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Art. 1580 codice civile: Cose pericolose per la salute

Se i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti (1), il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto (2), anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia (3).


Commento

Vizi: [v. 1578]; Risoluzione: [v. Libro IV, Titolo II, Capo XIV].

 

Serio pericolo: con tale locuzione il legislatore ha inteso fare riferimento alla probabilità che dai vizi della cosa derivi una grave lesione per la salute di determinati soggetti.

 

Salute: nella specie, il termine individua il concetto di incolumità personale con riferimento a malattie o infortuni che possono colpire il conduttore o i familiari o i dipendenti per l’uso non solo delle case di abitazione, ma anche di qualsiasi bene immobile destinato ad uso diverso (ufficio insalubre, negozio pericolante), e di cosa mobile (automobile difettosa).

 

Rinunzia: atto con il quale un soggetto si disfa (dismette) di un proprio diritto, senza però trasferirlo ad altri. Nella specie, la (—) ha per oggetto il diritto di avvalersi della garanzia per i vizi di cui agli artt. 1578, 1579, 1580, 1581.

 

(1) Il riferimento all’intero gruppo dei conviventi («familiari e dipendenti») dimostra chiaramente che il legislatore ha cercato di dare un autonomo rilievo ai problemi collegati all’abitazione familiare.

 

(2) Il soggetto abilitato ad agire in giudizio ai fini della risoluzione [v. 1453] (legittimato attivo) sarà solo il conduttore, esclusi i suoi familiari e conviventi.

 

(3) Dalla norma si deduce l’inefficacia della clausola di rinunzia a far valere i vizi (sia pur noti) della cosa, qualora i vizi stessi espongano «a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari e dipendenti». In tal caso, quindi, la rinunzia non ha alcun valore e può farsi luogo a risoluzione del contratto, anche se i vizi erano noti al conduttore.

 

Scopo della norma, prevista soprattutto in funzione della locazione ad uso abitativo, è quello di rafforzare la garanzia per i vizi cui è tenuto il locatore, dando particolare rilevanza alla tutela della salute dei componenti il gruppo dei conviventi, in ossequio, altresì, al rilievo costituzionale di tale fondamentale diritto.

 


Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

Il locatore è tenuto a risarcire il danno alla salute subito dal conduttore in conseguenza delle condizioni abitative dell'immobile locato anche in relazione a vizi preesistenti la consegna ma manifestatisi successivamente ad essa qualora gli stessi, con l'uso dell'ordinaria diligenza, potessero essere a lui noti; né rileva che tali condizioni abitative fossero note al conduttore al momento della conclusione del contratto, in quanto la tutela del diritto alla salute prevale su qualsiasi patto interprivato di esclusione o limitazione della responsabilità. Cassa con rinvio, App. Torino, 11/09/2007

Cassazione civile sez. III  19 settembre 2014 n. 19744  

 

In tema di locazione sussiste in capo al locatore l'obbligazione di consegnare e conservare la cosa in buono stato locativo effettuando tutte le riparazioni necessarie a tal fine. Dalla mancata esecuzione di tale prestazione deriva in capo al locatore una responsabilità di natura contrattuale che prescinde dalla responsabilità, extracontrattuale, eventualmente concorrente del condominio nei confronti del conduttore e dall'eventuale responsabilità del condominio nei confronti del locatore medesimo, qualora i vizi dell'immobile siano la conseguenza della mancata esecuzione di lavori da parte del condominio. Ne deriva la piena legittimazione del conduttore ad agire in via contrattuale nei confronti del locatore sia per richiedere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del locatore che per richiedere il risarcimento dei danni subiti [nella specie, trattandosi di vizi che incidevano sulla salute dei familiari dell'attore è apparso irrilevante ai fini della risoluzione del contratto la circostanza che i vizi fossero noti o conoscibili dal conduttore al momento della stipula del contratto (ex art. 1580 c.c.) circostanza che invece ha assunto rilevanza ai fini del risarcimento dei danni].

