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Art. 1585 codice civile: Garanzia per molestie

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (1) (2).

Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti (3), salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (4).


Commento

Molestia: qualunque comportamento che rechi turbativa al pacifico godimento della cosa locata; si tratta, cioè, di attentati al godimento portati da terzi.

 

Terzi: soggetti estranei al rapporto contrattuale di locazione (intercorrente tra locatore e conduttore).

 

Diritti: nella specie, trattasi di qualsiasi diritto reale o personale sulla cosa (proprietà, usufrutto, uso, abitazione, deposito, comodato etc. [v. 832 ss.]).

 

(1) Il comma 1 prende in considerazione le cd. molestie di diritto, sancendo per esse un obbligo di garanzia del locatore. Tali molestie possono consistere in comportamenti materiali con cui il molestante afferma una preminente posizione di diritto (ed in tal caso si impone la responsabilità del locatore ex art. 1585, comma 1), oppure attraverso un’azione giudiziaria nei confronti del conduttore (ed in tal caso il locatore è tenuto ad assumere la lite ex art. 1586, comma 2).

 

(2) L’obbligo di garanzia del locatore si sostanzia in un suo intervento diretto a proteggere (e quindi a conservare inalterata) quella situazione che il terzo ha modificato.

Tale intervento può concretizzarsi o nell’esercizio dell’azione di manutenzione [v. 1170] e delle azioni di nunciazione [v. 1171, 1172] (per l’esercizio delle quali il conduttore, quale detentore qualificato e non possessore, non è abilitato), oppure nell’assumere la lite qualora il conduttore sia chiamato nel processo [v. 15862].

 

(3) Trattasi in tal caso delle cd. molestie di fatto, cioè comportamenti illegittimi posti in essere da soggetti estranei al rapporto di locazione. Tra le ipotesi particolari di molestie di fatto possono evidenziarsi: occupazione abusiva da parte di terzi, impedimenti attuati dal coinquilino non basati su pretese di diritto, infiltrazione di acqua proveniente dall’edificio confinante. In tali casi, il conduttore non è garantito dal locatore, ma può agire direttamente contro il terzo molestante.

 

(4) Il conduttore può agire sia con l’azione di risarcimento dei danni [v. 2043] sia con l’azione di reintegrazione [v. 1168] (al contrario, non è autorizzato ad agire con l’azione di manutenzione di cui all’art. 1170, in quanto riveste la qualità di detentore qualificato e non di possessore [v. 1141]).

 


Giurisprudenza annotata

Locazione di cose

In tema di locazione immobiliare, le immissioni derivanti da immobili vicini non sono idonee ad integrare vizio della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 cod. civ., in quanto non attengono all'intrinseca struttura della cosa medesima né alla sua interazione con l'ambiente circostante, ma dipendono dal fatto del terzo. Esse, pertanto, configurano molestie di fatto, ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 cod. civ., con la conseguenza che, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta del terzo, mentre, se tollerabili, non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento. Rigetta, App. Milano, 25/07/2011

Cassazione civile sez. III  04 novembre 2014 n. 23447

 

Le immissioni non integrano vizi della cosa locata, non riguardando né la struttura intrinseca dell'immobile né l'interazione dello stesso con l'ambiente che lo circonda. Esse, invero, dipendono dal fatto del terzo perciò, se intollerabili, sono interamente ascrivibili alla condotta di quest'ultimo; se tollerabili non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento (fattispecie relativa all'azione promossa dalla conduttrice di un immobile che adduceva di aver subito vizi dell'immobile, dovuti a gravi, continue e intollerabili immissioni di fumi, odori, rumori, nonché vibrazioni provenienti dal ristorante sottostante).

