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Art. 1588 codice civile: Perdita e deterioramento della cosa locata

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio (1), qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (2).

E’ pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa (3).


Commento

(1) L’indicazione dell’incendio serve come esempio; altri eventi che possono causare il danno sono, ad esempio, lo scoppio di una bombola a gas e il furto.

 

(2) Il conduttore ha l’obbligo di adottare le misure idonee ad evitare la perdita ed il deterioramento del bene. Quando questi eventi si verificano nel corso della locazione, il conduttore è responsabile contrattualmente [v. 1218 ss.]. Tale responsabilità è esclusa se il conduttore dimostra che l’avvenimento (incendio, furto, scoppio di una bombola a gas etc.) che ha determinato la perdita o il deterioramento, si è avverato per un fatto naturale (es.: fulmine) o per fatto del terzo; per fatti, cioè, del tutto estranei al suo comportamento.

 

(3) Tra le persone di cui al comma 2 rientrano i familiari, i collaboratori, i dipendenti, i subconduttori, gli ospiti, i visitatori. Perché il conduttore sia responsabile, è necessario che egli abbia volontariamente ammesso altri nell’uso o nel godimento, e che non abbia vigilato adeguatamente sul loro comportamento.


Giurisprudenza annotata

Locazione

L'art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al medesimo conduttore. L'applicazione della regola dell'autotutela al rapporto locatizio risulta peculiare perché la locazione, a differenza delle altre figure contrattuali a prestazioni corrispettive, è caratterizzata dal godimento dell'immobile, integrante la prestazione del locatore, che non può essere sospesa, unilateralmente e immediatamente, in caso di omesso od inesatto inadempimento del conduttore, senza l'intervento di un provvedimento giudiziale, anche sommario, con una situazione di fatto non esattamente paritaria che incide, logicamente, sull'applicazione della regola della "autotutela", attraverso le due separate e autonome eccezioni di "inadimplenti non est adimplendum" e di "non rite adimpleti contractus".

Tribunale Bari sez. III  08 marzo 2012 n. 855  

 

In materia di contratto di locazione, l'obbligo di prendere in consegna la cosa e di osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l'uso determinato dal contratto o desumibile da altre circostanze e l'obbligo di rispondere della perdita e del deterioramento della cosa avvenuti nel corso della locazione consentono al locatore di agire nel corso del rapporto per ottenere il rispetto di una conduzione diligente del bene locato, ma non possono legittimare una azione dopo la riconsegna dell'immobile, per ottenere la condanna del conduttore al risarcimento del danno corrispondente alla spesa necessaria per ripristinare le migliori condizioni di manutenzione dell'immobile realizzate dal conduttore nel corso della locazione. (Cassa App. Catania, sez. II, 9 giugno 2008 n. 707).

Cassazione civile sez. III  14 giugno 2011 n. 12962  

 

L'art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell'incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l'identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.

Cassazione civile sez. III  17 dicembre 2010 n. 25644  

 

Il conduttore, al termine della locazione, è tenuto a restituire l'immobile nel medesimo stato in cui l'ha ricevuto, sicché, in assenza di una descrizione dello stato del bene al momento della stipula del contratto, si presume che lo abbia ricevuto in buono stato e nelle medesime condizioni deve restituirlo, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto, dovendo rispondere di ogni danno ulteriore che la cosa presenti all'atto della riconsegna. Rigetta, App. Catanzaro, 02/05/2011

Cassazione civile sez. VI  19 settembre 2014 n. 19835  

 

Il conduttore, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione ed all'atto della riconsegna dell'immobile, ha l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all'inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto. Cassa con rinvio, App. Genova, 20/02/2007

Cassazione civile sez. III  05 febbraio 2014 n. 2619  

 

Incombe sul conduttore l'onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità a lui di ogni singolo danno riscontrato all'immobile locato al termine della locazione e all'atto della riconsegna, presumendosi buono lo stato di quello all'inizio del rapporto ed esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all'uso dedotto in contratto.

Cassazione civile sez. III  05 febbraio 2014 n. 2619

 

In caso di cessione del contratto di locazione ai sensi dell'art. 36 della legge n. 392 del 1978, qualora il locatore non abbia liberato il cedente, tra quest'ultimo e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell'immobile, viene ad instaurarsi un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzato dal beneficium ordinis, che consente, perciò, al locatore di agire nei confronti del cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti al suddetto contratto (ivi comprese quelle riguardanti le pretese risarcitorie connesse alla perdita o al deterioramento del bene locato, di cui all'art. 1588 c.c.), solo dopo che si sia venuto a configurare l'inadempimento del nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora.

Cassazione civile sez. III  04 giugno 2009 n. 12896  



 
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