di aver dovuto chiuder temporaneamente la propria attività per eseguire lavori sull'immobile e segnatamente per la riparazione dell'impianto elettrico).

Cassazione civile sez. III  17 dicembre 2014 n. 26540  

 

In tema di locazione immobiliare, le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ., in quanto non attengono all'intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l'ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo. Esse, pertanto, configurano molestie di fatto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 cod. civ., con la conseguenza che, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo, mentre, se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento. Rigetta, App. Milano, 25/07/2011

Cassazione civile sez. III  04 novembre 2014 n. 23447  

 

Le immissioni non integrano vizi della cosa locata, non riguardando né la struttura intrinseca dell'immobile né l'interazione dello stesso con l'ambiente che lo circonda. Esse, invero, dipendono dal fatto del terzo perciò, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta di quest'ultimo; se tollerabili non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento (fattispecie relativa all'azione promossa dalla conduttrice di un immobile che adduceva di aver subito vizi dell'immobile, dovuti a gravi, continue e intollerabili immissioni di fumi, odori, rumori, nonché vibrazioni provenienti dal ristorante sottostante).

Cassazione civile sez. III  04 novembre 2014 n. 23447  

 

In tema di locazione, il principio di diritto in forza del quale costituiscono vizi della cosa locata, ai sensi dell’art. 1578 c.c., vizi la cui presenza, senza configurare un inadempimento del locatore alle obbligazioni assunte ai sensi dell’art. 1575 c.c. altera tuttavia l’equilibrio delle prestazioni corrispettive, incidendo sull’idoneità all’uso della cosa stessa e consentendo la risoluzione del contratto ovvero la riduzione del canone – quelli che investono la struttura materiale della cosa, intaccando l’integrità della stessa, in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale; mentre sono sottratti a tale disciplina i guasti o deterioramenti della cosa dovuti alla naturale usura o quegli accadimenti che determinano disagi limitati e transeunti nella utilizzazione del bene.

Tribunale Bari sez. III  09 ottobre 2014

 

La responsabilità del locatore per i danni derivanti dall'esistenza dei vizi sussiste anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa nel caso in cui il locatore poteva conoscere, usando l'ordinaria diligenza, i vizi secondo la disciplina di cui all'art. 1578 c.c.; in particolare, il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell'immobile locato quand'anche tali condizioni siano note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità (fattispecie relativa all'azione promossa dai genitori il cui figlio era deceduto per avvelenamento da ossido di carbonio mentre si trovava nel minuscolo bagno dell'alloggio preso in locazione).

Cassazione civile sez. III  19 settembre 2014 n. 19744  

 

Il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell'immobile locato anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa qualora gli stessi, con l'uso dell'ordinaria diligenza, potessero essere a lui noti; né rileva che tali condizioni abitative fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità. Cassa con rinvio, App. Torino, 11/09/2007

Cassazione civile sez. III  19 settembre 2014 n. 19744  

 

Nella locazione di immobile per uso diverso da quello abitativo, il locatore è inadempiente ove non abbia ottenuto - in presenza di un obbligo specifico contrattualmente assunto - le autorizzazioni o concessioni amministrative che condizionano la regolarità del bene sotto il profilo edilizio (e, in particolare, la sua abitabilità e la sua idoneità all'esercizio di un'attività commerciale), ovvero quando le carenze intrinseche o le caratteristiche proprie del bene locato ostino all'adozione di tali atti e all'esercizio dell'attività del conduttore in conformità all'uso pattuito. Rigetta, App. L'Aquila, 08/04/2008

Cassazione civile sez. III  16 giugno 2014 n. 13651

 

In tema di locazione di immobili urbani, nella categoria delle riparazioni di piccola manutenzione, a carico del conduttore ex articolo 1609 del Cc, non rientrano quelle relative agli impianti interni alla struttura dell'immobile (elettrico, idrico, termico) per l'erogazione dei servizi indispensabili al suo godimento. Il conduttore ha diritto al risarcimento del danno in caso di mancata riparazione della cosa locata, stante l'obbligo del locatore di provvedere alle riparazioni eccedenti la normale manutenzione; quando, poi, dette riparazioni hanno il carattere dell'urgenza, lo stesso conduttore, una volta avvisato il locatore, e nell'inerzia di questi, ha facoltà di provvedere direttamente ai lavori, non essendo richiesta per tale tipo di intervento la preventiva autorizzazione, e non risultando neppure di ostacolo l'eventuale divieto del locatore.

Cassazione civile sez. III  22 maggio 2014 n. 11353  

 

In tema di locazione sussiste in capo al locatore l'obbligazione di consegnare e conservare la cosa in buono stato locativo effettuando tutte le riparazioni necessarie a tal fine. Dalla mancata esecuzione di tale prestazione deriva in capo al locatore una responsabilità di natura contrattuale che prescinde dalla responsabilità, extracontrattuale, eventualmente concorrente del condominio nei confronti del conduttore e dall'eventuale responsabilità del condominio nei confronti del locatore medesimo, qualora i vizi dell'immobile siano la conseguenza della mancata esecuzione di lavori da parte del condominio. Ne deriva la piena legittimazione del conduttore ad agire in via contrattuale nei confronti del locatore sia per richiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore che per richiedere il risarcimento dei danni subiti [nella specie, trattandosi di vizi che incidevano sulla salute dei familiari dell'attore è apparso irrilevante ai fini della risoluzione del contratto la circostanza che i vizi fossero noti o conoscibili dal conduttore al momento della stipula del contratto (ex art. 1580 c.c.) circostanza che invece ha assunto rilevanza ai fini del risarcimento dei danni].

Tribunale Bari sez. III  24 aprile 2014 n. 2039  



 
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