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Codice civile aggiornato  al  16 Gen 2015
 
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Art. 1592 codice civile: Miglioramenti

Salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti (1)apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna (2).

Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore (3).


Commento

Usi: [v. d. gen. 8 ]; Colpa grave: [v. 1229].

 

Indennità: somma di denaro dovuta per riparare parzialmente la diminuzione economica subita dalla parte in conseguenza di un atto lecito.

 

Miglioramenti: attività materiale che aumenta il valore economico e il pregio della cosa locata.

 

Consenso: manifestazione di volontà con cui il locatore approva le opere eseguite. Non può consistere nella semplice tolleranza.

 

Risultato utile: maggior pregio della cosa.

 

Compensazione: [v. 1241] trattasi di un’ipotesi particolare di compensazione tra crediti illiquidi [v. 1243].

 

(1) I miglioramenti sono i perfezionamenti, le sostituzioni di parte avariata con parte migliore (es.: sostituzione della rubinetteria del bagno).

 

(2) È sempre possibile per il conduttore eseguire dei miglioramenti nel corso della locazione senza il consenso del locatore; è fatto salvo, però, il diritto di quest’ultima a pretendere, a conclusione del rapporto, il ripristino della situazione antecedente.

 

(3) È una ipotesi particolare di compensazione, trattandosi di crediti illiquidi.

 


Giurisprudenza annotata

Locazione

Merita accoglimento la domanda di risarcimento del danno conseguente all'inadempimento, da parte del conduttore, dell'obbligo ex art. 1590 cc. di restituire il bene locatogli nel medesimo stato in cui gli era stato consegnato. Nel contratto di locazione concluso dalle parti, il conduttore ha dichiarato "di aver esaminato i locali affittati e di averli trovati adatti al proprio uso, in buono stato di manutenzione, ed esenti da difetti che possano comunque influire sulla salute di chi vi risiede", obbligandosi a "riconsegnarli, alla scadenza del contratto, nello stesso stato, esenti da vizi e difetti" (nella specie era stata modificata la pavimentazione originaria, le volte e vi erano dei buchi alle pareti in corrispondenza di punti luce e condizionatori d'aria). Le obbligazioni del locatore previste dagli art, 1575 e 1576 cc. non comprendono l'esecuzione di opere di modificazione o trasformazione della cosa locata, anche se imposte da disposizioni di legge o dell'autorità, sopravvenute alla consegna, per rendere la cosa stessa idonea all'uso convenuto, nè il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per l'esecuzione di tali opere, salva l'applicazione della normativa in tema di miglioramenti, che presuppone, ai sensi dell'art. 1592 cc, che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso (di cui, nel caso di specie, non si allega neppure l'esistenza), importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, nè può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, tanto che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alta richiesta dell'indennizzo.

Tribunale Bari sez. III  19 marzo 2014 n. 1445

 

In tema di locazione di immobili ad uso diverso, trattandosi di norme dal carattere non imperativo, per cui derogabili da pattuizioni contrattuali diverse, le parti possono statuire, dal punto di vista convenzionale, di preferire una deroga agli art. 1592 e 1593 c.c., nella parte in cui queste norme prescrivono per miglioramenti e addizioni, effettuati dal conduttore, l’obbligo del locatore, che vi abbia acconsentito, di corrispondere al conduttore medesimo un’indennità. (Nella specie, il Trib. ha quindi respinto la domanda, rilevato che le parti avevano espressamente pattuito che i conduttori si sarebbero fatti carico dei lavori di ristrutturazione sostenendone i relativi oneri economici senza però poter avanzare alcuna pretesa restitutoria).

Tribunale Bari sez. III  06 marzo 2014

 

L'art. 1575 cod. civ. non impone al locatore alcun obbligo di apportare alla cosa da locare le modifiche necessarie per renderla idonea allo scopo cui intende destinarlo il conduttore a meno che quell'obbligo non venga concordato con patto espresso, non essendo sufficiente la mera enunciazione, nel contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore. Ciò in quanto, ai sensi degli artt. 1575 e 1576 cod. civ., il locatore è obbligato a consegnare la cosa locata in buono stato di manutenzione, a mantenerla in stato da servire all'uso convenuto, a garantirne il pacifico godimento e a eseguire tutte le riparazioni necessarie, rimanendo a carico del conduttore la sola piccola manutenzione. L'obbligo del locatore di mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto consiste, quindi, nel provvedere a tutte le riparazioni necessarie a conservare la res nelle condizioni in cui si trovava al momento della conclusione del contratto in relazione alla destinazione considerata. Il locatore, di conseguenza, non è di regola tenuto a compiere successive modificazioni e trasformazioni, non previste dal contratto, attinenti alla specifica idoneità dell'immobile all'esercizio di una determinata attività industriale o commerciale, per la quale è stato locato, anche se l'esecuzione delle opere di modificazione o trasformazione sia imposta da disposizioni di legge o dell'autorità sopravvenute alla consegna; né il locatore è tenuto a rimborsare al conduttore le spese sostenute per la realizzazione di tali opere, salva l'operatività degli artt. 1592 e 1593 cod. civ. in tema di miglioramenti e addizioni.

Tribunale Torre Annunziata  17 gennaio 2014 n. 205  

 

La disciplina normativa relativa alla locazione degli immobili ad uso non abitativo si applica anche alle cosiddette aree nude, qualora esse siano destinate allo svolgimento delle attività contemplate nei primi due commi dell'art. 27 l. 27 luglio 1978 n. 392. Ne consegue che il recesso previsto dal successivo art. 29, lett. c), della medesima legge trova applicazione anche quando il locatore di un terreno inedificato sul quale il conduttore abbia costruito un immobile intenda edificare un nuovo immobile previa demolizione di quello esistente, ferma restando l'applicazione della disciplina, tuttora vigente, sui miglioramenti e le addizioni dettata dagli art. 1592 e 1593 c.c. (Nella specie si trattava di area destinata alla distribuzione commerciale di carburanti sulla quale erano stati edificati dal conduttore due piccoli edifici ad uso bar e ricovero gestore).

Cassazione civile sez. III  29 dicembre 2011 n. 29729

 

 

Separazione tra coniugi

L'assegnazione della casa coniugale a un coniuge, in seguito alla separazione, non fa venir meno, in analogia a quanto dispone l'art. 6 l. 392/1978, il contratto di comodato, di guisa che permane l'applicazione della relativa disciplina. Pertanto, se un genitore concede un immobile in comodato per l'abitazione della costituenda famiglia non è obbligato al rimborso delle spese, non necessarie né urgenti, sostenute da un coniuge durante la convivenza familiare per la migliore sistemazione dell'abitazione coniugale. Infatti, il comodatario il quale, al fine di utilizzare la cosa, debba affrontare spese di manutenzione anche straordinarie, può liberamente scegliere se provvedervi o meno, ma, se decide di affrontarle, lo fa nel suo esclusivo interesse e non può, conseguentemente, pretenderne il rimborso dal comodante. L'art. 1808 c.c. non distingue, infatti, tra spese autorizzate e spese a iniziativa del comodatario, ma fra spese sostenute per il godimento della cosa e spese straordinarie, necessarie e urgenti affrontate per conservarla, con la conseguenza che l'eventuale autorizzazione del comodante non è in nessuno dei due casi discrimine per la ripetibilità degli esborsi effettuati dal comodatario.

Cassazione civile sez. II  27 gennaio 2012 n. 1216  



 
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