Tribunale Bari sez. III  24 aprile 2014 n. 2039  

 

Non è ravvisabile la responsabilità del locatore qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ragione dell'inosservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale, sopravvenuta alla costruzione dell'immobile e con effetti non retroattivi, laddove non sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la normativa tecnica in questione (nella specie d.m. lavori pubblici 16 gennaio 1996) o, comunque, richiedente la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere nei medesimi.

Cassazione civile sez. III  09 giugno 2010 n. 13841

 

In tema di locazione, non può ravvisarsi la responsabilità del locatore, in relazione agli obblighi sullo stesso incombenti ai sensi dell'art. 1576 c.c. ed avuto riguardo al successivo art. 1578, qualora il conduttore invochi la risoluzione del contratto per inidoneità dei locali alla destinazione di uffici aperti al pubblico in ordine all'osservanza di particolari regole tecniche previste da una normativa speciale senza che sia stata prevista in contratto alcuna clausola diretta appositamente a rendere operante tra le parti la suddetta normativa (nella specie riconducibile al d.m. lavori pubblici 9 gennaio 1996, in G.U. 5 febbraio 1996) o, comunque, riguardante la sussistenza di determinate caratteristiche tecniche dei locali in relazione all'attività da svolgere al loro interno. Infatti, in tal caso, è onere della parte conduttrice, consapevole del tipo di attività da esercitare nei locali e quindi del relativi sovraccarichi, accertarsi preventivamente che quell'attività (nella specie, agenzia di assicurazioni) sia compatibile con le strutture dell'edificio ovvero pretendere in contratto specifiche garanzie in proposito dal locatore. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, che aveva rigettato l'azione di risoluzione proposta dalla conduttrice per il sopravvenuto crollo del pavimento dei locali concessi in locazione durante un intervento di ristrutturazione, senza che in contratto fosse stata specificamente approvata una clausola nei termini innanzi specificati).

Cassazione civile sez. III  09 giugno 2010 n. 13841  

 

Il locatore di un immobile, da adibire ad ufficio di un’agenzia di assicurazione, non può essere ritenuto responsabile per la non conformità dei locali alle "norme tecniche relative ai criteri generali per la verifica di sicurezza delle costruzioni e dei carichi e sovraccarichi" che sono state dettate dal d.m. 5 febbraio 1996, in epoca successiva alla data di costruzione dell'immobile locato, con effetti non retroattivi, con riferimento alla fattispecie di un crollo del pavimento, verificatosi in occasione dei lavori della conduttrice di ristrutturazione e di sostituzione del pavimento di un fabbricato risalente agli anni trenta.

Cassazione civile sez. III  09 giugno 2010 n. 13841  

 

L'"exceptio non rite adimpleti contractus", quale espressione del principio di autotutela di cui all'art. 1460 c.c., è applicabile anche al rapporto locatizio e, in applicazione analogica dell'art. 1584 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede, da accertare attraverso la comparazione dei comportamenti delle parti che è riservata insindacabilmente al giudice del merito (nella specie, è stata tuttavia confermata la risoluzione contrattuale per l'incidenza causale nell'equilibrio del rapporto dell'autoriduzione del canone da parte del conduttore, che continuava a godere dell'immobile locato, nonostante i vizi lamentati, in assenza, peraltro, di una contrazione dell'attività commerciale esercitata nei locali e considerata l'esclusione della gravità del fatto dei locatori). (Conferma App. Venezia 6 febbraio 2006).

Cassazione civile sez. III  08 gennaio 2010 n. 74

 

Nel corso di un giudizio volto ad accertare l’inadempimento del locatore nell’ambito di un rapporto locatizio, ad uso abitativo, si pone all’evidenza che a carico del locatore vi è l’obbligo di mantenere la cosa locata in stato da servire all’uso convenuto e di eseguire durante la locazione tutte le riparazioni all’uopo necessarie, come si evince dalle disposizioni degli art. 1575, n. 2 e 1576 c.c. Pertanto, in base all’art. 1580 c.c., i vizi della cosa o di parte notevole di essa espongono a serio pericolo la salute del conduttore o dei suoi familiari o dipendenti, il conduttore può ottenere la risoluzione del contratto, anche se i vizi gli erano noti, nonostante qualunque rinunzia.

Tribunale Trani  08 ottobre 2007



 
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