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Art. 1582 codice civile: Divieto d’innovazione

Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che diminuiscano il godimento da parte del conduttore (1) (2).


Commento

Innovazioni: mutamento di uno stato di fatto; nella specie, trattasi di ogni modificazione che incida sulla misura e sull’entità del godimento pattuito. A tal fine bisogna aver riguardo allo stato della cosa al momento della stipulazione del contratto.

 

(1) La norma consente implicitamente al locatore quelle innovazioni la cui esecuzione non è di nessun pregiudizio per il godimento del conduttore.

 

(2) In caso di violazione del divieto di innovazione, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto [v. Libro IV, Titolo II, Capo XIV; 1453] o la riduzione in pristino (cioè ristabilire la situazione precedente) a spese del locatore [v. 2933]; può anche agire con l’azione di reintegrazione [v. 1168], ove ne ricorrano gli estremi.

 


Giurisprudenza annotata

Obbligazioni e contratti

È contraria a buona fede, nel caso di inadempimento non grave del locatore, l'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. proposta - solo in occasione del giudizio promosso dall'altra parte e non durante l'esecuzione del contratto - dal conduttore il quale, in presenza di vizi della cosa, abbia continuato a godere dell'immobile senza procedere al pagamento del canone. In tal caso, infatti, è legittima solo una riduzione del canone proporzionata al mancato godimento, facendo applicazione analogica della disposizione di cui all'art. 1582 c.c. (Nella specie, il Trib. ha quindi respinto l'eccezione di inadempimento contraria a buona fede, sia in quanto la stessa veniva sollevata dal conduttore solo in sede di opposizione all'intimazione della convalida di sfratto, sia perché il preteso inadempimento della locatrice doveva ritenersi non grave, posto che la conduttrice aveva continuato ad occupare il capannone esercitandovi la propria attività).

Tribunale Monza sez. II  06 maggio 2013 n. 1011  

 

 

Locazione di cose

Qualora l'installazione del servizio di riscaldamento in un edificio in condominio risulti, in relazione alle caratteristiche ed alla situazione logistica dell'immobile, non gravosa nè voluttuaria, tale innovazione, se approvata nei modi prescritti, è vincolante per tutti i condomini, con la conseguenza che, nell'ipotesi di un locale dato in locazione, come il proprietario-locatore è tenuto a sostenere pro quota le spese di impianto, parimenti il conduttore non può sottrarsi (trattandosi di innovazione lecita ex art. 1582 c.c.) al pagamento delle spese di esercizio fin dal momento dell'attuazione del servizio stesso, ancorché questo sia stato introdotto nel corso della locazione, essendo l'aumento degli oneri accessori conseguente all'applicazione dell'art. 9 l. 27 luglio 1978 n. 392, senza alterazione del rapporto sinallagmatico, posto che a fronte di una maggiore spesa per il conduttore vi è un obiettivo miglioramento delle condizioni di utilizzabilità del bene.

Cassazione civile sez. III  24 giugno 1993 n. 7001  

 

Non costituiscono violazione del contenuto tipico delle obbligazioni del locatore di cui agli art. 1575 n. 2 e 1582 c.c., salva espressa pattuizione, quei comportamenti che non abbiano ad oggetto la cosa locata e non ne mutino lo stato di fatto esistente al momento della stipulazione del contratto (nella specie, non è stata ritenuta contrastante con detti obblighi la cessazione da parte del locatore - casa di cura privata - della propria attività imprenditoriale, dalla quale il conduttore di alcuni locali - siti all'interno del complesso e adibiti a laboratorio di esami specialistici - traeva indiretto vantaggio).

Cassazione civile sez. III  10 ottobre 1992 n. 11093  

 

L'innovazione pregiudizievole per il godimento della cosa locata, vietata al locatore dall'art. 1582 c.c., è solo quella che viene posta in essere attraverso un mutamento dello stato di fatto con riferimento al quale sia ipotizzabile un divieto di modificazione che trovi la sua origine nel contenuto tipico delle obbligazioni contratte dal locatore secondo lo schema negoziale delineato dalla legge o per effetto di specifica clausola contrattuale; pertanto, non può essere inquadrata nella fattispecie indicata dall'art. 1582 c.c., ancorché idonea ad influire sull'utilità che il conduttore può trarre dalla cosa locata, l'innovazione consistente nella cessazione di un'attività, in senso lato, imprenditoriale del locatore, la cui prosecuzione, inerendo la libertà di iniziativa economica di una delle parti, non rientra nello schema tipico della locazione ma può entrare a fare parte del sinallagma contrattuale solo nell'ipotesi di espressa previsione.

Cassazione civile sez. III  10 ottobre 1992 n. 11093  

 

La trasformazione a verde della superficie condominiale, effettuata nel corso di svolgimento del rapporto locatizio anche senza il consenso del conduttore dà diritto all'adeguamento del canone in quanto l'art. 25 della l. 27 luglio 1978 n. 392, coordinato con l'art. 1582 c.c., dispone - al fine di assicurare la continua corrispondenza tra la misura del canone e il godimento dell'immobile ed allo scopo di incentivare il proprietario ad eseguire interventi per ovviare al degrado del patrimonio edilizio - che ciascuna delle parti, e quindi anche il locatore, può chiedere, in ogni momento del rapporto contrattuale, l'adeguamento del canone in relazione al mutamento della superficie convenzionale.

Cassazione civile sez. III  14 dicembre 1985 n. 6345  

 

In tema di determinazione dell'equo canone e con specifico riferimento all'elemento della superficie condominiale a verde, tenuto conto del disposto dell'art. 25 della legge n. 392 del 1978 - che esige la continua corrispondenza tra godimento dell'immobile e misura dell'equo canone, con conseguente suo "adeguamento" (in aumento o in diminuzione) ove si verifichino mutamenti della superficie convenzionale - nonché della finalità della richiamata legge di favorire ed incentivare la destinazione a verde delle superfici condominiali scoperte, il locatore ha diritto all'adeguamento del canone, a seguito della trasformazione a verde di una superficie condominiale scoperta attuata nel corso di svolgimento del rapporto locatizio, anche se il conduttore non sia stato interpellato in ordine a tale trasformazione od alla stessa non abbia aderito.

Cassazione civile sez. III  14 dicembre 1985 n. 6345  

 

I familiari conviventi con il conduttore di un immobile, pur venendo a beneficiare, con l'implicito consenso del locatore, del godimento del bene locato, non sono parti del rapporto contrattuale con il locatore stesso, e, pertanto, non assumono la contitolarità dei diritti e dei doveri ad esso inerenti. Ne consegue che le azioni contrattuali di esatto adempimento, al pari di quelle di risoluzione o di responsabilità risarcitoria per inadempimento, spettano unicamente al conduttore, anche quando traggano origine da fatti o situazioni che abbiano inciso su interessi propri dei componenti del suo nucleo familiare, salva restando per questi ultimi la esperibilità dell'azione aquiliana, in relazione ai danni che subiscano per effetto della violazione da parte del locatore (come da parte dei terzi in genere) del precetto del neminem laedere.

Cassazione civile sez. III  19 febbraio 1985 n. 1454  



 
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