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Art. 1579 codice civile: Limitazioni convenzionali della responsabilità

Il patto con cui si esclude o si limita la responsabilità del locatore per i vizi della cosa non ha effetto se il locatore li ha in mala fede taciuti al conduttore oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento della cosa (1).


Commento

Vizio: [v. 1578].

 

Patto: accordo con cui le parti possono derogare le norme di legge cd. dispositive, cioè quelle norme che regolano un rapporto lasciando le parti libere di regolarlo diversamente, ma sempre nel rispetto dei principi fondamentali dell’ordinamento giuridico.

 

Malafede: consiste nella consapevolezza dell’esistenza dei vizi e nell’intenzione di tenerli celati; nella specie, indica la violazione dell’obbligo, da parte del locatore, di far conoscere al conduttore tutti i vizi occulti, che diminuiscono in modo apprezzabile l’idoneità della cosa locata all’uso pattuito [v. 1150].

 

(1) La clausola limitativa della responsabilità del locatore, perché possa spiegare il suo effetto, deve essere specificamente approvata per iscritto, ai sensi dell’art. 1341, comma 2.


Giurisprudenza annotata

Comunione e condominio

Le clausole contrattuali di gradimento del bene locato e di accollo da parte del conduttore di ogni onere di adattamento all'uso pattuito non possono operare quando i vizi definitivamente riscontrati nel bene oggetto di locazione siano stati in mala fede taciuti al conduttore ovvero siano tali da renderlo inidoneo a quel medesimo uso. (Fattispecie nella quale la S.C. ha confermato la sentenza di merito, sul presupposto che la stessa aveva accertato che, nel corso delle trattative che avevano condotto alla stipula della locazione, il locatore aveva offerto alla controparte una rappresentazione delle caratteristiche dell'immobile diversa da quella reale, mostrando una planimetria che indicava lo scarico del wc dotato di collegamento alla pubblica fognatura ed un'altezza del locale wc conforme a quella richiesta dal regolamento comunale).

Cassazione civile sez. III  28 agosto 2013 n. 19806  

 

 

Locazione e condominio

Non è ravvisabile la responsabilità del locatore qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ragione dell'inosservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale, sopravvenuta alla costruzione dell'immobile e con effetti non retroattivi, laddove non sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la normativa tecnica in questione (nella specie d.m. lavori pubblici 16 gennaio 1996) o, comunque, richiedente la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere nei medesimi.

Cassazione civile sez. III  09 giugno 2010 n. 13841  

 

In tema di locazione, non può ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti ai sensi dell'art. 1576 c.c. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all'osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al d.m. lavori pubblici 9 gennaio 1996, in G.U. 5 febbraio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, accertarsi preventivamente che quell'attività (nella specie, agenzia di assicurazioni) sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva rigettato l'azione di risoluzione proposta dalla conduttrice per il sopravvenuto crollo del pavimento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati).

Cassazione civile sez. III  09 giugno 2010 n. 13841  

 

Il locatore di un immobile, da adibire ad ufficio di un’agenzia di assicurazione, non può essere ritenuto responsabile per la non conformità dei locali alle "norme tecniche relative ai criteri generali per la verifica di sicurezza delle costruzioni e dei carichi e sovraccarichi" che sono state dettate dal d.m. 5 febbraio 1996, in epoca successiva alla data di costruzione dell'immobile locato, con effetti non retroattivi, con riferimento alla fattispecie di un crollo del pavimento, verificatosi in occasione dei lavori della conduttrice di ristrutturazione e di sostituzione del pavimento di un fabbricato risalente agli anni trenta.

Cassazione civile sez. III  09 giugno 2010 n. 13841  

 

In tema di locazione di immobile adibito ad uso diverso, nel caso in cui il conduttore abbia in contratto riconosciuto il bene locato idoneo all'uso pattuito e abbia esonerato il locatore da ogni inadempienza, é irrilevante la sussistenza di vizi conosciuti o conoscibili da parte dello stesso conduttore. Conseguentemente, in tal caso, deve escludersi la risoluzione del contratto, essendo, in base alla relativa valida clausola contrattuale, rimessa alla diligenza del conduttore la constatazione dei detti vizi e all'autonomia delle parti la valutazione dei vizi che non rendono impossibile il godimento del bene, non potendosi escludere che il conduttore ritenga di realizzare i suoi interessi assumendosi il rischio economico dell'eventuale riduzione dell'uso pattuito ovvero accollandosi l'onere delle spese necessarie per adeguare l'immobile locato all'uso convenuto, in cambio di un canone inferiore rispetto a quello richiesto in condizioni di perfetta idoneità del bene al predetto uso.

Cassazione civile sez. III  31 marzo 2008 n. 8303  

 

In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente ex art. 36 della legge n. 392 del 1978 alla cessione d'azienda, al cessionario non è consentito l'esercizio dell'azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall'art. 1578 c.c. per l'ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l'applicabilità dell'art. 1578, e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore, e conseguentemente non si applica neppure l'art. 1579 c.c., concernente la deroga pattizia con la quale si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa .

Cassazione civile sez. III  07 maggio 2007 n. 10298  

 

In tema di locazione d'immobili ad uso diverso da abitazione, diversamente che per le autorizzazioni amministrative (come l'iscrizione alla Camera di commercio) ovvero di quelle di pubblica sicurezza necessarie all'esercizio di specifiche attività (o per poter adibire i locali a pubblici spettacoli), incombe - salvo patto contrario - sul locatore l'obbligo di curare l'ottenimento del certificato di abitabilità, posto a tutela delle esigenze igieniche e sanitarie nonché degli interessi urbanistici - richiedenti l'accertamento pubblico della sussistenza delle condizioni di salubrità, stabilità e sicurezza dell'edificio, attestante l'idoneità dell'immobile ad essere "abitato" e più generalmente ad essere frequentato dalle persone fisiche - la cui mancanza determina non già la nullità del contratto per illiceità dell'oggetto o per aliud pro alio, bensì una situazione d'inadempimento, in ragione dell'iniziale inettitudine della cosa a soddisfare l'interesse del conduttore, che, in quanto nota alle parti, non preclude la negoziazione dell'immobile, ma, ove l'inadempimento divenga definitivo per essere il relativo rilascio definitivamente negato, consente il ricorso ai rimedi della risoluzione del contratto e del risarcimento del danno.

Cassazione civile sez. III  11 aprile 2006 n. 8409

 

In relazione alla disciplina dell'art. 1579 c.c., che circoscrive l'inefficacia della clausola limitativa della responsabilità del locatore alle ipotesi in cui i vizi della cosa siano stati taciuti in mala fede dal locatore o ne rendano impossibile il godimento, è da ritenersi valida la rinuncia del conduttore alla garanzia per vizi ignorati senza colpa dal locatore, e ciò anche quando i vizi abbiano a manifestarsi soltanto successivamente alla consegna della cosa. Nella specie la SC, ha formulato il principio di cui sopra, in relazione ad una ipotesi in cui il giudice di merito aveva ritenuto operativa la clausola in un caso in cui il mancato temporaneo godimento era stato dovuto all'esecuzione di opere di riparazione determinate dal crollo del solaio di divisione con il sottostante cantinato per difetti che, al momento della consegna del bene, non potevano essere accertati con l'ordinaria diligenza.

Cassazione civile sez. III  18 novembre 2002 n. 16220  



 
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