Cassazione civile sez. III  04 novembre 2014 n. 23447  

 

I gravi motivi che consentono il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi degli artt. 4 e 27 della legge 27 luglio 1978, n. 392, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendere oltremodo gravosa la sua prosecuzione, potendo consistere anche in molestie di fatto da parte di un terzo, in presenza delle quali il conduttore ha unicamente la facoltà, e non l'obbligo, di agire personalmente contro il terzo stesso ai sensi dell'art. 1585 cod. civ. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto corretta l'applicazione di tali principi fatta nella sentenza impugnata, secondo la quale la dismissione della detenzione dell'immobile era legittimamente dipesa dal disturbo della quiete e del riposo notturno arrecato al conduttore dal continuo abbaiare di un cane). Rigetta, App. Brescia, 28/05/2007

Cassazione civile sez. III  30 maggio 2014 n. 12291

 

In tema di contratto di locazione, in base alle disposizioni degli artt. 1585 e 1586 c.c, -estensibili pacificamente anche ai rapporti di affitto - in presenza di molestie di diritto il conduttore può avvalersi della sola garanzia contrattuale verso il locatore, al quale deve a tale scopo fare avviso affinché questi agisca verso il terzo rivendicante, ma non ha azione diretta verso quest'ultimo per far accertare l'insussistenza della pretesa che contrasti con il diritto personale di godimento. In altri termini il conduttore ha legittimazione passiva nel giudizio intrapreso dal terzo e diretto ad affermare diritti incompatibili con la locazione (e può essere estromesso per effetto dell'assunzione di lite da parte del locatore, che vi è obbligato salvai che il conduttore non abbia interesse a permanere in giudizio) ma, in linea generale, non ha azione verso il terzo per far accertare in proprio il diritto da questi vantato. Egli conserva tuttavia l'esperibilità dei rimedi di carattere risarcitorio anche verso il terzo ove a causa della condotta di quest'ultimo, abbia subito un danno ingiusto. In sostanza è impregiudicata per il conduttore che abbia subito molestie di diritto da parte di terzi, la facoltà di agire direttamente in via di responsabilità extracontrattuale contro di essi, senza esser obbligato ad una previa rinuncia alla azione di garanzia ex art 1585 cod. civ. verso il locatore, potendo, anzi, le due azioni essere proposte cumulativamente nello stesso giudizio dal momento che esse traggono origine da due titoli diversi ma tra loro concorrenti e compatibili.

Tribunale Salerno sez. I  11 febbraio 2014 n. 467

 

Non è configurabile una molestia di fatto ad opera del Condominio che, previa delibera condominiale, dispone l'accentramento di tutti i contatori in un locale comune, ponendo a carico delle singole unità immobiliari l'allacciamento dei singoli condomini, trattandosi di intervento non inerente alle parti comuni e relativamente al quale, conseguentemente, il Condominio non ha alcun potere di iniziativa (nella specie, la Corte ha respinto la domanda avanzata da un conduttore di un locale che, a seguito del trasferimento dei contatori elettrici nelle cantine condominiali, era rimasto privo dell'allacciamento alla rete elettrica, in quanto i fili di collegamento erano stati staccati e non più rimessi. Il Condominio aveva agito correttamente, mentre era stato il proprietario dell'immobile a rendersi inadempiente).

Cassazione civile sez. VI  28 giugno 2012 n. 10972  

 

 

Giurisdizione

Nell'ipotesi in cui il locatore di un immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione (nella specie, a palestra e centro estetico), convenuto in giudizio dal conduttore al fine di ottenere la risoluzione del contratto ed il risarcimento dei danni, chiami in causa il Comune, chiedendone l'affermazione dell'esclusiva responsabilità quale conseguenza dell'emanata ordinanza sindacale di sospensione dell'attività svolta nel bene locato per carenze di salubrità ed agibilità, la domanda di garanzia impropria esercitata nei confronti della p.a., per la ritenuta illegittimità dell'ordinanza contingibile ed urgente dovuta all'insussistenza dei suoi presupposti qualificanti, appartiene alla giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo, senza che abbia rilievo, al fine di legittimarne l'attrazione per connessione davanti al giudice ordinario, il collegamento esistente fra detto rapporto di garanzia ed il rapporto privatistico tra locatore e conduttore.

Cassazione civile sez. un.  10 agosto 2012 n. 14371  



 
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