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Art. 1583 codice civile: Mancato godimento per riparazioni urgenti

Se nel corso della locazione la cosa abbisogna di riparazioni che non possono differirsi fino al termine del contratto (1), il conduttore deve tollerarle anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata.


Commento

(1) La riparazione indifferibile non differisce da quella urgente di cui all’art. 1577, comma 2.

 

La norma, di scarsa applicazione pratica, è diretta a tutelare l’interesse del locatore alla conservazione della cosa locata, nei limiti di una privazione parziale del godimento del conduttore (in caso di privazione totale del godimento, il conduttore può chiedere la risoluzione del contratto [v. 1453]). Tale articolo è strettamente collegato al successivo art. 1584.


Giurisprudenza annotata

Incolumità pubblica

La contravvenzione di omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina configura un reato proprio che può essere commesso soltanto dal proprietario dell'edificio o dal non proprietario che, per legge o per convenzione, sia obbligato alla conservazione o alla vigilanza del medesimo, sicché non ne risponde il conduttore dell'appartamento sito nell'edificio in disfacimento. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto irrilevante, ai fini dell'esclusione della responsabilità penale del locatore, che il conduttore si fosse offerto di eseguire i lavori necessari alla riattazione dell'immobile ancorché a spese del proprietario).

Cassazione penale sez. IV  17 ottobre 2012 n. 4493

 

L'illecito di omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina configura un reato proprio che può essere commesso soltanto dal proprietario dell'edificio o dal non proprietario che, per legge o per convenzione, sia obbligato alla conservazione o alla vigilanza del medesimo. Ne consegue che il conduttore dell'appartamento sito nell'edificio non è destinatario, in quanto tale, del precetto di cui al citato articolo, atteso che, a norma dell'art. 1576 c.c., tutte le riparazioni necessarie per il mantenimento della cosa locata sono a carico del locatore e non già del conduttore e che costui ha solo l'onere, secondo quanto dispone l'art. 1583 stesso codice, di non opporsi alla loro esecuzione.

Cassazione penale sez. IV  17 ottobre 2012 n. 4493  

 

 

Responsabilità civile

In tema di danni prodotti dalla struttura originaria della cosa locata, avendo il locatore l'obbligo, imposto dall'art. 1575 c.c., di consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione e di conservarla in condizioni che la rendano idonea all'uso convenuto, grava sul locatore la relativa responsabilità per custodia (cfr. Cass. 10389/05). Né gli asseriti specifici profili di responsabilità contrattuale consistenti nella violazione da parte del conduttore all'obbligo di provvedere alla manutenzione dell'immobile locato (c.c., art. 1576 e 1609) ed a quello di consentire al locatore l'accesso per la realizzazione delle riparazioni necessario (c.c., art. 1583) valgono ad escludere la responsabilità diretta del proprietario per i danni cagionati a terzi, né a consentire una condanna del conduttore, in solido con il proprietario, al risarcimento degli anzidetti danni.

Tribunale Milano sez. X  10 aprile 2008 n. 4943  

 

È da escludere la responsabilità per custodia del conduttore con riferimento ad impianti idrici o sanitari siti all'interno delle strutture murarie, trattandosi di strutture non accessibili al controllo e non suscettibili di interventi da parte del conduttore (cfr. Cass. 5780/97).

Tribunale Milano sez. X  10 aprile 2008 n. 4943  

 

Per la responsabilità del proprietario per i danni a terzi derivanti dall'immobile concesso in locazione, la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa e quindi la disponibilità giuridica e materiale della stessa, con il conseguente potere-dovere di intervento sulla cosa al fine di prevenire il prodursi di eventi dannosi, nel caso di locazione dell'immobile, situazione che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze al conduttore, pur configurandosi di norma in capo a quest'ultimo l'obbligo di custodia del bene locato e la conseguente responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c. per i danni causati a terzi dalla cosa locata, rimane, tuttavia, a carico del proprietario la responsabilità per i danni provocati dalle strutture murane e dagli impianti ad esse inglobati, dei quali il locatore conserva la disponibilità giuridica e quindi la custodia (cfr., Cass. sez. un., 12019/91 e da ultimo Cass. 2422/04; Cass. 16231/05).

Tribunale Milano sez. X  10 aprile 2008 n. 4943  

 

 

Possesso

Il conduttore che perda il godimento dell'immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde anche la detenzione dell'immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti la restituzione dell'immobile (in applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva escluso l'arbitrarietà della condotta del conduttore, che, avendo dovuto consegnare le chiavi dell'immobile all'amministratore dello stabile per l'esecuzione di lavori di riparazione delle parti comuni, ne aveva ottenuto la riconsegna al termine dei lavori).

Cassazione civile sez. III  08 luglio 2010 n. 16136  

 

 

Locazione di cose

Per la responsabilità del proprietario per i danni a terzi derivanti dall'immobile concesso in locazione, la sussistenza del rapporto di custodia con la cosa che ha dato luogo all'evento lesivo, rapporto che postula l'effettivo potere sulla cosa e quindi la disponibilità giuridica e materiale della stessa, con il conseguente potere-dovere di intervento sulla cosa al fine di prevenire il prodursi di eventi dannosi, nel caso di locazione dell'immobile, situazione che comporta il trasferimento della disponibilità della cosa locata e delle sue pertinenze al conduttore, pur configurandosi di norma in capo a quest'ultimo l'obbligo di custodia del bene locato e la conseguente responsabilità ai sensi dell'art. 2051 c.c. per i danni causati a terzi dalla cosa locata, rimane, tuttavia, a carico del proprietario la responsabilità per i danni provocati dalle strutture murane e dagli impianti ad esse inglobati, dei quali il locatore conserva la disponibilità giuridica e quindi la custodia (cfr., Cass. sez. un., 12019/91 e da ultimo Cass. 2422/04; Cass. 16231/05).

Tribunale Milano sez. X  10 aprile 2008 n. 4943  

 

Il mancato pagamento del canone da parte del conduttore implica la risoluzione del contratto per inadempimento. Nel caso di riparazioni improcrastinabili eseguite dal locatore su ordine del Comune, l’impossibilità della prestazione del locatore non determina lo scioglimento del contratto, spettando al conduttore la manifestazione di un interesse contrario alla prosecuzione del rapporto. Ne consegue, in caso contrario, l’obbligo di pagamento del canone a carico del conduttore, pena risoluzione per inadempimento.

Tribunale Salerno  03 marzo 2006

 



 
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