codice-civile
Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
L'autore
 


Leggi tutti gli articoli dell'autore

 

Art. precedente Art. successivo
 

Art. 1584 codice civile: Diritti del conduttore in caso di riparazioni

Se l’esecuzione delle riparazioni si protrae per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all’intera durata delle riparazioni stesse e all’entità del mancato godimento (1).

Indipendentemente dalla sua durata, se l’esecuzione delle riparazioni rende inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l’alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore può ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto (2).


Commento

Conduttore: [v. 1575]; Corrispettivo: [v. 1571].

 

(1) La riduzione del corrispettivo deve essere quantificata dal giudice.

 

(2) Trattasi di una particolare ipotesi di risoluzione per impossibilità sopravvenuta parziale.

 

La norma, collegata con gli artt. 1576 e 1583 (nell’ottica di una privazione parziale o temporanea del godimento), è dettata a tutela dell’interesse del conduttore.

 


Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio "inadimplenti non est adimplendum", la sospensione della controprestazione è legittima soltanto se è conforme a lealtà e buona fede, con la conseguenza che il conduttore, qualora abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto lo stesso presentasse vizi sopravvenuti non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica del disposto dell'art. 1584 c.c., ovvero la richiesta di risoluzione del contratto per sopravvenuta carenza di interesse.

Tribunale Milano sez. XIII  11 febbraio 2014 n. 2005  

 

Ai sensi dell’art. 1460 c.c., la sospensione parziale o totale del pagamento del canone da parte del conduttore può essere legittimata quando viene completamente a mancare la prestazione di controparte, ovvero nell’ipotesi di inesatto adempimento, purché essa appaia giustificata in relazione all’oggettiva proporzione dei relativi inadempimenti, commisurata all’intero equilibrio del contratto e all’obbligo di comportarsi secondo buona fede; pertanto, nel caso in cui il conduttore abbia potuto godere dell’immobile, sebbene non pienamente a causa dei vizi della cosa imputabili al locatore, non è giustificabile il suo rifiuto di prestare l’intero canone, potendo al più ammettersi una riduzione dello stesso, proporzionale all’entità del mancato godimento, in analogia con quanto previsto dall’art. 1584 c.c. (Nella specie, il tribunale ha qualificato come grave inadempimento il mancato pagamento della convenuta, posto che la”res locata” è risultata idonea all’uso, essendo stata solo parzialmente inservibile durante i lavori per un tempo molto limitato).

Tribunale Salerno sez. I  22 ottobre 2012 n. 2207

 

Il conduttore di un immobile non può astenersi dal versare il canone, ovvero ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, quand'anche tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore. La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti. Inoltre, secondo il principio inadimplenti non est adimplendum, la sospensione della controprestazione è legittima solo se conforme a lealtà e buona fede.

Cassazione civile sez. VI  23 giugno 2011 n. 13887  

 

L'art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.

Cassazione civile sez. III  17 dicembre 2010 n. 25644  

 

L'art. 1460 c.c. postula la proporzionalità dei rispettivi inadempimenti, da valutarsi non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione all'oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede. Da ciò consegue che, ove il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, per quanto questo presentasse dei vizi, non può sospendere l'intera sua prestazione consistente nel pagamento del canone di locazione, perché così mancherebbe la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, potendo giustificarsi soltanto una riduzione del canone proporzionata all'entità del mancato godimento, in applicazione analogica dei principi dettati dall'art. 1584 c.c.

Tribunale Roma sez. VI  20 aprile 2010 n. 9450

 

L'"exceptio non rite adimpleti contractus", quale espressione del principio di autotutela di cui all'art. 1460 c.c., è applicabile anche al rapporto locatizio e, in applicazione analogica dell'art. 1584 c.c., postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, da valutare non in rapporto alla rappresentazione soggettiva che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto e alla buona fede, da accertare attraverso la comparazione dei comportamenti delle parti che è riservata insindacabilmente al giudice del merito (nella specie, è stata tuttavia confermata la risoluzione contrattuale per l'incidenza causale nell'equilibrio del rapporto dell'autoriduzione del canone da parte del conduttore, che continuava a godere dell'immobile locato, nonostante i vizi lamentati, in assenza, peraltro, di una contrazione dell'attività commerciale esercitata nei locali e considerata l'esclusione della gravità del fatto dei locatori). (Conferma App. Venezia 6 febbraio 2006).

Cassazione civile sez. III  08 gennaio 2010 n. 74  

 

 

Possesso

Il conduttore che perda il godimento dell'immobile durante il periodo in cui il proprietario debba eseguire delle riparazioni, non perde anche la detenzione dell'immobile stesso sino a quando non sia stata pronunciata la risoluzione del contratto di locazione e può pertanto proporre azione di spoglio contro il proprietario che, a lavori eseguiti, rifiuti la restituzione dell'immobile (in applicazione di tale principio, la S.C. ha confermato la sentenza impugnata, la quale aveva escluso l'arbitrarietà della condotta del conduttore, che, avendo dovuto consegnare le chiavi dell'immobile all'amministratore dello stabile per l'esecuzione di lavori di riparazione delle parti comuni, ne aveva ottenuto la riconsegna al termine dei lavori).

Cassazione civile sez. III  08 luglio 2010 n. 16136



 
Art. precedente Art. successivo
 

 
Vuoi restare aggiornato su questo argomento?
Segui la nostra redazione anche su Facebook, Google + e Twitter. Iscriviti alla newsletter

 

 

© Riproduzione riservata

 
 
Commenti